Der Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. über die Pflichten- und Rollenverteilung beim Winterdienst für Mieter und Vermieter.
Wer ist eigentlich grundsätzlich zur Schnee- und Eisbeseitigung verpflichtet?
Die Verkehrssicherungspflicht und damit auch die Pflicht Wege schnee- und eisfrei zu halten, richtet sich zunächst nach den Eigentumsverhältnissen. Auf dem Hausgrundstück ist der Eigentümer, somit der Vermieter, zuständig. Auf den im Eigentum der Stadt stehenden angrenzenden Flächen, Gehwegen und Straßen die Stadt Dortmund.
Schnee- und Eisbeseitigung kann auf Mieter übertragen werden
Eigentümer sind zunächst für die Schnee- und Eisbeseitigungspflicht auf ihren privaten Grundstücken verantwortlich. Die Stadt Dortmund hat zudem die eigentlich ihr obliegende Reinigungspflicht durch die Straßenreinigungs- und Gebührensatzung auf die anliegenden Eigentümer übertragen. Mietrechtlich ist es dann möglich, dass durch den Mietvertrag, oder die beim Abschluss des Vertrages im Mietvertrag enthaltene Hausordnung, der Eigentümer wiederum die Mieter verpflichtet, selbst für die Schnee- und Eisbeseitigung zu sorgen.
Nachträglich kann eine Pflicht zur Schnee- und Eisbeseitigung nicht eingeführt werden, der Vermieter kann dieses einseitig nicht ändern. Auch nicht durch eine neue Hausordnung. Allerdings kann der Mietvertrag einvernehmlich dahingehend geändert werden. Von einer einvernehmlichen Änderung kann auch ausgegangen werden, wenn ein Mieter über einen langen Zeitraum hinweg Schnee und Eis beseitigt hat. Wenige Jahre lang reichen hierfür aber nicht aus.
Vermieter muss organisieren und Streumaterialen stellen.
Ein Vermieter, der seine Mieter durch Mietvertrag zur Schneereinigung verpflichtet, bleibt immer in der Pflicht, die Schneereinigung zu organisieren und zu überwachen. Das heißt, dass z. B. ein Schneeplan gefertigt werden muss, aber auch, dass ein Vermieter die Ausführung überwachen muss. Wird die Schneereinigung von einem Mieter verweigert, haftet nicht nur dieser Mieter, sondern auch der Vermieter.
Wenn die Pflicht zur Schnee- und Eisbeseitigung auf die Mieter übertragen wurde, ist und bleibt der Vermieter verpflichtet, die hierfür erforderlichen Materialien zu stellen. Die Pflicht, einen Schneeschieber und einen Eiskratzer, sowie Streugut (Salz, Granulat oder Streusalz) vorzuhalten und zu beschaffen liegt allein beim Vermieter. Mit der Übertragung der Reinigungspflicht wird daher keineswegs das Kostenrisiko oder das Beschaffungsrisiko für einen Schneeschieber oder Streusalz übertragen. Mietvertraglich ist so etwas nur dann denkbar, wenn im Vertrag dafür ein Kostenrahmen genannt wird. Dem Mieterverein Dortmund ist ein solcher Mietvertrag jedoch nicht bekannt.
Schnee- und Eisbeseitigung bei Krankheit oder Verhinderung des Mieters?
Wer zur Ausübung der Streu- und Räumpflichten verpflichtet, aber verhindert ist, beispielsweise wegen Berufstätigkeit, wegen Urlaubsreise usw., muss selbst für eine Vertretung sorgen.
Ob Mieter, die wegen Alters oder Krankheit nicht mehr in der Lage sind, Schnee zu schüppen, trotzdem diese Arbeiten durchführen müssen, wird gerichtlich unterschiedlich bewertet. Ein Teil der Gerichte vertritt den Standpunkt, dass die mietvertragliche Verpflichtung auch dann bestehen bleibt und der Mieter sich um eine Ersatzkraft bemühen muss. Andere Gerichte bejahen einen Anspruch auf Freistellung von den Winterdienstarbeiten, wenn dies durch ein ärztliches Attest nachgewiesen wird oder eine Ersatzkraft zu zumutbaren Bedingungen nicht gefunden werden kann. Eine höchstrichterliche Entscheidung steht hierzu noch aus.
Wann, wie und in welchem Umfang muss Schnee und Eis beseitigt werden?
Nach der Straßenreinigungs- und Gebührensatzung der Stadt Dortmund muss auf Gehwegen in einer Breite von 1,50 m Schnee geräumt werden. Zwischen 7.00 Uhr und 20.00 Uhr muss Schneefall unverzüglich, ab 20.00 Uhr gefallener Schnee muss bis 7.00 Uhr morgens geräumt werden. An Sonn- und Feiertagen gilt die Räumpflicht erst ab 9.00 Uhr. Bei Schnee- und Eisglätte muss gestreut werden. Der Einsatz von Salz ist grundsätzlich verboten, es sei denn, bei Eisregen und ähnlichen Situationen nutzen Sand oder Granulat nichts, Salz darf ausnahmsweise auch an Treppen, Rampen, Wegen mit Gefälle eingesetzt werden.
Worauf sollten Mieter achten?
Wer als Mieter zum Schneereinigen verpflichtet ist, sollte auf jeden Fall eine Haftpflichtversicherung abschließen. Haftungsfragen sind sehr diffizil und eine fahrlässige Pflichtverletzung ist leicht und ungewollt möglich. Umgekehrt sollte man nicht darauf vertrauen, dass andere Eigentümer oder die Stadt Dortmund ihren Streupflichten nachkommen. Vorsicht ist hier besser, als einen Sturz oder Unfall zu riskieren.
Wann muss ich Kosten für die Schnee- und Eisbeseitigung zahlen?
Kosten der Schnee- und Eisbeseitigung sind dann Betriebskosten, wenn keine Pflicht für den Mieter besteht, selbst tätig zu werden. Dann können solche Kosten abgerechnet werden, wenn im Mietvertrag Kosten der Straßenreinigung vereinbart wurden. Oft lohnt es sich, solche Kosten genau zu prüfen. Bei der Beauftragung eines gewerblichen Unternehmens mit einer zeitlich schlecht vorhersehbaren Schnee- und Eisbeseitigung lassen sich Vorhaltekosten kaum vermeiden. Gerade größere Vermieter können hier aber ihre Marktsituation nutzen und können Apothekenpreise vermeiden.
Weitere Mieter-Tipps gibt der kostenfreie Ratgeber Winterdienst. Dieser ist auch in der Geschäftsstelle des Mietervereins in der Kampstraße 4 erhältlich.
