Rechtsberater Steffen Klaas
Sandra H. fragt: Ich habe in der vergangenen Woche meine Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2014 bekommen. Beide schließen mit Nachzahlungsbeträgen ab. Dabei entspricht die Betriebskostenabrechnung dem Kalenderjahr, die Heizkostenabrechnung ging vom 1.10.2013 bis zum 30.9.2014. Ist die Abrechnung nicht zu spät gekommen oder muss ich die Nachzahlungen zahlen?
Steffen Klaas antwortet: Nach den gesetzlichen Regeln hat ein Vermieter ein Jahr ab Ende des Abrechnungszeitraumes Zeit, um die Vorauszahlungen abzurechnen. Für Ihre Betriebskostenabrechnung, die am 31.12.2014 endete, bedeutet dies: Ihr Vermieter hatte Zeit, die Abrechnung bis zum 31.12.2015 (Zugang der Abrechnung bei Ihnen) abzurechnen. Diese Abrechnung ist also noch fristgemäß. Anders sieht es bei der Heizkostenabrechnung aus. Da hier der Abrechnungszeitraum am 30.9.2014 endete, hätte die Abrechnung auch bis zum 30.9.2015 bei Ihnen eintreffen müssen. Der Nachzahlungsbetrag kann deswegen nach § 556 Absatz III BGB für die Heizkostennachzahlung nicht mehr verlangt werden.
Fatima D. fragt: Nach meinem Mietvertrag werden die Kosten für Wasser, Abwasser, Müllabfuhr und Allgemeinstrom nach Personen abgerechnet. Ich habe zwei kleine Kinder im Alter von drei Jahren und vier Monaten. Der Vermieter hat beide Kinder als volle Personen abgerechnet. Dies ist ungerecht, weil die beiden doch kaum Wasser verbrauchen oder Abfall verursachen. Muss ich das hinnehmen?
Weder das BGB, noch die Betriebskostenverordnung haben eine Regelung darüber getroffen, ob Kinder als volle Personen berechnet werden können. Es gibt lediglich einen Paragraphen im Bürgerlichen Gesetzbuch, der sich mit Abrechnungsgrundsätzen beschäftigt (§ 315 BGB). Dieser gibt dem Vermieter allerdings einen weitgehenden Ermessensspielraum. Eine Änderung kann danach nur verlangt werden, wenn der gewählte Verteilerschlüssel „grob unbillig“ ist. Dies ist ein sehr auslegungsfähiger Begriff. Deswegen gibt es bislang keine veröffentlichte Entscheidung, wonach Kleinkinder oder Säuglinge lediglich mit einer halben Person angesetzt werden können. Das Amtsgericht Dortmund hat dies in einer mündlichen Verhandlung im November, die mit einem Vergleich endete, jedenfalls verneint.
Stefan G. fragt: In meiner Heizkostenabrechnung finde ich zum ersten Mal die sogenannte Legionellenprüfung berechnet. Was ist das und gehört dies überhaupt zu den Heizkosten?
Bei der Legionellenprüfung wird das Warmwasser daraufhin untersucht, ob sich Legionellen, d.h. Bakterien, die sich im warmen Wasser bilden können, vorhanden sind. Ein Legionellenbefall kann zu schweren Erkrankungen führen. Deswegen hat der Gesetzgeber 2013 die Trinkwasserverordnung geändert und Hauseigentümer verpflichtet, die Warmwasseranlage alle 3 Jahre auf Legionellen- befall zu überprüfen. Die Kosten für die dabei entnommene Wasserprobe gehört zu den Nebenkosten. Deswegen kann sie der Vermieter im Rahmen der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Wird tatsächlich ein Legionellenbefall festgestellt, sind die Kosten für dessen Beseitigung nicht als Betriebskosten umlagefähig.
Petra L. fragt: In meiner Nebenkostenabrechnung sind Kosten für die Dachrinnenreinigung abgerechnet. Die stehen bei mir allerdings nicht im Mietvertrag. Meine Vermieterin meint, sie könne die Kosten als sonstige Betriebskosten abrechnen. Dort steht allerdings auch nichts von Dachrinnenreinigungskosten.
Der Bundesgerichtshof hat bereits vor Jahren entschieden, dass sonstige Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr.: 17 Betriebskostenverordnung nur dann auf den Mieter umgelegt werden können, wenn diese konkret dort aufgeführt werden. Fehlen konkrete Betriebskosten, handelt es sich um eine sogenannte unausgefüllte Leerposition. Hintergrund ist, dass Mieter wissen sollen, was genau für Kosten auf sie zukommen. Deswegen müssen Sie im vorliegenden Fall keine Dachrinnenreinigungskosten zahlen.
Autor: Steffen Klaas, erschienen im Mieterforum 4/2015
