Der Mieterverein Dortmund rät Mietern in Fällen einer Mieterhöhung nach § 557 BGB ihre Zustimmung nicht zu erteilen.
Zahlreiche Mieter der LEG-Wohnungen in der Großen Heim-Straße in Dortmund (vormals Ruhr-Lippe Wohnungsgesellschaft) haben in den vergangenen Tagen ein Schreiben von Ihrem Vermieter erhalten. Darin kündigt die LEG NRW GmbH eine Mietveränderung nach § 557 BGB an. Konkret wird eine erhöhte neue Miete ab dem 01.03.2011 angekündigt und auf eine hierfür notwendige Zustimmung des Mieters verwiesen. Eine Einverständniserklärung soll bis „spätestens zum 28.02.2011“ an die LEG zurückgesandt werden. Die Mietererhöhung wird mit „nicht mehr aktuellen Marktpreisen“ der derzeitigen Grundmiete begründet. In einem Fall soll die Miete von 5,71 €/ m² auf 5,92 €/m² steigen. Im gleichen Haus geht die LEG von maximalen Mietspiegelwerten von 5,00 €/m² aus.
Der Mieterverein Dortmund rät Mietern in Fällen einer Mieterhöhung nach § 557 BGB ihre Zustimmung nicht zu erteilen. „Das Schreiben der LEG ist nur ein Angebot an die Mieter, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Mietrechtlich sind die Mieter dazu jedoch nicht verpflichtet. Das Schreiben kann jedoch durch Mieter leicht missverstanden werden. Die Gefahr besteht, dass Mieter getäuscht werden.“ erläutert Holger Gautzsch, Rechtsanwalt beim Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. Ein Blick in den Dortmunder Mietspiegel zeigt, dass schon die bisherigen Mieten in vielen der betroffenen Wohnungen über dem Mietspiegel liegen. Eine Mieterhöhung mit Bezugnahme auf den Mietspiegel kann die LEG daher in diesen Fällen nicht durchführen. Bei einigen Wohnungen sieht die LEG jedoch noch Erhöhungsmöglichkeiten nach dem Mietspiegel (Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete). „Betroffene Mieter sollten daher unbedingt die rechtliche Grundlage ihres Mieterhöhungsschreibens prüfen“ so Rechtsanwalt Holger Gautzsch. „Wenn eine Mieterhöhung mit dem Mietspiegel begründet wird, sollte unbedingt anhand des Mietspiegels geprüft werden, ob die ortsübliche Miete korrekt ermittelt wurde.“
Die Motive der LEG NRW GmbH sind leicht erklärbar. Die LEG NRW GmbH wurde im Jahr 2008 von der CDU/FDP-geführten Landesregierung an die Whitehall Real Estate Funds veräußert. Diese wurden durch die Investmentbank Goldman Sachs aufgelegt. „Die den Investoren versprochenen Renditen müssen erwirtschaftet werden. Mieterhöhungen sind hierzu ein zentrales Instrument. Die Art und Weise, wie die LEG über die ‚Mieterhöhung nach Vereinbarung‘ ihre Einnahmen zu erhöhen versucht, ist neu für Dortmund und wirft ein sehr zweifelhaftes Bild auf den Finanzinvestors LEG“ so Tobias Scholz, wohnungspolitischer Sprecher des Mietervereins Dortmund und Umgebung e.V.
Einer Mietveränderung muss nicht zugestimmt werden.
Eine solche Mieterhöhung muss mit dem qualifizierten Dortmunder Mietspiegel begründet werden. Anhand des Mietspiegels kann dann geprüft werden, ob die erhöhte Miete korrekt ermittelt wurde. Es gilt zudem eine Kappungsgrenze von 20% im Verhältnis der vor drei Jahren gezahlten Miete. Die Mieterhöhung kommt erst durch Zustimmung des Mieters zustande.
Diese Mietererhöhung setzt eine abgeschlossene echte Modernisierung (nicht nur Instandsetzung) voraus, es müssen alle angefallenen Kosten, sowie Abzüge für Reparaturarbeiten präzise und nachvollziehbar berechnet werden. Wenn dieses korrekt erfolgt ist die Mieterhöhung ohne Zustimmung des Mieters wirksam.
Ratgeber Modernisierung
Pressemitteilung des Mietervereins Dortmund und Umgebung e.V. (07.01.2011)
Kontakt:
Holger Gautzsch (Rechtsanwalt)
Tobias Scholz (Wohnungspolitischer Sprecher)
