Seit dem 1. April 2013 gilt die Pflicht für den Einbau von Rauchwarnmeldern auch für Wohnungen in Nordrhein-Westfalen. Schlafzimmer, Kinderzimmer und Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, müssen mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden. Die vom Gesetzgeber eingeräumte Übergangsfrist endet am 31.12.2016. Wir beantworten die wichtigsten Fragen aus der Mietrechtsberatung.
Rauchwarnmelder können Leben retten
Ja, der Mieter ist gesetzlich zur Duldung verpflichtet und muss daher die Anbringung von Rauchwarnmeldern akzeptieren.
Nein, die Anschaffung von Rauchwarnmeldern darf nicht über Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Eine solche „Extra-Miete“ ist nicht zulässig.
Bei der Anbringung von Rauchwarnmeldern handelt es sich um eine Modernisierung, deren Kosten über eine Modernisierungs-Mieterhöhung der Kaltmiete umgelegt werden können. Der Vermieter darf hierbei maximal 11% der Gesamtkosten im Jahr berechnen. Belaufen sich die Kosten für die neuen Rauchmelder beispielsweise auf 200 Euro für eine Wohnung, dürfte die Mieterhöhung 22 Euro pro Jahr bzw. 1,83 Euro pro Monat betragen.
Baurechtlich ist der Mieter in der Regel für die Wartung der Melder und den Batteriewechsel verantwortlich und trägt auch diese Kosten. Eigentümer, die bereits Rauchwarnmelder in ihren Wohnungen installiert und die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft bis zum Inkrafttreten der Gesetzesänderung (01.04.2013) übernommen haben, dürfen dies in der Regel beibehalten. Nach Inkrafttreten des Gesetzes können Eigentümer, z.B. Wohnungsgesellschaften, die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft nur noch übernehmen, wenn sich ihre Mieter ausdrücklich damit einverstanden erklären. Die Übernahme der Pflicht muss dokumentiert sein, z.B. durch eine Ergänzung des Mietvertrages. Nur dann ist eine Abrechnung der Wartungskosten über die Betriebskostenabrechnungen möglich.
Problematisch ist, ob deswegen der Vermieter die Wartungskosten in der Betriebskostenabrechnung umlegen kann, wenn er die Wartung selbst durchführen lässt (z.B. bei Rauchmeldern mit Funkwartung). Die landesrechtliche Verantwortlichkeit ist für die Frage der betriebskostenrechtlichen Umlagefähigkeit ohne Relevanz. Das Betriebskostenrecht kennt keinen Grundsatz, wonach Kosten nur dann umlagefähig sind, wenn der Vermieter zu der Durchführung der kostenauslösenden Maßnahme verpflichtet ist. Wir sehen hier jedoch das betriebskostenrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot verletzt. Es liegt ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vor, soweit durch die Anmietung oder Wartung für den Mieter Mehrkosten entstanden.
Rauchwarnmelder mit fest eingebauten Langzeitbatterien, deren Energieversorgung gestört ist, sind durch den Wohneigentümer zu ersetzen.
Die bereits vorhandenen Melder dürfen weiterhin genutzt werden. Sofern ein Mieter selbst Rauchwarnmelder installiert hatte, muss sich der Eigentümer von der ordnungsgemäßen Ausstattung bzw. Installation und Betriebsbereitschaft überzeugen und dies dokumentieren. Der Eigentümer ist jedoch nicht verpflichtet, Melder, die der Mieter bereits montiert hat, weiter zu verwenden. Verschiedene Wohnungsgesellschaften drängen gleichwohl darauf, mietereigene Melder durch eigene Geräte zu ersetzen, zumal es sich hier um ein lukratives Geschäft handelt. Laut zweier Entscheidungen des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2015 (BGH-Urteile vom 17.6.2015, VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14) würde insbesondere bei Mehrfamilienhäusern ein höheres Maß an Sicherheit erreicht, wenn das Gebäude einheitlich mit Rauchmeldern ausgestattet werde. Die Karlsruher Richter kamen deswegen zu dem Schluss: Der Austausch funktionierender Melder ist zu dulden. Beide Urteile beziehen sich jedoch auf ein Bundesland, in welchem dem Vermieter die Verpflichtung zur Wartung auferlegt wurde und nicht, wie in Nordrhein-Westfalen, dem „unmittelbaren Besitzer“ und damit dem Mieter. Ob diese BGH-Entscheidung daher auch auf NRW übertragbar ist, haben die Gerichte bisher nicht abschließend geklärt. Aufgrund der obigen Begründung des BGH sehen wir ein erhebliches rechtliches Risiko, sich gegen den Einbau vermietereigener Rauchmelder zu wehren.
Der BGH hat in den obigen Urteilen entschieden, dass der Vermieter berechtigt ist, über den durch die Landesbauordnung vorgesehenen Mindeststandard hinauszugehen. Die Richter am Bundesgerichtshof begründen dies ebenfalls mit einem höheren Maß an Sicherheit, wenn in weiteren Räumen, z.B. dem Wohnzimmer, Melder eingebaut werden.
Autoren: Tobias Scholz und Martin Grebe, erschienen in Mieterforum 3/2016
