Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. https://www.mieterverein-dortmund.de/ Aktuelles vom Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. de Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. https://www.mieterverein-dortmund.de/typo3conf/ext/tt_news/ext_icon.gif https://www.mieterverein-dortmund.de/ 18 16 Aktuelles vom Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. TYPO3 - get.content.right http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss Fri, 08 Mar 2024 07:55:25 +0100 CO² Umlage bei Gasthermen https://www.mieterverein-dortmund.de/news-detail.html?&tx_ttnews%5Btt_news%5D=714&cHash=6845c611e01599462803e220187c2b9a Seit 2023 muss die CO2-Umlage häufig nicht mehr allein von Mieter gezahlt werden. Bei... Berechnungshilfe Der Anteil, den Vermieter an der CO² Umlage zu tragen haben, richtet sich nach einem Stufenmodell. Grundsätzlich gilt, je höher der CO² Verbrauch, desto höher ist der Anteil der durch die Vermieter zu zahlen ist. Die Berechnung des Anteils, der in Rechnung gestellt werden kann, ist nicht immer einfach. Das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz stellt daher eine Berechnungshilfe zur Verfügung. Hier können Mieter Schritt für Schritt ihre Verbrauchsdaten eintragen und bekommen als Ergebnis, ob und in welcher Höhe sie die CO² Umlage in Rechnung stellen können.  Für die Berechnung werden benötigt:
  • Die letzte Energierechnung (Gas, Fernwärme, Strom bei Nachtstromspeichern,...) 
    • Sollte die Rechnung sowohl 2022, als auch 2023 abdecken, muss der Verbrauch für 2023 verwendet werden.
  • Die Wohnungsgröße 
  • ggf. Informationen, ob für das Gebäude denkmalschutzrechtliche Vorgaben bestehen

Musterschreiben

Die Berechnungshilfe endet mit einer Übersicht über die verbrauchte Menge CO², die gesamten Kosten sowie die Aufteilung zwischen Mieter und Vermieter. Die Angaben werden benötigt, um die Rechnung an den Vermieter zu erstellen.  Der Mieterverein Dortmund stellt hierfür eine Musterschreiben zur Verfügung. ]]>
Miet- und Wohnungsrecht Fri, 08 Mar 2024 07:55:25 +0100
Landesbauministerin erhöht die Mieten im geförderten Wohnungsbau um über 10 Prozent! Das ist unsozialer Wohnungsbau! https://www.mieterverein-dortmund.de/news-detail.html?&tx_ttnews%5Btt_news%5D=713&cHash=d3a0f5d02c644a7ffd93477a1f8dc6a6 Die Bewilligungsmieten bei neu gebauten öffentlich geförderten Wohnungen sollen um bis zu 10,5... Pressemitteilung des Deutschen Mieterbund NRW // 28.02.2024]]> Wohnungspolitik Wed, 28 Feb 2024 11:21:02 +0100 Stellenausschreibung Studentische Hilfskraft https://www.mieterverein-dortmund.de/news-detail.html?&tx_ttnews%5Btt_news%5D=712&cHash=f3cc8840c2b53f8da61d9596c3fc79c5 Der Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. sucht ab sofort ein:e studentische:n... Aufgaben
  • Gestalten und Verfassen von Informationsmaterialien & -texten für die Öffentlichkeitsarbeit
  • Durchsicht und Aufbereitung der aktuellen Medienberichterstattung (Presseschau)
  • Durchführung von Kurz-Bestandsaufnahmen und Verteilung von Informationsmaterialien sowie in Wohnquartieren in Dortmund und Umgebung
  • Unterstützung der siedlungsbezogenen Arbeit, u.a. rechnerische Auswertung von Rechnungsbelegen zu Betriebskosten oder Modernisierungsmaßnahmen, Vorbereitung und Teilnahme an Mieterversammlungen sowie bei Erstellung von Einladungen und Informationsschreiben
  • Eigenverantwortliche Recherche und Aufbereitung abgegrenzter Themenfelder im Bereich Wohnungspolitik
Voraussetzungen
  • Interesse an wohnungspolitischen Fragen in der Stadtentwicklung
  • Eingeschrieben:e Student:in (gerne auch frühe Semester)
  • Kontaktfreudigkeit, Organisationsgeschick und die Fähigkeit zum eigenverantwortlichen Arbeiten
  • Gute Kenntnisse im Umgang mit MS-Office Anwendungen (Word, Excel, Powerpoint); weitere EDV-Kenntnisse (Bildbearbeitung, GIS,) sind wünschenswert
  • Dortmund als Wohnort ist wünschenswert
Die wöchentliche Arbeitszeit beträgt 8 Stunden bei einem Stundenlohn von 12,50 € /Stunde zuzüglich 0,50 €/Stunde Inflationsprämie. Die Bewerbungen mit Anschreiben und Lebenslauf (möglichst als ein Dokument inkl. Angaben zur Stellung im Studienverlauf, evtl. geplante Auslandssemester, voraus. Studienabschluss) bitte per E-Mail senden: markus.roeser@mieterverein-dortmund.de Bei Rückfragen wenden Sie sich an Markus Roeser: Tel: 0231 / 55 76 56 36 oder per mail        markus.roeser@mieterverein-dortmund.de  Dortmund, 20.02.2024]]>
Wir über uns Tue, 20 Feb 2024 11:46:44 +0100
Mieterverein Dortmund warnt erneut vor überhöhten LEG Mieterhöhungen https://www.mieterverein-dortmund.de/news-detail.html?&tx_ttnews%5Btt_news%5D=711&cHash=77a6aff262d8e18fab8ec3fb07f26025 Aktuell liegen der Rechtsberatung des Mietervereins Dortmund zahlreiche überhöhte... „so stark wie regulatorisch möglich“ steigen. Zum Jahresanfang haben viele LEG-Mieter:innen in Dortmund zum Teil massive Mieterhöhungen erhalten. Wie schon in den letzten Jahren, hält der Mieterverein Dortmund einen Vielzahl der bei ihm eingegangenen Mieterhöhungen nach einer ersten Einschätzung für überhöht und rät zur Prüfung. „Unserer Rechtsberatung liegen seit dieser Woche zahlreiche überhöhte Mieterhöhungen der LEG Wohnen vor. Der Mittelwert des Mietspiegels wird in diesen Fällen wieder fast immer überschritten. Eine Korrektur der bisherigen Geschäftspraktik hat nicht stattgefunden“, erklärt Markus Roeser, Wohnungspolitischer Sprecher des Mietervereins Dortmund, „in mehreren Fällen entsteht der Eindruck, dass die LEG ihre Möglichkeiten zur Mieterhöhung nicht voll ausnutzt und die Mieterhöhung begrenzt. Doch das Gegenteil ist hier der Fall. Diese verlangte Miete liegt dennoch über dem Mittelwert.“ Hier drei Beispielsfälle für erhebliche Überschreitungen (Erhöhungserklärungen auch angehängt als pdf):
  • DO-Scharnhorst, Objekt Peschweg (ca. 75 m²), Zustimmung auf 6,26 €/m²/mtl. gefordert, Überschreitung des Mittelwertes des Mietspiegels um 0,40 €/m²/mtl. (entspricht 29,91 €/Monat)
  • DO--Wellinghofen, Objekt Silberhecke (ca. 88 m²), Zustimmung auf 6,81 €/m²/mtl. gefordert, Überschreitung des Mittelwertes des Mietspiegels um 0,60 €/m²/Monat (entspricht 52,85 €/Monat)
  • DO-- Kreuzviertel, Objekt Große Heimstraße (ca. 132 m²), Zustimmung auf 6,70  €/m²/mtl. gefordert, Überschreitung des Mittelwertes des Mietspiegels um 0,60 €/m²/mtl (entspricht 79,18 €/Monat)
(die Ausgangsmieten sind unterschiedlich; diese Berechnung ergibt sich jeweils unter Berücksichtigung der von der LEG ausgewiesenen Zu- und Abschläge nach dem Mietspiegel Dortmund. Weitere Korrekturen aufgrund falscher Zuschläge oder fehlender Abschläge nach dem Mietspiegel können möglich sein). Wichtig für betroffenen Mieter: erst prüfen – nicht sofort unterschreiben! Viele Mieter erklären sehr kurz mach Erhalt solcher Erklärungen schriftlich Ihre Zustimmung, die ist dann verbindlich, kann also nicht widerrufen werden. „Mieter haben zwei Monate Zeit zur Prüfung und müssen sich erst dann festlegen, welchen Betrag sie akzeptieren. Also erst in Ruhe prüfen!“, empfiehlt Markus Roeser. Der Dortmunder Mietspiegel ist kostenlos im Internet und in Papierform in der Kampstr. 4, Dortmund erhältlich. Auf der Website des Mietervereins Dortmund ist zusätzlich ein kostenloser Mietspiegel-Rechner verfügbar. Streitpunkt: Richtige Einordnung in der Spanne (Mittelwert) Der Mieterverein Dortmund verweist hierzu wiederholt auf die nach wie vor aktuelle Rechtsprechung des Landgerichtes Dortmund, dass der im Mietspiegel ausgewiesene Medianwert im Zweifel die ortsübliche Miete innerhalb der Spanne wiedergibt. (vgl. LG Dortmund 11 S 90/12 und 11 S 57/12, beide vom 25.06.2012). „Nach ständigen Entscheidungen des Amts- und Landgerichtes Dortmunds seit 2012, die sich fast überwiegend mit LEG Mieterhöhungen beschäftigen, darf vom Mittelwert nur in Ausnahmefällen abgewichen werden. Ein Vermieter, der nach oben hin abweichen will, müsste in der Mieterhöhung selbst bezüglich aller Wohnwertmerkmale angeben, warum er die Wohnung zu vergleichbaren Wohnungen insgesamt für überdurchschnittlich hält. Entsprechende Begründungen fehlen in den aktuellen Mieterhöhungen. Wir fordern die LEG auf, die Vorgaben der Dortmunder Rechtsprechung nicht weiter zu missachten und sich bei Mieterhöhungen auf den Mittelwert zu begrenzen. Mietern raten wir generell Mieterhöhungen sorgfältig prüfen bzw. prüfen zu lassen“, erklärt Rechtsanwalt Martin Grebe, Leiter Miet- und Wohnungsrecht beim Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. Hilfe zur Überprüfung einer Mieterhöhung (Mietspiegelrechner & Ratgeber) haben wir hier zusammengestellt.  Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 05.02.2024 ]]>
LEG NRW Wohnungspolitik Mon, 05 Feb 2024 15:53:52 +0100
Öffnungszeiten ab 29.01.2024 https://www.mieterverein-dortmund.de/news-detail.html?&tx_ttnews%5Btt_news%5D=709&cHash=8ec4ad6d410f4a9991ef9fdfa673976a Aktuelle Öffnungszeiten: Mo - Do von 8.30 Uhr bis 12.00 Uhr und 14.00 bis 17.00 Uhr freitags... Wir über uns Mon, 29 Jan 2024 07:04:50 +0100 Kabelprivileg fällt weg - Wahlfreiheit beim TV-Anschluss https://www.mieterverein-dortmund.de/news-detail.html?&tx_ttnews%5Btt_news%5D=705&cHash=ed4ca1f65f5090c9ae6c5334da87fc5c Nach mehrjähriger Übergangsfrist endet am 30. Juni 2024 das sogenannte Nebenkostenprivileg. Die... Veränderte Technik Inzwischen haben sich sowohl Technik als auch Sehgewohnheiten drastisch verändert. Verbraucher:innen konsumieren TV-Inhalte zunehmend über das Internet; häufig zeitversetzt über Mediatheken und Streaminganbieter. Durch die Abschaffung des Nebenkostenprivilegs erhalten sie nun eine echte Wahlfreiheit und können sich den TV-Anbieter selbst aussuchen. DMB-Präsident Lukas Siebenkotten sieht den Wegfall des Nebenkostenprivilegs positiv für „all diejenigen Mieter:innen, die längst von der klassischen Kabelversorgung weg sind und beispielsweise über Internet fernsehen. Für sie bedeuten die Kabelgebühren nämlich unnötige Mehrkosten“.  

Vermietende müssen handeln!

In der Regel haben die Vermietenden mit den Kabelunternehmen langfristige Verträge abgeschlossen und dadurch günstige Konditionen bekommen. Durch die Gesetzesänderung haben sie ein Sonderkündigungsrecht und müssen sich selbst um die Kündigung des Sammelvertrages kümmern. Geschieht dies nicht, dürfen sie ab dem 1. Juli 2024 die Kosten nicht mehr auf die Mieter:innen umlegen. 

Mieter:innen auch!

Um nicht im kommenden Sommer vor einem schwarzen Bildschirm zu sitzen, müssen auch Verbraucher:innen aktiv werden. Sie haben die Möglichkeit weiterhin den vorhandenen Kabelanschluss des bisherigen Anbieters zu nutzen. Dann müssen sie allerdings eigeninitiativ einen Einzelvertrag abschließen. Die Verbraucherzentrale erwartet einen leichten Preisanstieg von zwei bis drei Euro pro Monat im Vergleich zum inkludierten Kabelanschluss, der über die Nebenkosten abgerechnet wird.  

Alternativen zum Kabelanschluss

Alternativ können sich Mieter:innen das Fernsehen über Internet (IPTV), Satellit oder DVBT-2 in die Wohnung holen. Am komfortabelsten ist dabei IPTV über den vorhandenen Internet- bzw. DSL-Anschluss. Einige VDSL-Anbieter bieten Paketangebote, in denen der Anschluss gleich mit der TV-Option gebucht werden kann.   Der Satellitenempfang hat den Vorteil, dass keine laufenden Kosten anfallen, die Programmauswahl riesig ist und unzählige Sender aus dem Ausland empfangen werden können. Die benötigte Satellitenschüssel muss allerdings an der Hausfassade oder auf dem Balkon installiert werden. Dazu wird die Genehmigung des Vermietenden benötigt.  Für den Fernsehempfang über DVBT-2 reicht in den meisten Fällen bereits eine kleine Zimmerantenne. Die öffentlich-rechtlichen Sender lassen sich damit kostenlos empfangen. Für den Empfang von Privatsendern fallen zusätzliche Kosten an.  

Änderungen für Leistungsempfänger:innen

Bei Wohnungen, in denen der Kabelanschluss über die Nebenkosten abgerechnet wurde, übernahmen bisher die Jobcenter die Kosten. Schlossen Mieter:innen einen einzelnen Kabelvertrag ab, mussten sie diese Kosten hingegen aus dem Regelsatz bezahlen. Dieser Vorteil der Betriebskostenumlage fällt nun weg, die gesellschaftliche Teilhabe im Leistungsbezug wird dadurch eingeschränkt. Unser Dachverband, der Deutsche Mieterbund, fordert deshalb seitens der Politik eine Lösung, die allen Menschen den freien Zugang zu Medien und eine Grundversorgung mit Informationen ermöglicht.  

Fazit

Durch die Gesetzesänderung bekommen nun alle Mieter:innen die Wahlfreiheit, wie und ob sie TV-Sender empfangen möchten. Eine feste Kopplung des Kabelanschlusses an eine Wohnung bzw. an den Mietvertrag, wird es ab dem Sommer nicht mehr geben. Um nicht am 1. Juli ins Schwarze zu schauen, müssen sie allerdings aktiv werden und sich darum kümmern, wie sie zukünftig fernsehen möchten. Erschienen in Mieterforum Nr. 74 IV/2023]]>
Miet- und Wohnungsrecht Wed, 24 Jan 2024 10:30:00 +0100
Aktueller Betriebskostenspiegel für Deutschland: 2,28 Euro pro Quadratmeter und Monat im Durchschnitt https://www.mieterverein-dortmund.de/news-detail.html?&tx_ttnews%5Btt_news%5D=708&cHash=0311b62df3affa9cb3e8be90650fa0bb (dmb) Mieterinnen und Mieter mussten im Jahr 2022 in Deutschland im Durchschnitt 2,28 Euro/qm/Monat... Regionale und lokale Unterschiede groß Insbesondere bei den Betriebskostenpositionen Grundsteuer, Wasser/Abwasser oder Müllbeseitigung ergeben sich regional bzw. lokal teilweise erhebliche Preisunterschiede. Das gilt auch für Heizkosten und Warmwasser. 

Heizung und Warmwasser 2022

Die Kosten für Heizung und Warmwasser liegen im Abrechnungsjahr 2022 im Durchschnitt bei 1,07 Euro/qm/Monat, in der Spitze bei 1,82 Euro/qm/Monat. Hier wird die Höhe der Kosten vor allem durch klimatische Einflüsse, den energetischen Zustand der Wohnung und starken Preisunterschieden sowohl zwischen Heizöl, Gas und Fernwärme als auch zwischen den einzelnen Gas- und Fernwärmeversorgern bestimmt. „Viele Mieterinnen und Mieter haben die Energiepreisexplosion schon bei der Abrechnung für das Jahr 2022 zu spüren bekommen, indem sie teilweise mit vierstelligen Nachzahlungsbeträgen konfrontiert wurden. Noch stärker zu Buche schlagen werden die immensen Energiekostenerhöhungen aber voraussichtlich mit der Abrechnung für das Jahr 2023, die den Mieterinnen und Mietern bis Ende des laufenden Jahres zugehen muss. Denn trotz der Energiepreisbremsen im Jahr 2023 sind die Energiepreise hoch. Wir brauchen daher dringend eine staatlich geförderte sozialverträgliche Modernisierung, insbesondere der Gebäude, die energetisch in einem mangelhaften Zustand sind. Denn insbesondere die einkommensschwächsten Haushalte wohnen in schlecht gedämmten Wohnungen mit ineffizienten Heizungsanlagen und müssen daher sehr viel Geld für ihre Heizkosten ausgeben,“ sagt die Bundesdirektorin des Deutschen Mieterbundes, Melanie Weber-Moritz.

Betriebskostenspiegel-Grafik

Erläuterungen zum Betriebskostenspiegel

Alle Betriebskostenarten im Überblick

Pressemitteilung des Deutschen Mieterbundes, Dachverband der örtlichen Mietervereine vom 18.01.2024]]>
Miet- und Wohnungsrecht Thu, 18 Jan 2024 09:59:04 +0100
Neues vom BGH - Untervermietung Einzimmerwohnung https://www.mieterverein-dortmund.de/news-detail.html?&tx_ttnews%5Btt_news%5D=704&cHash=4a30d14598416a2bd7f31d37fc4052a9 Auch eine Einzimmerwohnung kann untervermietet werden. Ein Berliner Mieter bewohnte eine... Die Entscheidung Der Wortlaut der gesetzlichen Vorschrift sprach gegen eine Untervermietung. Mieter:innen können danach nur eine Untermieterlaubnis für die Vermietung „eines Teils der Wohnung“ verlangen. Aber wie soll das bei einer Einraumwohnung funktionieren? Bislang hatte der BGH zwar entschieden, dass keine hohen Anforderungen daran zu stellen sind, welcher Anteil der Wohnung Mieter:innen nach der Untervermietung selbst noch verbleibt. Dort ging es allerdings um Wohnungen mit mehreren Zimmern. Der BGH orientierte sich in seiner Entscheidung zunächst am Gesetzeszweck. Wenn Einzimmerwohnungen nicht untervermietet werden dürften, liefe der vom Gesetzgeber beabsichtigte Schutz gänzlich ins Leere. Genau wie bei Mehrzimmerwohnungen, sollten Mieter:innen, die ihre Wohnung zeitlich befristet nicht selber bewohnen können, diese behalten dürfen. Das Karlsruher Gericht behalf sich zudem mit einem Kunstgriff. Der Mieter hatte aus ihrer Sicht den Besitz an seiner Wohnung nicht vollständig aufgegeben. In Kommode und Schrank lagen ja noch seine persönlichen Gegenstände. Auch wenn das nur einer Fläche von einem Quadratmeter entsprach, reichte dies dem BGH. Es sei immer noch eine teilweise Überlassung, keine vollständige. Dafür sprach zudem der behaltene zweite Wohnungsschlüssel. Damit hatte sich aus Sicht des BGH der Mieter rechtlich und tatsächlich einen Zugriff auf seine untervermietete Wohnraum gesichert.

Fazit

Die BGH-Entscheidung schließt eine rechtliche Lücke bei der Untervermietung. Damit können nunmehr auch beispielsweise Studierende oder Auszubildende ihre kleine Wohnung untervermieten, wenn sie diese aus beruflichen oder privaten Gründen zwischenzeitlich nicht selbst bewohnen können. Das kann nicht durch Vermieter:innen verweigert werden. Das Urteil des BGH liefert somit rechtliche Klarheit und eine Art „Gebrauchsanleitung für die Untervermietung“.  BGH Urteil vom 13.09.2023 Aktenzeichen VIII ZR 109/22 Erschienen in Mieterforum Nr. 74 IV/2023]]>
Urteile des BGH Miet- und Wohnungsrecht Wed, 17 Jan 2024 10:30:00 +0100
Verbraucherrechte gestärkt - Sammelklage jetzt Wirklichkeit https://www.mieterverein-dortmund.de/news-detail.html?&tx_ttnews%5Btt_news%5D=703&cHash=c75bb7930b8e4df3af198752514706bf Gerichtsverfahren sind für viele Menschen mit Ängsten verbunden. Der Ausgang ist unklar, die Kosten... Wie unterscheiden sich die verschiedenen Formen von Sammelklagen? Bei einer Abhilfeklage im Rahmen einer Sammelklage erhalten die Betroffenen im Falle eines Erfolgs direkt einen Anspruch gegen das Unternehmen, zum Beispiel Schadensersatz. Bei der Musterfeststellungsklage geht es um die Klärung einer allgemeinen rechtlichen Situation und die Frage, inwieweit Ansprüche geltend gemacht werden können. Diese müssen jedoch in individuellen Verfahren durchgesetzt werden. Insbesondere im Mietrecht kann es vorkommen, dass die grundsätzliche Frage zwar bei vielen Betroffenen gleich ist, die konkreten Schadenersatzforderungen sich aber unterscheiden.

Wie verläuft eine solche Klage?

Sammellagen sind Verbandsklagen. Das heißt, nur anerkannte Verbände wie der Verbraucherschutz oder der Mieterbund dürfen die Klage einreichen. Zunächst werden viele Beispielfälle gesammelt, indem sich Betroffene registrieren und in ein Klageregister einschreiben. Danach wird der Fall vorbereitet, wobei die Kosten vom Verband getragen werden. Alle registrierten Personen erhalten das gleiche Urteil und erhalten im Falle eines erfolgreichen Ausgangs bei einer Abhilfeklage direkt eine Entschädigung. Bei einer Musterfeststellungklage muss der individuelle Anspruch noch selbst eingeklagt werden. 

Wann ist eine Sammelklage sinnvoll?

Eine Sammelklage ist immer dann sinnvoll, wenn viele Menschen in gleicher Art und Weise betroffen sind, beispielsweise durch eine Vertragsklausel. Ein Beispiel sind die Preisklauseln der eon Fernwärme, die deutschlandweit zu extrem hohen Nachforderungen geführt haben. Für einzelne Betroffene kann das Risiko einer Klage hoch sein, insbesondere wenn kein Rechtsschutz besteht. Auch bei kleineren Schadensersatzforderungen, für die sich keine Einzelklage lohnt, könnte eine Sammelklage passend sein. Erschienen in Mieterforum Nr. 74 IV/2023]]>
Wohnungspolitik Miet- und Wohnungsrecht Wed, 10 Jan 2024 10:30:00 +0100
Nebenkostenabrechnungen zum Jahreswechsel - Keine Zahlung ohne Prüfung! https://www.mieterverein-dortmund.de/news-detail.html?&tx_ttnews%5Btt_news%5D=706&cHash=528da34b7d5c8c5652dc1c60db9cd87d Auf den letzten Drücker kamen in den letzten Wochen bei vielen Dortmunder Mietern die... Fall 1: Nebenkostenabrechnung 2022 nach dem 31.12.203 zugestellt Eine Nebenkostenabrechnung muss spätestens nach zwölf Monaten übermittelt werden. Das heißt eine Abrechnung für das Jahr 2022 muss bis zum 31.12.2023 im Briefkasten liegen. Das ist nicht immer der Fall. So berichten Mitglieder des Mietervereins der Wohnanlage Hackländer Platz in der Nordstadt oder einer Wohnanlage in der Stürzelbreite in Oestrich, dass sie zum neuen Jahr noch keine Abrechnung erhalten haben. Geht die Abrechnung nun verspätet ein, müssen auch grundsätzlich berechtigte Nachforderungen nicht mehr gezahlt werden. Nur wenn ein Vermieter die Verzögerung nicht selbst zu vertreten hat, können Ausnahmen gegeben sein. Dies ist aber nur selten der Fall. Wenn die Abrechnung zwar noch in 2023 erstellt wurde, aber erst kurz vor den Feiertagen verschickt wurde, wäre dies dem Vermieter zuzurechnen. Eine Ausnahme könnte ein kurzfristig angekündigter Poststreik sein.

Fall 2: Leistungen nicht im Mietvertrag vereinbart

Grundsätzlich dürfen nur die Betriebskosten abgerechnet werden, die auch mietvertraglich vereinbart sind. Gerade bei älteren Mietverträgen größerer Wohnungsunternehmen können Kosten für Treppenhausreinigung oder Hausmeister nicht vereinbart worden sein. Hier lohnt sich daher eine genaue Prüfung. Gerichte legen Klauseln in Mietverträgen häufig vermieterfreundlich aus. Für die Klärung, ob eine bestimmte Betriebskostenart vereinbart wurde, empfiehlt sich daher im Zweifel eine rechtliche Prüfung.

Fall 3: Unrealistische Kosten

Vermieter müssen sich an das Gebot der Wirtschaftlichkeit halten. Sie sind zwar nicht verpflichtet das günstigste Angebot für eine Dienstleistung zu wählen. Fallen allerdings zu hohe Kosten an, müssen diese vom Mieter nicht getragen werden. So stellte die Silver Wohnen 2 (Hausverwaltung MVGM) in der Nordstadt und in Wickede Kabelgebühren in Höhe von bis zu 350 € in Rechnung, sowie knapp 650 € für Versicherungskosten. Brack Capital stellte in Nette Kosten für Treppenhausreinigung in Höhe von 804 € in Rechnung und ebenfalls hohe Versicherungskosten von bis zu 735 €. Der Mieterverein hält diese Kosten für zu hoch und empfiehlt seinen Mitgliedern Widerspruch einzulegen und eine Erläuterung sowie die Belege für die hohen Kosten einzufordern. Für eine erste Orientierung, ob sich die Nebenkosten im Durchschnitt bewegen, können Betriebs- und Heizkostenspiegel dienen, sowie der Betriebskosten-Check des Deutschen Mieterbund.  Der Betriebskostenspiegel kann jedoch nur eine Orientierung sein. Mieter müssen in ihrem Widerspruch qualifiziert darlegen, warum sie Kosten aus ihrer Sicht zu hoch sind. Hierbei sind beispielsweise Vergleiche mit anderen ähnlichen Wohnanlagen oder die Einschätzung der örtlichen Gerichte wichtig. Eine rechtliche Beratung ist daher im Zweifel sinnvoll.

Fall 4: Heizkosten nach Quadratmeter

In vielen Dortmunder Wohnanlagen fehlen noch Heizkosten- oder Warmwasserzähler. Die Kosten für beide Positionen werden daher nach Quadratmeter abgerechnet und nicht nach Verbrauch. Die Heizkostenverordnung erlaubt Mietern die Heizkosten in diesem Fall um 15 % zu kürzen. Gerade bei den aktuell hohen Heizkosten lässt sich so viel Geld sparen. Bei Heizkosten von 2.000 € (Nicht Nachforderung!) entspräche dies 300 €.

12 Monate Zeit für Widerspruch

Geht die Abrechnung (noch) fristgerecht ein, haben Mieterinnen und Mieter ein Prüfungsrecht von 12 Monaten ab Eingang der Abrechnung. Lag die Abrechnung im November 2023 im Briefkasten, bleibt bis zum 30.11.2024 Zeit für einen Widerspruch. Die Widerspruchsfrist darf nicht mit der Fälligkeit einer Zahlung verwechselt werden, die regelmäßig in den Abrechnungen genannt wird. Auch wenn eine Nachforderung gezahlt oder abgebucht wurde, bleibt die Möglichkeit eines Widerspruchs. Die Abrechnung muss verständlich und nachvollziehbar aufgebaut sein. Es muss klar ersichtlich sein welche Kosten angefallen sind und wie diese auf die Wohnung verteilt wurden. Zudem ist jeder Vermieter verpflichtet, sachliche und rechtliche Einwände zu prüfen und die notwendigen Informationen zur Verfügung zu stellen. Wenn also der Mieter mitgeteilt hat, dass er die Abrechnung prüfen (lassen) will, sind Nachforderungen nicht fällig. Der Vermieter kann aber unter Umständen erhöhte Vorauszahlungen verlangen! Wichtig: Einer Abrechnung muss qualifiziert widersprochen werden oder die Belege eingefordert werden. In diesen Fällen behält der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht.

Unterstützung Bürgergeld

Nachforderungen aus den Heizkostenabrechnungen bringen viele Mieter in finanzielle Schwierigkeiten. Die hohen Energiepreissprünge aus 2022 kommen erst jetzt bei vielen Mietern an. Sofern die Prüfung ergeben hat, dass die hohen Nachforderungen berechtigt sind, kann ein einmaliger Anspruch auf Bürgergeld oder Grundsicherung bestehen. Dies gilt insbesondere, wenn die Nachforderung und die laufenden Mietzahlungen nicht oder nur schwer mit dem laufenden Einkommen gezahlt werden können. Hierfür laufen jedoch sehr kurze Fristen. Ein entsprechender, formloser, Antrag muss im Monat der Fälligkeit beim Jobcenter gestellt werden. Für eine Abrechnung, die Ende Dezember 2023 zugestellt wurde also bis zum 30.01.2024. Informationen und Musteranträge hierzu liefert unter anderem die Internetseite www.energie-hilfe.org

Mieterverein berät   

Der Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. bietet seinen Mitgliedern eine umfassende telefonische und persönliche Beratung und Vertretung in allen Rechtsfragen der Nebenkosten an. Der Mieterverein bietet eine Checkliste zur Vorbereitung der Beratung an. Speziell für Heizkostenabrechnungen stellt der Mieterverein Dortmund einen Ratgeber zur Verfügung, der auf der Internetseite und in der Geschäftsstelle, Kampstr. 4 kostenfrei erhältlich ist. Pressemitteilung Mieterverein Dortmund // 05.01.2024]]>
Miet- und Wohnungsrecht Fri, 05 Jan 2024 18:14:03 +0100
Neues Gebäudeenergiegesetz GEG - Neue Mieterhöhungen für Heizungen https://www.mieterverein-dortmund.de/news-detail.html?&tx_ttnews%5Btt_news%5D=702&cHash=4eca7793567317f80101f1cc33832b14 Mit dem Gebäudeenergiegesetzes (GEG) wird zusätzlich zur bisherigen Modernisierungsumlage nach §559... Dürfen die Kosten für die Erneuerung der Heizungsanlage auf die Miete umgelegt werden? Wenn durch die neue Heizungsanlage nachhaltig Energie eingespart oder das Klima geschützt wird, dürfen die Kosten dafür umgelegt und die Miete erhöht werden. Dies ist der Regelfall, wenn eine alte Heizung gegen eine modernere ausgetauscht wird. Wird allerdings eine baugleiche Heizung eingebaut, weil die alte defekt ist, besteht die Möglichkeit nicht. Von den Kosten für die neue Heizung sind die Kosten für die eingesparte Instandhaltung und Fördermittel abzuziehen. Nach bisheriger Rechtsprechung des Bundesgerichtshof ist bei den eingesparten Instandhaltungskosten das Lebensalter zur berücksichtigen. So entschied das Amtsgericht Dortmund in einem Fall, dass ein 20 Jahre alter Heizkessel seine Lebenszeit überschritten hätte. Die Instandsetzungsabzüge seien daher so hoch, dass keine Mieterhöhung nach Modernisierung mehr vorläge (AZ: 410 C 2797/22). Bei der neuen Umlage können Vermieter:innen allerdings pauschal 15 Prozent für Instandhaltungen abziehen, unabhängig vom Alter. 

Haben Vermietende die Wahl, welche Umlage sie wählen?

Ja. Vermietende dürfen beim Heizungstausch wählen, welche Umlage sie nutzen. Wenn sie staatliche Fördermittel in Anspruch nehmen, dürfen sie nach der neuen Umlage die jährliche Miete um zehn Prozent der für die Wohnung umlagefähigen, aufgewendeten Kosten erhöhen. Sie können allerdings auch die bisherige Umlage mit acht Prozent der aufgewendeten Kosten wählen. In Anspruch genommene Fördermittel sind in beiden Fällen von den Modernisierungskosten abzuziehen. 

Wie teuer kann ein Heizungsaustausch werden?

Bei der neuen Umlage für Heizungsmodernisierungen darf sich die monatliche Miete um maximal 0,50 Euro/m² innerhalb von sechs Jahren erhöhen. Für eine 70 m² große Wohnung bedeutet dies eine monatliche Mieterhöhung von 35 Euro. Wählen Vermieter:innen die bisherige Modernisierungsumlage, kann die neue Heizung auch teurer werden. Es gelten dann die allgemeinen Deckelungen für Modernisierungen. 

Kann die Miete um mehr als monatlich 0,50 Euro/m² erhöht werden?

Ja. Die Kappungsgrenze in der neuen Umlage von 0,50 Euro/m² bezieht sich nur auf die Kosten für den Einbau der neuen Heizungsanlage. Führen Vermieter:innen zeitgleich weitere Modernisierungsmaßnahmen durch, beispielsweise eine Fassadendämmung oder der Anbau eines Balkons, darf sich die monatliche Kaltmiete – wie gehabt – um insgesamt maximal 3 Euro/m² innerhalb von sechs Jahren erhöhen. Beträgt die monatliche Kaltmiete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro/m², so darf die monatliche Miete nur um insgesamt höchstens 2 Euro/m² innerhalb von sechs Jahren erhöht werden.  

Welche Besonderheit gilt für die Modernisierungsumlage bei Einbau einer Wärmepumpe?

Um Mieter:innen vor hohen Kosten einer ineffektiven Wärmepumpe in einem unsanierten Gebäude zu schützen, dürfen Vermietende die aufgewendeten Kosten für den Einbau einer Wärmepumpe nur dann in voller Höhe umlegen, wenn sie nachweisen, dass die Jahresarbeitszahl für die Wärmepumpe über 2,5 liegt. Ansonsten können nur 50 Prozent der aufgewendeten Kosten als Modernisierungskosten umgelegt werden. Den Nachweis müssen Vermieter:innen durch einen Fachunternehmer erbringen. Solche Fachunternehmer sind zum Beispiel Schornsteinfeger oder Heizungsbauer.  

Können sich Mieter:innen auf eine wirtschaftliche Härte berufen?

Ja, Mieter:innen können einwenden, dass die zu erwartende Mieterhöhung durch den Einbau der neuen Heizungsanlage für sie eine wirtschaftliche Härte bedeuten würde. Dies gilt nach den Neuregelungen auch dann, wenn der Heizungstausch für Vermieter:innen nach Ablauf der Übergangsfristen verpflichtend wird und sie die Maßnahme nicht zu verantworten haben. Ob die Zahlung der erhöhten Miete für Mieter:innen unter Berücksichtigung ihres Einkommens zumutbar ist, bedarf einer konkreten Einzelfallprüfung. Feste Beträge für eine Belastungsgrenze gibt es nicht. Mieter:innen sollten sich hierzu von ihrem Mieterverein beraten lassen. Achtung: Der Einwand der wirtschaftlichen Härte ist fristgebunden und muss Vermietenden bis zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitgeteilt werden. Ist der Einwand im Einzelfall berechtigt, müssen Mieter:innen den Heizungstausch zwar dulden, eine Mieterhöhung ist jedoch ganz oder teilweise ausgeschlossen.

Können die Modernisierungskosten für die neue Heizung bei einer Indexmiete umgelegt werden?

Nein. Vermietende, die eine neue Heizung nach dem Gebäudeenergiegesetz einbauen und mit ihren Mieter:innen eine Indexmiete vereinbart haben, können die Modernisierungskosten für die neue Heizung nicht umlegen. Eine Indexmiete schließt also die Weitergabe der Investitionskosten auf Mietende aus.  Erschienen in Mieterforum Nr. 74 IV/2023 ]]>
Miet- und Wohnungsrecht Fragen und Antworten Wed, 03 Jan 2024 10:30:00 +0100
Kleinräumiges Wohnungsmarktmonitoring: Mehr Wissen über Siedlung und Stadtviertel https://www.mieterverein-dortmund.de/news-detail.html?&tx_ttnews%5Btt_news%5D=701&cHash=d1b74725e22161c1c1c9dcdd59c04869 Dortmund will eine attraktive Stadt sein, in der man gerne wohnt. Und wie ist die Realität in den... Kleinteiliger bauen, alte Siedlungen nutzen Die Zahl der Familien in Dortmund wächst – in den verschiedenen Bezirken aber sehr unterschiedlich: Während in Eving der Anteil der Kinder unter 10 Jahren mit 20 Prozent am höchsten ist, ist er im Bezirk Rombergpark mit unter 2 Prozent am geringsten. Handlungsbedarf sieht die Stadt dort, wo viele Familien wohnen, aber auch viele wegziehen. Das trifft vor allem auf die nördliche Innenstadt zu, aber auch auf Dorstfeld, Lanstrop-Neu, das Wickeder Feld oder Germania. Auch rund um Westpark, Unionviertel und Rheinische Straße sowie Funkenburg scheint Wohnen für Familien wenig attraktiv: Dort wohnen bereits wenige Familien und es ziehen zudem noch überdurchschnittlich viele weg. Um Wohnen familienfreundlicher zu gestalten, will die Stadt Baugebiete kleinteiliger entwickeln, damit mehr Familien in beliebten Bezirken Platz finden, ältere Einfamilienhaus-Siedlungen stärker für junge Familien nutzen und auch Wohnprojekte stärker unterstützen.

Wohnen für Ältere

In Dortmund fehlt es nach wie vor massiv an altersgerechten und barrierearmen Wohnungen. Auch die Schaffung von Begegnungsorten und -zentren oder die bessere Förderung von altersgerechten Wohnprojekten sieht die Stadt als Hebel für attraktivere Wohnbezirke. Verbesserungsbedarf sieht die Verwaltung dort, wo viele Senior:innen fortziehen. Das ist zum Beispiel in den südlichen Bezirken Renninghausen, Kirchhörde-West und Durchstraße der Fall. Auch aus dem Hafen, dem Bezirk Ruhrallee West, Derne Kaiserbrunnen, Obereving oder Scharnhorst-Ost ziehen überdurchschnittlich viele Senior:innen weg – hier handelt es sich allerdings um Bezirke mit relativ geringen Senior:innenanteilen.

Wo es eng wird

Anhand der beiden Indikatoren „Leerstandsquote“ und „Höhe der Miete“ sieht die Stadtverwaltung überall dort einen Handlungsbedarf, wo es wenig Leerstand und niedrige Mieten gibt. Das ist vor allem im Nordwesten und Osten der Stadt der Fall: in Teilen von Scharnhorst, dem Wickeder Feld und Marsbruchstraße, in Germania, Jungferntal und Bodelschwingh. Hier müsste mehr bezahlbarer Wohnraum vorhanden sein, damit Menschen mit kleinen Einkommen nicht verdrängt werden. Auch dort, wo Leerstände gering sind, aber die Mieten hoch, ist Bedarf: In sehr beliebten Vierteln – wie etwa in den Bezirken Tremonia und Brünninghausen, aber auch Kruckel oder der Gartenstadt – kann mehr bezahlbarer Wohnraum die Mietenschraube zumindest stoppen. Erwartbar: Im Hafen, rund um den Nordmarkt und im Nordwesten sind viele Wohnungen leer und die Mieten günstig. Innerhalb und in unmittelbarer Umgebung des Wallrings ist der Leerstand ebenfalls überdurchschnittlich die Höhe der Mieten aber auch. Wohnen wird dadurch für viele Menschen unattraktiv.

Verdrängung vermeiden

Das Monitoring zeigt auch, wo sozialer Handlungsbedarf entstehen könnte. Nämlich dort, wo diskriminierte Bevölkerungsgruppen vermehrt in bestimmten Bezirken wohnen, weil der Zugang zum Wohnungsmarkt anderswo nicht (mehr) möglich ist. Die Stadt Dortmund macht solchen Handlungsbedarf am Anteil der Migrant:innen und jenem der Transferleistungs-Beziehenden fest. Wie erwartbar, treten beide Indikatoren häufig gepaart auf – eine nicht-deutsche Staatsangehörigkeit ist auch aufgrund von Diskriminierungen seit Langem als Armutsfaktor anerkannt. Die Untersuchung zeigt das ruhrgebietstypische Nord-Süd-Gefälle. Während die innerstädtischen und innenstadtnahen Bezirke im Norden fast durchweg stark betroffen sind, leben  die wenigsten SGB-2-Beziehenden ganz im Süden. Auch Großwohnsiedlungen wie Clarenberg, Westerfilde oder Nette, die Funkenburg im Osten, Union, Hallerey und Dorstfeld und die Bereiche innerhalb des Wallrings sind von hoher Migrant: innenquote und vielen SGB-2-Beziehenden geprägt. Weil gerade in der City auch die Mieten besonders hoch sind, lässt das den Schluss zu: Wer innerhalb der City umziehen will, wird dafür eine deutlich höhere Miete in Kauf nehmen müssen. Was folgt daraus? In vielen Bezirken, denen hohe Priorität eingeräumt wird, gibt es schon Sozialstrukturmaßnahmen, die die Nachbarschaften stärken und soziale Belastungen auffangen können. Sie sollen nach dem Willen der Stadt als gute Praxisbeispiele herangezogen werden, zusätzlich zu Wohnraumförderung, Stadterneuerung und zusammen mit der Wohnungswirtschaft.  Autorin: Alexandra Gerhardt Erschienen in Mieterforum Nr.73 III/2023]]>
Wohnungspolitik Wohnungsmarkt Tue, 31 Oct 2023 06:03:00 +0100
BGH: Mieter müssen nicht die Kosten für den Austausch von Rauchmeldern zahlen? https://www.mieterverein-dortmund.de/news-detail.html?&tx_ttnews%5Btt_news%5D=700&cHash=be405313d04d6c8394b398402b16a299 Eine Wohnungsgesellschaft in Halle hatte zunächst in ihrem Wohnungsbestand geleaste Rauchmelder... Die Entscheidung Grundsätzlich können Vermieter:innen nach den gesetzlichen Bestimmungen die Miete nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen um 8 % jährlich der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Voraussetzung ist, dass sich „der Gebrauchswert der Mietsache durch die Modernisierung nachhaltig erhöht oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden“. Der BGH hatte sich mit der Frage des Einbaus von Rauchmeldern bereits vor der hier zu treffenden Entscheidung befasst. Dabei hatte das Gericht entschieden, dass die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern diese gesetzlichen Kriterien erfüllt. Die Richter stellten jedoch fest, dass die bereits getroffene Grundsatzentscheidung sich allein auf die erstmalige Ausstattung einer Mietwohnung mit Rauchmeldern durch Vermieter:innen bezieht. Dem gegenüber, so die Richter, stellt ein Austausch und eine Erneuerung der Geräte im Normalfall grundsätzlich keine Modernisierung dar. Der BGH entschied ausdrücklich, dass auch dann keine Modernisierung vorliegt, wenn bisher angemietete Geräte durch neu gekaufte Geräte ersetzt werden. Die Richter begründeten dies damit, dass in diesem Fall keine bauliche Veränderung vorliegt. Ohne Bedeutung war aus Sicht des Gerichtes auch, ob Mieter:innen bereits mit den Kosten der ursprünglichen Rauchmelder belastet waren oder nicht. Allenfalls dann, wenn die neuen Rauchmelder eine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung im Vergleich zu den ausgetauschten Geräten aufweisen, ist es aus Sicht des BGH denkbar, dass im Einzelfall die Einbaukosten umlagefähig sind. Die technische Verbesserung muss dabei durch die Vermieter:innen nachgewiesen werden. Dies war in dem zu entscheidenden Rechtsstreit nicht der Fall Fazit Die Entscheidung bedeutet Rechtssicherheit für alle hiervon Betroffenen. Grundsätzlich können die Kosten für diesen Austausch nicht als neue Modernisierungsmieterhöhung auf Mieter:innen umgelegt werden. Die derzeit auf dem Markt befindlichen herkömmlichen Rauchmelder dürften keine derartigen technischen Vorteile gegenüber den bisherigen Fabrikaten aufweisen, die ausnahmsweise eine Mieterhöhung zuließen. BGH Urteil vom 24.05.2023 VIII ZR 213/21 Erschienen im Mieterforum Nr. 73, III/2023]]> Urteile des BGH Miet- und Wohnungsrecht Wed, 25 Oct 2023 05:57:00 +0200 Neue Angemessenheitsgrenzen in Dortmund https://www.mieterverein-dortmund.de/news-detail.html?&tx_ttnews%5Btt_news%5D=699&cHash=1408f2edf479ca9d756b3ff61136de25 Für Empfänger:innen von Bürgergeld oder Grundsicherung gelten in Dortmund neue... Ratgeber zusammengestellt. ]]> Miet- und Wohnungsrecht Wed, 18 Oct 2023 05:51:19 +0200 GEG – was bedeuten die neuen Regelungen für Mieterinnen und Mieter Der Deutsche Mieterbund beantwortet Fragen rund um das Heizungsgesetz https://www.mieterverein-dortmund.de/news-detail.html?&tx_ttnews%5Btt_news%5D=698&cHash=1ad8a331be9b27aaa3649903fe77fd6a Zum 1. Januar 2024 tritt das Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) – das sogenannte... 1. Dürfen Vermietende die Kosten für die Erneuerung der Heizungsanlage auf Mieter:innen umlegen? Ja. Vermietende dürfen die Kosten für die neue Heizungsanlage auf die Mieterinnen und Mieter umlegen und die Miete erhöhen. Vermieterinnen und Mieter dürfen die jährliche Miete um zehn Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn sie öffentliche Fördermittel für den Einbau einer Heizung, die den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes entspricht, in Anspruch genommen haben. Diese Fördermittel sind dann von den aufgewendeten Kosten für die neue Heizungsanlage abzuziehen. Die verbleibenden umlegbaren Kosten sind pauschal um 15 Prozent für ersparte Erhaltungskosten zu kürzen. Der Gesetzgeber hat hierfür eine entsprechende neue Modernisierungsumlage im Bürgerlichen Gesetzbuch eingeführt (§ 559e BGB), die am 1. Januar 2024 in Kraft tritt. Beispiel: Ein Vermieter wendet 80.000 Euro für den Einbau einer Wärmepumpe in einem Mietshaus mit 500 m² auf. Hierfür erhält er eine staatliche Förderung in Höhe von 30 Prozent. Von den Modernisierungskosten sind Fördermittel von 24.000 Euro (30 Prozent von 80.000 Euro) abzuziehen. Die verbleibenden Kosten von 56.000 Euro sind um 15 Prozent für ersparte Erhaltungskosten zu kürzen, also um 8.400 Euro. Es verbleiben umlagefähige Modernisierungskosten von 47.600 Euro, von denen der Vermieter 10 Prozent dauerhaft auf die jährliche Miete umlegen kann, also 4.760 Euro jährlich bzw. 396,67 Euro monatlich für das gesamte Gebäude von 500 m². Das bedeutet für den Mieter einer 70 m²-Wohnung, dass anteilig 0,79 Euro/m² auf ihn umgelegt werden können (396,67 Euro: 500m² = 0,79 €/m² x 70 m²). Seine Miete würde sich um monatlich 55,30 Euro erhöhen. Allerdings ist bei einem Heizungstausch die Modernisierungsumlage auf maximal 0,50 Euro/m² pro Monat begrenzt. Der Vermieter kann die Miete daher um maximal 35 Euro monatlich (0,50 Euro x 70 m²) erhöhen. Nehmen Vermietende keine öffentlichen Fördermittel in Anspruch oder stehen keine Mittel bereit, dürfen sie die jährliche Miete nach der bestehenden Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) um acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn durch die neue Heizung dauerhaft Heizenergie eingespart wird. Dies ist beim Austausch einer alten Heizung gegen eine modernere der Regelfall.

2. Haben Vermietende die Wahl, ob sie acht oder zehn Prozent umlegen?

Ja. Vermietende dürfen beim Heizungstausch wählen, ob sie staatliche Fördermittel in Anspruch nehmen und die jährliche Miete um zehn Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten (abzüglich der Fördermittel) erhöhen (§ 559e BGB), oder sie verzichten auf Fördermittel; dann darf die Modernisierungsumlage acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten umfassen (§ 559 BGB).

3. Mit welcher Mieterhöhung müssen Mieter:innen nach Einbau einer neuen Heizungsanlage rechnen?

Durch den Einbau der neuen Heizungsanlage darf sich die monatliche Miete um maximal 0,50 Euro/m² innerhalb von sechs Jahren erhöhen. Für eine 70 m² große Wohnung bedeutet dies eine monatliche Mieterhöhung von 35 Euro. 

4. Kann die Miete um mehr als monatlich 0,50 Euro/m² erhöht werden?

Ja. Die Kappungsgrenze von 0,50 Euro/m² bezieht sich nur auf die Kosten für den Einbau der neuen Heizungsanlage. Führen Vermieter:innen zeitgleich weitere Modernisierungsmaßnahmen durch (beispielsweise eine Fassadendämmung oder der Anbau eines Balkons), darf die monatliche Miete – wie gehabt – auf insgesamt max. 3 Euro/m² innerhalb von sechs Jahren steigen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro/m², so darf die monatliche Miete nur auf insgesamt max. 2 Euro/m² innerhalb von sechs Jahren erhöht werden.

5. Welche Besonderheit gilt für die Modernisierungsumlage bei Einbau einer Wärmepumpe?

Um Mieter:innen vor hohen Kosten einer ineffektiven Wärmepumpe in einem unsanierten Gebäude zu schützen, dürfen Vermietende die aufgewendeten Kosten für den Einbau einer Wärmepumpe nur dann in voller Höhe umlegen, wenn sie nachweisen, dass die Jahresarbeitszahl für die Wärmepumpe über 2,5 liegt. Ansonsten können nur 50 Prozent der aufgewendeten Kosten als Modernisierungskosten umgelegt werden. Den Nachweis müssen Vermietende durch einen Fachunternehmer erbringen (beispielsweise durch einen Schornsteinfeger oder Heizungsbauer).

6. Können sich Mieter:innen auf eine wirtschaftliche Härte berufen?

Ja, Mieter:innen können einwenden, dass die zu erwartende Mieterhöhung durch den Einbau der neuen Heizungsanlage für sie eine wirtschaftliche Härte bedeuten würde. Dies gilt nach den Neuregelungen auch dann, wenn der Heizungstausch für Vermietende nach Ablauf der Übergangsfristen verpflichtend wird und sie die Maßnahme somit nicht zu verantworten haben. Ob die Zahlung der erhöhten Miete für Mieter:innen unter Berücksichtigung ihres Einkommens zumutbar ist, bedarf einer konkreten Prüfung im Einzelfall. Feste Beträge für eine Belastungsgrenze gibt es nicht. Mieter:innen sollten sich hierzu von ihrem Mieterverein vor Ort beraten lassen. Achtung: Der Einwand der wirtschaftlichen Härte ist fristgebunden und muss Vermietenden bis zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitgeteilt werden. Ist der Einwand im Einzelfall berechtigt, müssen Mieter:innen den Heizungstausch zwar dulden. Eine Mieterhöhung ist jedoch ganz oder teilweise ausgeschlossen.

7. Können die Modernisierungskosten für die neue Heizung bei einer Indexmiete umgelegt werden?

Nein. Vermietende, die eine neue Heizung nach dem Gebäudeenergiegesetz einbauen und mit ihren Mieter:innen eine Indexmiete vereinbart haben, können die Modernisierungskosten für die neue Heizung nicht umlegen. Eine Indexmiete schließt also die Weitergabe der Investitionskosten auf Mietende aus.

Allgemeine Vorgaben des GEG

1. Welche Vorgaben gelten für Heizungsanlagen in Neubauten?

Ab Januar 2024 dürfen in Neubauten innerhalb von Neubaugebieten nur noch Heizungen eingebaut werden, die ihren Wärmebedarf zu mindestens 65 Prozent aus Erneuerbaren Energien decken. Für Neubauten, die in Baulücken errichtet werden, gelten die gleichen Übergangsfristen, wie bei bestehenden Gebäuden.

2. Was gilt für Heizungsanlagen in Bestandsgebäuden?

Das Heizungsgesetz schafft keine Pflicht, bestehende Heizungsanlagen auszutauschen. Eine solche Pflicht besteht erst ab dem Jahr 2045. Eine vor 2024 installierte Gas- oder Ölheizung kann auch nach Inkrafttreten des Gesetzes weiter betrieben werden. Ist die Heizung defekt, darf sie repariert werden und es besteht keine Pflicht, auf eine Heizung mit 65 Prozent Erneuerbarer Energie umzurüsten. Erst wenn Vermietende sich entschließen, die alte Heizung gegen eine neue zu ersetzen, muss die neue Heizung die Anforderungen des Heizungsgesetzes erfüllen, also zu mindestens 65 Prozent auf Erneuerbaren Energien basieren. Aber auch für diesen Fall gelten noch einmal Übergangsfristen. In Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern müssen Vermietende die 65-Prozent-Anforderung beim Heizungstausch spätestens nach dem 30. Juni 2026 einhalten. In Kommunen mit weniger als 100.000 Einwohnern gilt dies spätestens nach dem 30. Juni 2028. Das bedeutet: Vor Ablauf dieser Fristen können Vermietende freiwillig die Heizungsanlage auf Erneuerbare Energien umstellen, es besteht aber keine entsprechende Pflicht. Der Einbau einer Erdgas- oder Ölheizung ist weiterhin zulässig. Allerdings muss diese ab dem Jahr 2029 einen wachsenden Anteil an Erneuerbaren Energien wie Biomethan oder grünem oder blauem Wasserstoff nutzen (15 Prozent in 2029, 30 Prozent in 2030, 60 Prozent in 2040 und 100 Prozent in 2045). Zudem müssen sich Vermietende vor dem Einbau einer Erdgas- oder Ölheizung über die wirtschaftlichen Risiken sowie möglichen Alternativen beraten lassen. Nach Ablauf dieser Fristen können Vermietende bei einem Heizungstausch grundsätzlich nur noch eine neue Heizung einbauen, die zu 65 Prozent mit Erneuerbaren Energien betrieben wird. Für eine Übergangszeit gelten hierfür noch einmal Ausnahmen (Näheres siehe unten 4. für Gas- oder Ölheizungen, 6. für H2-Ready-Heizungen und 7. für Gasetagenheizungen).

3. Welche Rolle spielt die kommunale Wärmeplanung?

Die Übergangsfristen für bestehende Gebäude sind mit den Fristen für die kommunale Wärmeplanung abgestimmt: Die Gemeinden müssen – je nach Einwohnerzahl – bis zum 30. Juni 2026 bzw. 30. Juni 2028 Pläne erstellen, aus denen hervorgeht, ob in einem Gebiet der Anschluss an ein Fernwärmenetz möglich sein wird oder das Gasnetz vor Ort auf Wasserstoff umgerüstet wird. Für Gemeinden unter 10.000 Einwohner:innen wird für die Wärmeplanung ein vereinfachtes Verfahren ermöglicht. Auf der Grundlage dieser Planung können Vermietende dann entscheiden, mit welcher Heizungstechnologie sie die 65-Prozent-Vorgabe erfüllen wollen. Erstellt eine Kommune schon vor dem 30. Juni 2026 bzw. 30. Juni 2028 den Wärmeplan und weist das Gebiet für einen Neu- oder Ausbau eines Wärmenetzes oder als Wasserstoffnetzausbaugebiet aus, wird der Einbau von Heizungen mit 65 Prozent Erneuerbaren Energien schon dann verbindlich. Liegt nach Ablauf der Fristen noch kein Wärmeplan vor, müssen Vermietende dennoch die 65-Prozent-Anforderung bei einem Heizungswechsel erfüllen.

4. Kann auch nach dem 30. Juni 2026/2028 noch eine Heizung eingebaut werden, die der 65-Prozent-Vorgabe nicht entspricht?

Ja, für eine Übergangszeit gibt es Ausnahmen von dem Grundsatz, dass nach 30. Juni 2026/2028 nur noch Heizungen mit 65 Prozent Erneuerbaren Energien installiert werden dürfen. Beim ersten Austausch der Heizungsanlage kann noch für maximal fünf Jahre eine Heizungsanlage eingebaut werden, die diese Vorgabe nicht erfüllt. Ist eine Erdgas- oder Ölheizung irreparabel defekt, kann sie übergangsweise noch einmal für fünf Jahre gegen eine (neue oder gebrauchte) Erdgas- oder Ölheizung ersetzt werden. Haben sich Vermietende entschlossen, das Gebäude an ein geplantes, aber noch nicht fertig gestelltes Wärmenetz anzuschließen, können sie noch längstens für zehn Jahre eine Erdgas- oder Ölheizung betreiben. Voraussetzung ist, dass sie einen Wärmelieferungsvertrag nachweisen, der mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien umfasst und die Belieferung innerhalb von 10 Jahren nach Vertragsschluss erfolgt.

5. Ist eine bestimmte Heizungstechnologie vorgeschrieben?

Nein. Nach dem Heizungsgesetz können Vermietende frei wählen, mit welcher Heizungsanlage sie die 65-Prozent-Vorgabe erfüllen. Möglich ist der Anschluss an ein Fernwärmenetz, der Einbau oder die Aufstellung einer elektrischen Wärmepumpe, einer solarthermischen Anlage oder Biomasseanlage (Holz- oder Pelletheizung). In einem sehr gut gedämmten Gebäude kann auch eine Stromdirektheizung installiert werden. Reicht eine Wärmepumpe oder solarthermische Anlage allein für eine ausreichende Heizleistung nicht aus, so kann sie jeweils mit einer Öl- oder Gasheizung oder Biomasseheizung kombiniert werden (sogenannte Hybridheizung). Auch Gasheizungen können nach Ablauf der Übergangsfristen weiterhin eingebaut werden, wenn sie zu 65 Prozent mit grünen Gasen (Biomethan, grüner oder blauer Wasserstoff) betrieben werden.

6. Was gilt bei einer H2-Ready-Heizung?

Eine H2-Ready-Heizung ist eine Heizungsanlage, die Erdgas verbrennen und zugleich auf eine Verbrennung von 100 Prozent Wasserstoff umgerüstet werden kann. Entschließen sich Vermieter:innen, das Gebäude an ein geplantes, aber noch nicht fertig gestelltes Wasserstoffnetz anzuschließen, dürfen sie auch nach 2026 bzw. 2028 eine H2-Ready-Heizungsanlage einbauen und diese bis zum Netzanschluss mit fossilem Erdgas betreiben. Denn derzeit ist ein Bezug von Wasserstoff noch nicht möglich. Dazu müssen zunächst die Erdgasverteilernetze auf Wasserstoff umgebaut werden. Sobald das Wasserstoffnetz verfügbar ist, muss die Heizung auf den Betrieb mit Wasserstoff umgestellt werden.

7. Was gilt bei einer dezentralen Wärmeversorgung mit Gasetagenheizungen?

In Gebäuden, in denen einzelne oder sämtliche Wohnungen dezentral über Gasetagenheizungen versorgt werden, gilt eine Übergangsfrist von fünf Jahren. Die Frist beginnt mit dem Austausch der ersten Etagenheizung. Innerhalb dieser Frist müssen Vermietende entscheiden, ob die Wärmeversorgung im Haus zukünftig zentral oder weiterhin dezentral erfolgen soll. Entscheiden sie sich für eine zentrale Heizungsanlage, haben sie weitere acht Jahre Zeit, um diese fertigzustellen. Nach Fertigstellung müssen die Wohnungen innerhalb eines Jahres an die zentrale Heizungsanlage angeschlossen werden. Soll die Wärmeversorgung weiterhin dezentral erfolgen, müssen alle nach Ablauf der fünf Jahre neu eingebauten Etagenheizungen zu 65 Prozent Erneuerbare Energien nutzen. Pressemitteilung Deutscher Mieterbund // 12.10.2023]]>
Miet- und Wohnungsrecht Mon, 16 Oct 2023 16:16:38 +0200
LEG droht massive Mieterhöhungen an – Spiel-räume schon heute häufig überschritten / Mieterverein empfiehlt Prüfung https://www.mieterverein-dortmund.de/news-detail.html?&tx_ttnews%5Btt_news%5D=696&cHash=10ed362b33f45d02dfdc9071bf60d098 Verschiedene Medien zitieren den LEG Vorstand Lars von Lackum mit der Aussage „Man wolle die Mieten... Einordnung über Mittelwert Ausschlaggebend für eine Mieterhöhung ist die korrekte Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. In Dortmund bedeutet dies, die Wohnung muss in den qualifizierten Mietspiegel eingeordnet werden. Der Mietspiegel sieht diverse Zu- und Abschläge vor, je nach Baualter, Größe, Ausstattung und Lage der Wohnung. Mieter sollten insbesondre aufpassen, ob ihre Wohnung innerhalb der Preisspanne einer Baualtersklasse richtig eingeordnet wurde. Nach wie vor gilt die Rechtsprechung des Landgerichts Dortmund, wonach der im Mietspiegel ausgewiesene Mittelwert im Zweifel die ortsübliche Miete innerhalb der Spanne wiedergibt. Hiervon kann nur in seltenen und zu begründenden Ausnahmefällen abgewichen werden. „Uns liegen regelmäßig Mieterhöhungen der LEG vor, die den Mittelwert des Mietspiegels zum Teil deutlich überschreiten. Bei Widersprüchen durch uns oder unsere Mitglieder, korrigiert die LEG nur für den Einzelfall. An der offensichtlichen Geschäftspraxis, den Mietspiegel zu überreizen, hält die LEG, trotz aller Kritik, seit Jahren fest“, kritisiert Rechtsanwalt Martin Grebe, Leiter für Miet- und Wohnungsrecht beim Mieterverein Dortmund. Kappungsgrenze Generell gilt zudem die gesetzliche Kappungsgrenze von 20 %, um die die Mieten in Dortmund innerhalb von drei Jahren maximal erhöht werden dürfen. Dies greift allerdings nur, wenn der Mietspiegel eine solche Erhöhung über 20 % ermöglichen würde. Eine pauschale Erhöhung um 20 % in drei Jahren, wie in der Berichterstattung dargestellt, ist nicht möglich. Kritik am Geschäftsmodell der LEG Allein im 1. Halbjahr 2023 verzeichnet die LEG einen Bilanzverlust von 1 Mrd. €. Dies ist vor allem durch eine massive Abwertung der Immobilien zurückzuführen. Der Vorstand plant neben den Steigerungen der Mieten auch Investitionen in die Bestände zurückzufahren. „Bereits in den letzten Jahren hat die LEG die Mieten über dem Bundesschnitt erhöht. Jetzt sollen die Mieterinnen und Mieter erneut für eine verfehlte Geschäftspolitik zahlen. In der vermeintlichen Boomphase der letzten Jahre wurden Milliarden an die Aktionäre als Dividenden ausgezahlt. Das Geld fehlt jetzt an allen Ecken und Enden.“ kritisiert Markus Roeser, Wohnunhttps://www.mieterverein-dortmund.de/mietspiegel-rechner-2023.htmlgspolitischer Sprecher des Mieterverein Dortmund. Mieterverein bietet Online-Rechner und Sonderdruck mit Berechnungshilfe Der Mietspiegel Dortmund und der Ratgeber „Mieterhöhung“ sind auch kostenlos in der Geschäftsstelle, Kampstraße 4, 44137 Dortmund, erhältlich. Auf der Interseite steht der kostenlose Online-Mietspiegelrechner für den neuen Mietspiegel zur Verfügung. Dieser erleichtert die Anwendung des Mietspiegels bei der Prüfung einer Mieterhöhung. Die Mietspiegel weiterer Städte im Vereinsgebiet finden Sie ebenfalls hier. Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 09.10.2023]]> LEG NRW Miet- und Wohnungsrecht Mon, 09 Oct 2023 10:49:42 +0200 Baugipfel ohne Impulse für bezahlbaren Wohnraum Mieterbund warnt Ampel vor falschen Prioritäten https://www.mieterverein-dortmund.de/news-detail.html?&tx_ttnews%5Btt_news%5D=695&cHash=4cf04f32876e635da25bb88ee661c8b4 Der Deutsche Mieterbund (DMB) kritisiert deutlich den Wohnungsbaugipfel und die vorgestellten 14... „Die Bundesregierung setzt die völligen falschen Akzente, wenn Sie meint, die Krise am Wohnungsmarkt mit mehr Eigentumsförderung und höheren Subventionen für den Heizungsaustausch lösen zu können. Neben dem Bau von bezahlbaren Mietwohnungen muss die Reform des Mietpreisrechts, und zwar insbesondere die Ahndung von Wuchermieten, der Mietenstopp im Bestand und das Verbot von Indexmieten, oberste Priorität haben, wird aber sträflich vernachlässigt. Mieterinnen und Mieter blicken in eine ungewisse Zukunft, da die Ampel ihre Sorgen trotz alarmierender Zahlen zur Wohnkostenbelastung weiter ignoriert“, sagt Siebenkotten. Pressemitteilung Deutscher Mieterbund 26.09.2023]]> Wohnungspolitik Tue, 26 Sep 2023 13:45:55 +0200 SPD-Fraktion: Maßnahmenpaket für bezahlbares Wohnen Mieterbund unterstützt mietrechtliche Forderungen u.a. nach bundesweitem Mietenstopp https://www.mieterverein-dortmund.de/news-detail.html?&tx_ttnews%5Btt_news%5D=692&cHash=3dddf1ca5470a89e5b699d55ec7d0fe1 Der Deutsche Mieterbund begrüßt das heute auf der Sommerklausur der SPD-Bundestagsfraktion in...  
Der Druck auf die Mieten steigt gerade enorm. Nicht nur die Angebotsmieten bei Neu- und Wiedervermietung steigen aktuell, z.B. in Berlin um 27 Prozent zweistellig, sondern auch die Bestandsmieten im Mietspiegel – zuletzt in München um 21 Prozent. Neben den Metropolen sind besonders auch die Angebotsmieten in ländlichen Wohnungsmärkten, wie z.B. im Saarland (Plus 7,9 Prozent), Brandenburg (Plus 9,1 Prozent) und Mecklenburg-Vorpommern (Plus 10,3 Prozent), betroffen. „Die aktuellen und flächendeckenden Mietpreissteigerungen zeigen eindeutig: Wir brauchen mietrechtliche Reformen mehr denn je, stattdessen erleben wir eine unzumutbare Blockadehaltung des zuständigen FDP-Justizministers Buschmann. Die mietrechtlichen Forderungen, u.a. nach einem bundesweiten Mietenstopp, waren nie dringender als jetzt, sind mit der FDP in der Ampel aber zurzeit nicht mehrheitsfähig. Dass selbst die Vorhaben aus dem Koalitionsvertrag zum Mieterschutz noch nicht umgesetzt wurden liegt ganz offenkundig an der Blockadehaltung der FDP und zeigt, dass Bundesjustizminister Buschmann die Sorgen der Mieterinnen und Mieter nicht ernst nimmt. Ein politischer und sozialer Offenbarungseid“, kritisiert Siebenkotten. Pressemitteilung des Deutschen Mieterbund 28.08.203

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Wohnungspolitik Mon, 28 Aug 2023 14:42:39 +0200
Antworten zum Thema Mahnungen https://www.mieterverein-dortmund.de/news-detail.html?&tx_ttnews%5Btt_news%5D=690&cHash=127e77581ea7be0aa632739e18c98079 Wenn eine Mahnung aufgrund vermeintlicher Mietrückstände ins Haus flattert, sind viele Mitglieder... Ich habe eine Mahnung von meiner Hausverwaltung bekommen, obwohl ich meine Miete immer korrekt gezahlt habe. Kann ich die Mahnung ignorieren? Einer falschen Mahnung muss nicht widersprochen werden. Sie sollten sie aber dennoch nicht ignorieren. Denn auch ohne Mahnung kann Ihr:e Vermieter:in bei einem Mietrückstand von mehr als einer Monatsmiete kündigen. Es kann immer passieren, dass eine Miete nicht angekommen ist oder die Miete nach einer Mieterhöhung nicht angepasst wurde. Prüfen Sie daher die angemahnten Beträge und Ihre Überweisungen, ob be-
rechtigte Forderungen bestehen. Werden tatsächlich zu Unrecht offene Forderungen angemahnt, ist es sinnvoll, Ihre Hausverwaltung hierauf hinzuweisen. Meine Hausverwaltung mahnt immer wieder die Nachforderungen aus meiner Betriebskostenabrechnung an, obwohl die Bearbeitung meines Widerspruchs durch den Mieterverein noch läuft. Jetzt habe ich eine dritte und letzte Mahnung erhalten. Droht mir die Kündigung? Eine dritte und letzte Mahnung ist mietrechtlich irrelevant. Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung berechtigen nicht zu einer Kündigung, wenn Ihnen widersprochen wurde und die Bearbeitung noch nicht abgeschlossen ist. Sofern in der Mahnung keine tatsächlichen Mietrückstände enthalten sind, droht Ihnen keine Gefahr. Leider verschicken große Wohnungsunternehmen immer wieder automatisierte Mahnungen, die Mitglieder verunsichern. Grundsätzlich haben Sie die Möglichkeit, gerichtlich feststellen zu lassen, dass die angemahnte Forderung nicht besteht. Im Normalfall stehen der Aufwand und der Nutzen allerdings in einem ungünstigen Verhältnis Ich habe erstmalig eine Mahnung vom Amtsgericht in einem gelben Umschlag erhalten, was heißt das? Wenn Sie einen Mahnbescheid erhalten haben (gelber Umschlag), besteht dringender Handlungsbedarf. Hier laufen kurze Fristen, die nicht verlängert werden können. Weitere Informationen hierzu finden Sie im Mieterforum II/2023. In der Mahnung sind nicht nur die offenen Forderungen aufgeführt, sondern auch 20 € Mahngebühr. Das finde ich unfair. Muss ich die Mahngebühr zahlen? Eine Mahngebühr richtet sich immer nach dem Aufwand für die Mahnung. Vermieter:innen dürfen nur die tatsächlich enstandenen Kosten für die Mahnung als Gebühr geltend machen. Konkret sind dies die Druck- und Portokosten sowie Kuvertierung. Entstandene Verwaltungskosten oder Bearbeitungskosten dürfen nicht in Rechnung gestellt werden. Danach kann bereits eine pauschal vereinbarte Mahngebühr von 2,50 € zu hoch sein. Noch höhere Kosten erkennt auch das Amtsgericht Dortmund in der Regel nicht an. Sie müssten somit nicht zahlen Veröffentlicht im Mieterforum Nr.72, II/2024]]>
Fragen und Antworten Fri, 25 Aug 2023 10:53:19 +0200
Wohnungsmarkt weiter angespannt – Mieterverein fordert erneut Mietpreisbremse https://www.mieterverein-dortmund.de/news-detail.html?&tx_ttnews%5Btt_news%5D=689&cHash=e5021471de3b1b1456e99cda1bce77b8 Der frisch vorgelegte Wohnungsmarktbericht 2023 der Stadt Dortmund zeigt weiterhin die Anspannung... „Solange die Preis- und Belegungsbindungen immer wieder auslaufen, müssen über Neubau oder Sanierungen neue Sozialwohnungen geschaffen werden. Wir fordern eine dauerhafte Bindung, um die Zahl der Sozialwohnungen zu stabilisieren. Hierbei könnte z.B. eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit helfen“, sagt Markus Roeser, Wohnungspolitischer Sprecher des Mieterverein Dortmund, „der Wiedereinstieg in den Kommunalen Wohnungsbau über die Dortmunder Stadtentwicklungsgesellschaft ist ein erster wichtiger Schritt hierzu auf kommunaler Ebene.“ Angesichts der Mietenentwicklung sieht der Mieterverein Landes- und Bundespolitik am Zug ihre Spielräume zu nutzen, um Mieterinnen und Mieter besser vor hohen Mieterhöhungen und hohen Neuvertragsmieten zu schützen. So kann die Landesregierung per Verordnung die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel von 20 Prozent auf 15 Prozent begrenzen und mit der Mietpreisbremse die bisher nicht regulierte Neuvertragsmieten zusätzlich begrenzen. Auch die Ampelkoalition im Bund hat in ihrem Koalitionsvertrag Verbesserungen an beiden Stellschrauben für Mieterinnen und Mieter beschlossen. Medienberichten zufolge blockiert das Bundesjustizministerium die Vorhaben auf Bundesebene. „Bei neuen Mietverträgen sind die Menschen in Dortmund weiterhin nicht geschützt. Wer dringend eine neue Wohnung benötigt, muss immer höhere Preise zahlen, auch für Wohnungen mit geringen Standards. Es wird Zeit, dass die Neuvertragsmieten in Dortmund gebremst werden. Die NRW-Landesregierung hat es in der Hand hier für mehr Mieterschutz zu sorgen.“, fordert Markus Roeser. Der Mieterverein und andere Organisationen hatten zum Housing Action Day oder zum Aktionstag der Kampagne Mietenstopp bereits auf die Problematik der steigenden Mieten aufmerksam gemacht.   Der Wohnungsmarktbericht ist auf der Homepage der Stadt Dortmund einsehbar. Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 15.08.2023]]> Wohnungspolitik Wohnungsmarkt Tue, 15 Aug 2023 18:33:31 +0200 Gelber Brief – Was tun? https://www.mieterverein-dortmund.de/news-detail.html?&tx_ttnews%5Btt_news%5D=691&cHash=97e98044306a46fe82b8cdc33a375b23 Mitten im lang geplanten Skandinavienurlaub meldet sich die Nachbarin von Thomas und Sarah L., Ihre... Zwei-Wochen-Frist
Gegen einen Mahnbescheid kann nur zwei Wochen lang Widerspruch eingelegt werden. Unterbleibt ein Widerspruch, werden die Forderungen akzeptiert, ob berechtigt oder nicht. Die Frist läuft dabei ab Zustellung, das heißt auch während eines Urlaubes. Dabei muss der Widerspruch innerhalb der Frist bei Gericht eingehen. Insbesondere bei Urlauben über zwei Wochen, kann die Frist bei Urlaubsende auch schon verstrichen sein.
Im Fall von Thomas und Sarah L. lief die Frist nach dem Urlaub glücklicherweise noch zwei Tage. Bereits im Urlaub hatten sie mit Ihrem Rechtsberater beim Mieterverein das weitere Vorgehen abgestimmt und konnten den Widerspruch noch rechtzeitig beim zuständigen Amtsgericht einwerfen.
Jedem Mahnbescheid liegt ein braungetöntes Formular bei, mit dem man selbst schnell und unkompliziert Widerspruch einlegen kann. Bei Ehepaaren oder mehreren Personen im Mietvertrag, werden auch mehrere Mahnbescheide verschickt. Wichtig ist, dass jede Person ihr eigenes Widerspruchsformular ausfüllt und zurücksendet. Prüfung des Mahnbescheides
Nach der Rückkehr aus dem Urlaub und erfolgreichem Widerspruch, prüften unsere Mitglieder die erhobenen Forderungen und nahmen Kontakt mit der Rechtsberatung des Mietervereins auf. Hierzu sichteten sie ihre Kontoauszüge und notierten alle Zahlungen an ihre Vermieterin. Dabei fiel auf, dass das Unternehmen eine gezahlte Miete wenige Tage später zurückgebucht und dann als Rückstand eingebucht hatte. Der Fehler
lag also bei der Vermieterin. Eine Buchung, die unseren Mitgliedern aufgrund der Geburt ihres Kindes nicht aufgefallen war. Sonst hätten sie ihre Vermieterin schon frühzeitig darauf hingewiesen. Wenn die Zeit für eine umfassende Prüfung der geforderten Beträge fehlt, empfiehlt sich erst einmal Widerspruch einzulegen. Dieser kann nach genauerer Prüfung immer noch komplett oder teilweise ohne weitere Kosten zurückgenommen werden. Sobald jedoch umgekehrt ein rechtskräftiger Vollstreckungsbescheid existiert, muss der dort ausgewiesenen Betrag gezahlt werden, auch wenn diese Forderung nicht korrekt ist, diese frei erfunden sein sollte, oder wie in unserem Fall, durch einen Fehler im Buchungssystem entstanden ist.
Nach einigem Schriftverkehr durch Mieterverein und beauftragen Anwalt, nahm die Vermieterin im vorliegendne Fall den Mahnbescheid zurück. Ein Gerichtsverfahren konnte so vermieden werden. Durch die Rücknahme des Mahnbescheides, musste die Vermieterin alle entstandenen Kosten tragen. Sicher ist sicher: Mietrechtschutzversicherung über den Mieterverein Nicht immer ist die Sachlage jedoch so klar. Sollte es in Streitfällen zu einem Gerichtsverfahren kommen, ist eine Mietrechtsschutzversicherung hilfreich. Sie schützt vor einem hohen Kostenrisiko, sollte das Verfahren verloren werden. Der Mieterverein bietet dies für aktuell nur 2 €/ Monat zusätzlich zu Ihrer Mitglieschaft im Mieterverein an. Damit verbleibt lediglich eine Selbstbeteiligung von 150 €. Wichtig: Es besteht eine Wartezeit von drei Monaten. Das heißt, die Versicherung übernimmt nur Streitfälle, die mehr als drei Monate nach dem Abschluss entstehen. D.h.: Haben Sie beispielsweise bereits eine Nachforderung aus einer Nebenkostenabrechnung erhalten, gibt es dafür keinen Rechtschutz. Auch nicht, wenn sie eine Versicherung erst nach dem Erhalt eines gelben Briefes abschließen. Ihre neue Rechtschutz-
versicherung kann dann für diesen Fall noch nicht einspringen. Daher unsere Empfehlung die Mietrechtsschutzversicherung jetzt abzuschließen, um für die Zukunft abgesichert zu sein.
Mehr Informationen finden Sie auf unserer Internetseite und erhalten Sie in unserer Geschäftsstelle. Keine Panik beim Gelben Brief
  1. Bewahren Sie den Umschlag auf jeden Fall auf. Nur so können Sie die tatsächliche Zustellung erkennenund die korrekten Fristen berechnen.
  2. Melden Sie sich umgehend beim Mieterverein und fragen Sie nach einer kurzfristigen Beratung. Weisen Sie darauf hin, dass Ihnen ein Mahnbescheid oder eine Klage zugestellt wurde (Gelber Umschlag). Schicken Sie uns Mahnbescheide und Vollstreckungsbescheide nicht im Original zu. Wir können diese nicht bearbeiten und dürfen Sie aus rechtlichen Gründen nicht bei Gericht vertreten!
  3. Prüfen Sie Ihre Kontoauszüge: Wann haben Sie welche Beträge überwiesen? Könnten tatsächlich berechtige Forderungen angemahnt werden, weil Sie eine Überweisung vergessen haben, der Dauerauftrag einmal nicht geklappt hat etc.?
  4. Stimmen Sie das weitere Vorgehen mit der Rechtsberatung des Mietervereins ab. Ihr:e Rechtsberater:in kann einschätzen, ob und in welcher Form ein Widerspruch sinnvoll ist. Einen Widerspruch gegen einen Mahnbescheid können Sie selbst einlegen, ein entsprechendes Formular liegt dem Mahnbescheid bei.
  5. Wenn es sinnvoll ist, sich gegen den Mahnbescheid oder die Klage zu wehren, empfehlen wir Ihnen Anwält:innen, die Ihre gerichtliche Vertretung übernehmen können (Mietervereinen im Allgemeinen ist die gerichtliche Vertretung gesetzlich nicht erlaubt). Wenn Sie selbst auf die Suche gehen möchten, achten Sie darauf, dass die Anwält:in im Mietrecht erfahren ist.
  6. Wenn Sie über den Mieterverein eine Rechtsschutzversicherung abgeschlossen haben (s.o.), leiten wir eine Prüfung für die Übernahme der Kosten ein.
Erschienen im Mieterforum Nr. 72, II/2024 ]]>
Miet- und Wohnungsrecht Tue, 01 Aug 2023 12:34:00 +0200
Immobilienkonzern Adler: „Erneut zeigt sich: Wohnungen gehören nicht an die Börse!“ https://www.mieterverein-dortmund.de/news-detail.html?&tx_ttnews%5Btt_news%5D=688&cHash=2adb1cff396c4a0ac1b47f844f7ccf8e In Bezug auf die Ermittlungen wegen Verdacht auf Falschbilanzierung, Marktmanipulation und Untreue... „Gut, dass Adler nach eigenen Angaben vollumfänglich mit den Ermittlungsbehörden kooperiert, es darf aber nicht dabei bleiben“, sagt Hans-Jochem Witzke, Vorsitzender des Deutschen Mieterbundes NRW. „Der Fall muss, wenn sich die Vorwürfe erhärten, lückenlos aufgearbeitet werden, damit nicht die Mieterinnen und Mieter nachher den Schaden haben.“  Adler steht seit geraumer Zeit in der Kritik, es gab Vorwürfe hinsichtlich der Geschäftspolitik. Unter anderem wegen zu hoher Bewertungen von Bauprojekten und anderen Immobilien. Auch in der Beratung der Mietervereine ist das Unternehmen immer wieder negativ aufgefallen. Adler musste aufgrund der Krise im Konzern den Großteil des Wohnungsbestandes bereits verkaufen, bspw. Ende 2021 ca. 15.000 Wohnungen an die LEG, Anfang 2022 weitere ca. 14.400 an einen Private-Equity-Fonds.  Der DMB NRW weist bereits seit Jahren darauf hin, dass die Bilanzierungsmethoden börsennotierter Wohnungskonzerne ein großes Risiko bergen. Das zeigt sich bei Adler, aber auch anderen Immobilienkonzernen, die derzeit ihre Bestände bilanziell abwerten müssen.  Die Rechnung hierfür zahlen die Mieter: Die Mieten werden regelmäßig bis an die Grenze des Zulässigen erhöht, Instandhaltung teilweise vernachlässigt. Auch klagen immer wieder Menschen darüber, dass die Wohnungsverwaltungen sehr schlecht zu erreichen sind und verzögert auf Anfragen reagieren.  Die jetzigen Ermittlungen sind in diesem Jahr bereits die zweiten großen Durchsuchungen bei einem Wohnungskonzern: Bereits im Frühjahr hat die Staatsanwaltschaft Bochum bei Deutschlands größtem Vermieter, Vonovia, Ermittlungen wegen Korruptionsverdachts eingeleitet.  „Wenn Wohnungen nur als Ware gesehen werden, kommt nichts Gutes dabei heraus. Wohnen ist ein Menschenrecht, es bedarf einer staatlichen Regulierung, die effektiv ein Ausnutzen von Mieterinnen und Mietern verhindert“, meint Witzke weiter. Der DMB NRW wird das Verfahren weiterhin beobachten und steht mit den ihm angeschlossenen 48 Mietervereinen vor Ort für die individuelle Rechtsberatung zur Verfügung. Pressemitteilung DMB NRW e.V. // 30.06.2023]]> Wohnungspolitik Thu, 29 Jun 2023 11:14:45 +0200 Deutscher Mieterbund und Deutscher Gewerkschaftsbund: Keine Einigung auf Eckpunkte zur Wohngemeinnützigkeit. Mieterbund und Gewerkschaftsbund kritisieren Blockadehaltung der FDP https://www.mieterverein-dortmund.de/news-detail.html?&tx_ttnews%5Btt_news%5D=687&cHash=02e65cb85ea73c8b2328ea7119047342 (dmb) Der Deutsche Mieterbund (DMB) und der Deutsche Gewerkschaftsbund (DGB) kritisieren die... Pressemitteilung Deutscher Mieterbund (DMB) und Deutscher Gewerkschaftsbund (DGB) // 15.06.2023 ]]> Wohnungspolitik Thu, 15 Jun 2023 14:39:42 +0200 Es ist gut, als kommunales Unternehmen in den Markt einzutreten https://www.mieterverein-dortmund.de/news-detail.html?&tx_ttnews%5Btt_news%5D=685&cHash=f70a29828eac7aa180a8e0c202bcc237 Langfristig bezahlbarer Wohnraum – das ist seit Langem wohnungspolitische Forderung des... Bisher war die DSG eher planendes Instrument, jetzt ist sie ein „richtiges“ städtisches Wohnungsbauunternehmen. Welchen Auftrag und welche Ziele haben Sie? Oliver Lebrecht: Die DSG wird aktiv in das Segment des Marktes eingreifen und hat als kommunale Wohnungsbaugesellschaft das Ziel, bezahlbaren Wohnraum in Dortmund zu schaffen. Die DSG setzt den Fokus auf den Neubau von Wohnungen und die Verwaltung, Betreibung und Instandsetzung von Bestandsobjekten. Wie sind die ersten Perspektiven, sich am Markt aufzustellen? O.L.: Im Rahmen der politischen Befassung zur Neuausrichtung der DSG hat der Rat der Stadt Dortmund im Jahr 2021 im Grundsatz festgelegt, in welchen Neubaugebieten wir uns bewegen sollen. Die Grundstücke aus diesem Grundsatzbeschluss wurden plausibilisiert und in einem Rahmenterminplan fortgeschrieben. Die Kosten wurden ebenfalls unter Berücksichtigung der Rahmenbedingungen fortgeschrieben, die sich seit Beginn des letzten Jahres extrem verändert haben. Mit welchem Personal arbeiten Sie? Stefan Bromund: Wir sind seit dem 1. Februar hauptamtlich Geschäftsführer. In diesem Jahr planen wir bis zu vier Stellen im technischen und kaufmännischen Bereich zu besetzen, und das Personal in den nächsten Jahren je nach Umfang der Projekte aufstocken. Was sind das für Grundstücke, die in die DSG eingehen? S.B. Bei den Grundstücken handelt es sich um unbebaute und bebaute Grundstücke. Die unbebauten Grundstücke sind zum Teil bereits erschlossen, andere noch zu erschließen. Der Grundsatzbeschluss des Rates der Stadt Dortmund hat im Jahr 2021 festgelegt, welche Grundstücke perspektivisch in die DSG eingehen sollen. Diese werden nach und nach in die DSG übertragen, wenn eine Bebaubarkeit vorherrscht. O.L.: Die Grundstücke wurden priorisiert: Bei welchen Grundstücken haben wir bereits Planrecht, wo werden wir zu welchem Zeitpunkt Planrecht haben? Und bei welchen Grundstücken wird sich wann die erste Ausbaustufe realisieren? Das ist wichtig, um verschiedenen Realisierungsphasen aufstellen und planen zu können. Wir arbeiten bereits auf drei erschlossenen Grundstücken mit Planrecht: in Grevel an der Hostedder Straße, in Hörde an der Stettiner Straße und in Mengede an der Mengeder Straße. An der Stettiner Straße errichten wir u. a. drei Punkthäuser mit ca. 40 Wohneinheiten, insgesamt an den drei Standorten ca. 100 Wohneinheiten. Hier haben wir im Februar die Aufträge an Architekten vergeben. Außerdem sind wir derzeit in der Projektsteuerung für vier sogenannte Problemimmobilien in der Nordstadt tätig. Diese werden wir als Projektsteuerer im Auftrag der Stadt Dortmund instand setzen. Im März hat der Rat der Stadt Dortmund beschlossen, weitere Grundstücke in die DSG zu übertragen. Auf dieser Basis können wir nun ein neues Projekt in der Wellinghofer Straße in Hörde vorbereiten: Die erste Ausbaustufe seitens der Stadt Dortmund läuft bereits. Anfang April starten wir einen Architekturwettbewerb und hoffen, diesen bis zum Jahresende abzuschließen, um möglichst schnell im Anschluss das Neubauprojekt zu realisieren. In den nächsten Jahren sollen nach und nach weitere Projekte hinzukommen. U. a. sind zwei Grundstücke in der Sckellstraße in der Innenstadt-Ost und „Auf dem Toren“ in Lütgendortmund zurzeit im Bebauungsplanverfahren. Die ersten Runden der Bürgerbeteiligung haben stattgefunden. Sobald dort Planrecht besteht, wollen wir als DSG eintreten und dort Wohnungen bauen. Bleiben die bebauten Grundstücke bei der DSG? O.L.: Ja. Es ist nicht vorgesehen, diese Grundstücke nach Realisierung der Neubauprojekte wieder abzugeben. Die Objekte werden im Bestand und Anlagevermögen der DSG verbleiben. Wie kommen die fertigen Wohneinheiten an die Bewohner*innen? O.L.: Im geförderten Wohnungsbau für Personen mit Wohnberechtigungsschein erfolgt die Vergabe über das Amt für Wohnen der Stadt Dortmund. Der frei finanzierte Wohnraum wird voraussichtlich frei angeboten. S.B.: Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die ersten Neubauprojekte erst in etwa zweieinhalb Jahren fertig gestellt sein werden. Wie genau wir uns bis dahin aufgestellt haben, ist noch nicht festgelegt. O.L.: Das Thema Inklusion wird ebenfalls frühzeitig berücksichtigt. Wir wollen uns hier mit sozialen Trägern abstimmen, um Bedarfe frühzeitig zu berücksichtigen. S.B.: Die DSG wird nicht sämtliche Neubauprojekte mit einer einheitlichen Quote an geförderten Wohnungsbau umsetzen. In enger Abstimmung mit der Stadt Dortmund wird sich diese in der Regel zwischen 30 und 50 Prozent bewegen. Wie wird die DSG an neue Grundstücke kommen? S.B.: Im Grundsatzbeschluss des Rates der Stadt Dortmund sind Neubaugebiete vorgesehen, die zum Zeitpunkt der Baureife an die DSG übertragen werden. O.L.: Im Moment befindet sich der Markt zudem in einer Situation, dass private Investoren zum Teil aufgrund der momentanen Rahmenbedingungen von ihren Neubauprojekten Abstand nehmen. In Abstimmung mit der Stadt Dortmund wird geprüft, inwieweit weitere Grundstücke durch die DSG bebaut werden können. Wir reden hierbei auch über Grundstücke, die sich am Markt nicht etablieren lassen. Diese kommen nach Prüfung und Eignung als potentielle weitere Grundstücke für die DSG in Betracht. S.B.: Die Realisierung von Projekten auf neuen, weiteren Grundstücken steht allerdings unter dem Vorbehalt einer politischen Befassung. Wie bewerten Sie die Rückendeckung für Ihren Weg? S.B.: Die Signale aus der Politik sind positiv. Ich sehe, dass die Politik auf jeden Fall dahinter steht. Die Fraktionen aus der Mitte des Rates der Stadt Dortmund vertreten aus unserer Sicht ebenfalls den Standpunkt, dass der Bedarf an bezahlbaren Wohnraum in Dortmund hoch ist und die DSG als kommunale Wohnungsbaugesellschaft aktiv werden muss. O.L.: Und es ist gut, als kommunales Unternehmen zu dem Zeitpunkt in den Markt zur Deckung des Bedarfes einzutreten, zu dem andere Akteure der Wohnungswirtschaft aufgrund der derzeitigen Rahmenbedingungen Neubauprojekte prüfen und von diesen ggf. Abstand nehmen.  Das Interview führte Alexandra Gerhardt. Erschienen im Mieterforum Nr. 71 I/2023]]> Wohnungspolitik Fri, 26 May 2023 09:36:05 +0200 Musterfeststellungsklage zu Preiserhöhungen E.ON Fernwärme/ Mieterverein ruft Betroffene auf sich zu melden https://www.mieterverein-dortmund.de/news-detail.html?&tx_ttnews%5Btt_news%5D=684&cHash=02aa1595e3480f3279bb0b61f52dd8e1 Der Verbraucherzentrale Bundesverband e.V. (vzbv) hält Fernwärme-Preiserhöhungen bei E.ON für... „Bei der Fernwärme gibt es praktisch keine Wechselmöglichkeiten. Die betroffenen Mieter:innen können also nicht zu einem günstigeren Unternehmen wechseln. Umso wichtiger ist es, dass die Preisanpassungen transparent, nachvollziehbar und verhältnismäßig sind“, sagt Markus Roeser, Wohnungspolitischer Sprecher des Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V., „über die Musterfeststellungsklage kann anhand beispielhafter Fälle für alle Betroffenen gerichtlich geklärt werden, ob die Preiserhöhungen rechtlich wirksam sind. Das erspart unnötige Gerichtskosten und Risiken bei den Verbraucher:innen und entlastet die Gerichte.“ Über die hohen Nachforderungen in Westerfilde berichteten bereits mehrere Medien. Für weiteren Unmut sorgte die Tatsache, dass E.ON die Heizkosten nicht nur mit dem höheren Arbeitspreis, sondern zusätzlich nach Wohnfläche abrechnet, statt nach tatsächlichem Verbrauch. Wird nicht nach Verbrauch abgerechnet, steht Mieter:innen grundsätzlich ein Kürzungsrecht von 15 Prozent zu. Der Mieterverein Dortmund hat daher für betroffenen Mitglieder Widerspruch eingelegt. Bisher kommt EON den Betroffenen hier nicht entgegen. Die Musterfeststellungsklage des vzbv kann diese Fragestellung nicht aufgreifen. Weiterführende Informationen Portal zur Vorbereitung der Musterfeststellungsklage beim vzbz FAQ des vzbv zum Thema Musterfeststellungsklage Pressemitteilung des Mieterverein Dortmund // 10.05.2023]]> Miet- und Wohnungsrecht Wed, 10 May 2023 09:55:10 +0200