Mieter-Info für Viterra MieterInnen November 2002 Hintergrundinformationen zum Wärmecontracting

Streitfall Wärmecontracting

Heizkostenabrechnungen der Viterra Immobilien AG für das Jahr 2001 -
Wärmeabrechnungen für freifinanzierte Wohnungen:

Im November 2002 hat die Viterra Wohnen AG begonnen, ihren Mietern Heizkostenabrechnungen für das Jahr 2001 vorzulegen. Die Mehrzahl der Abrechnungen weisen deutliche Kostensteigerun-gen aus, was für erhebliche Unruhe sorgt.

In rechtlicher Hinsicht ist aber wichtig, dass jetzt erneut sog. Wärmekosten bei freifinanzierten Wohnungen abgerechnet werden ("Energieart: Wärme"). Seit 1997 war und ist dies nun wieder ein Steitpunkt zwischen der Viterra und Mieterinitiativen sowie unserem Mieterverein. Unser Stand-punkt war und ist:

Wenn in der Vergangenheit ausschliesslich die Brennstoffkosten (hier die Kosten der Gasversor-gung) abgerechnet wurden und dies im Mietvertrag bzw. vertraglichen Unterlagen so vereinbart ist, ist die Abrechnung der (höheren) Wärmekosten rechtlich ohne Zustimmung des Mieters nicht mög-lich. Mietverträge, die auf die Umlage von Wärmekosten ausdrücklich hinweisen, sind erst seit ca. 1997 von der Viterra verwandt worden.

Wir als Mieterverein empfehlen unseren Mitgliedern mit älteren Mietverträgen der Abrechnung zu widersprechen und Nachforderung nicht bzw. nur unter Vorbehalt zu zahlen. Um eine rechtliche Klärung herbeizuführen, haben wir der Viterra die Führung von Musterprozessen vorgeschlagen.

Was ist Wärmecontracting? Die übliche Konstellation ist: ein Vermieter stattet auf seine Kosten das Haus mit einer Heizungs-anlage aus. Die Mieter zahlen die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung "mit Heizung" und erhalten jährlich eine Heizkostenabrechnung, in der die Brennstoffkosten (Gas, Öl) sowie die übli-chen Heiznebenkosten berechnet werden. Der Mieter kann zur Prüfung die Kostenbelege der Gas- bzw. Öllieferanten verlangen. (Im Fachjargon ist dies eine Heizkostenabrechnung gemäß § 7 Abs.2 Heizkostenverordnung). Diese Abrechnungsweise war früher auch im Viterra-Wohnungsbestand üblich. Wärmecontracting bedeutet im Gegensatz hierzu, dass die Heizungsanlage nicht mehr dem Vermieter, sondern einem externen Betreiber gehört. Dieser trägt alle Investitionen für die Wärmeaufbereitung. Dieser Betreiber, auch Contractor genannt, schließt mit dem Eigentü-mer einen Vertrag (Wärmelieferungsvertrag), in dem ein Preis für seine Leistung und die Laufzeit festgeschrieben ist. Da dieses Modell der Praxis bei der Fernwärme ähnelt, spricht man im Fachjargon von Nahwärme. Die Mieter erhalten dann eine Heizkostenabrechnung, in der die Wärmekosten des Betrei-bers statt der Brennstoffkosten berechnet werden. Diese liegen höher, weil der Betreiber auch Gas oder Öl einkauft, Kosten für seine Investitionen und Personalkosten berechnet und Gewinn machen will und darf. (Im Fachjargon ist dies eine Heizkostenabrechnung gemäß § 7 Abs.4 Heizkostenverordnung). Da beide Varianten allgemein zulässig sind, stellen sich allgemeine Streitfragen nur dann, wenn der Vermieter von der "üblichen" Heizkostenabrechnung zum Wärmecontracting wechseln will.

Der Streitfall Viterra

Die Viterra Immobilien AG hat in den zentral mit Öl und Gas beheizten Beständen in der Regel bis 1996/97 die "übliche" Heizkostenabrechnung vorgenommen. Ohne Information der Mieter war die Viterra Immobilien AG sozusagen "konzernintern" zum Nahwärme-Modell übergegangen. Es wurde eine neue Tochter - (heute) Viterra Contracting GmbH - gegründet, die die Heizanlagen übernommen hat und zum Wärmelieferanten der Viterra Immobilien AG wurde. Die Heizkostenabrechnungen ab 1996/97 wiesen dann erstmals entsprechend höhere Wärmekosten aus.

Wer ist betroffen? Der Vorgang bezieht sich nur auf Wohnungsbestände, die freifinanziert sind und zentral mit Gas oder Öl beheizt werden. Nicht betroffen sind Mieter, deren Wohnungen mit Gasetagenheizungen ausgestattet sind bereits seit längerem mit Fernwärme versorgt werden oder die öffentlich gefördert sind (hier hätte Viterra die Kaltmiete senken müssen!). Diese Wohnun-gen erkennt man auch daran, dass in der Heizkostenabrechnung das Umlageausfallwagnis (2%) berechnet wird und in der Rubrik Energieart „Gas“ ausgewiesen ist bzw. sein sollte.

Nov. 2000: Die erste Runde geht an die Mieter - Rückzahlungen der Viterra

Ende November 2000 hatte die Viterra AG entschieden alle Wärmeabrechnungen zu korrigieren und überzahlte Beträge an alle Mieter (mit 4% Zinsen) zu erstatten. In Dortmund wurden korrigierte Abrechnungen für die Jahre 1997 und 1998 erstellt, bei denen dann statt der umstrittenen Wärmekosten ausschließlich die an die DEW gezahlten Gaskosten berechnet werden. Aus der Kostendif-ferenz ergeben sich die Rückzahlungsbeträge, die der Höhe nach je nach Siedlung unterschiedlich sein können. Auch für die Jahre 1999 bis 2001 wurde auf sog. Wärmeabrechnungen verzichtet. Hintergrund des Viterra-Rückzugs war eine Grundsatzentscheidung der Schiedsstelle Betriebskos-ten, die Viterra - damals noch unter dem Namen VEBA Wohnen - nach Bekanntwerden der Betrugsvorwürfe 1998 selbst eingesetzt hatte.

Die Schiedsstelle war der Auffassung gewesen, dass die vorausgehende Information der Mieter fehlte bzw. nicht ausreichend war. Eine weitergehende Entscheidung erfolgte nicht.

Dezember 2000: Auftakt für die nächste Runde!

Viterra hatte dann noch zwischen Weihnachten und Silvester 2000 vielen Betroffenen eine Änderungsmitteilung "Ankündigung der Wärmelieferung" zugeschickt, die nach Auffassung der Viterra den von der Schiedsstelle geforderten Anforderungen genügt. Ab 2001 will man wieder Wärmekosten berechnen.

November 2002: Jetzt geht es wieder los!

Die ersten Heizkostenabrechnungen auf Basis von Wärmekosten für das Jahr 2001 liegen jetzt seit Anfang November 2002 vor. Aus den erläuterten Gründen empfiehlt der Mieterverein allen Viterra-Mietern, die vorliegenden Abrechnungen auf jeden Fall juristisch prüfen zu lassen.

In eigener Sache:
Das Engagement vieler Mieterinitiativen und der Mietervereine hat hier zum Erfolg geführt. Die Ersparnis für alle Viterra-Mieter für die Jahre 1997 bis 2001 beträgt mindestens ca. 10 Millionen Mark. Starke und engagierte Mietervereine sind die Voraussetzung für solche (und weitere) Erfolge. Und wir streiten weiter für die Mieterrechte der Viterra-Mieterinnen und -Mieter!

Falls Sie es noch nicht sind:
Werden Sie jetzt Mitglied in unserem Mieterverein!