12. April 2016 (Miet- und Wohnungsrecht, Urteile des BGH)

Neues vom BGH: Nachmieter-Stellung und Eigenbedarfskündigung

In diesem Artikel stellen wir aktuelle Urteile des Bundesgerichtshofes (BGH) zum Mietrecht vor.

Nachmieter suchen und finden

Der Fall

Ein Ehepaar mietete ein Einfamilienhaus in Mülheim an der Ruhr. Bezüglich der Miethöhe wurde eine Staffelmietvereinbarung getroffen. Der unterzeichnete Mietvertrag enthielt einen sogenannten Kündigungsausschluss für vier Jahre. Erst nach Ablauf der vier Jahre konnte das Mietverhältnis mit gesetzlicher Kündigungsfrist gekündigt werden.

Vor Unterzeichnung des Mietverhältnisses führten die Vermieter und Mieter Gespräche darüber, ob der Kündigungsausschluss auch gelten sollte, wenn die Mieter wegen eines Arbeitsplatzes umziehen müssten. Die Vermieter erklärten in diesem Fall, eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag käme in Betracht.

Im März 2013 wechselte der Mieter den Arbeitgeber und zog nach Norddeutschland. Die Mieter kündigten dann das Mietverhältnis zum 30.6.2013 und zogen zu diesem Zeitpunkt aus. Dies wurde von den Vermietern nicht akzeptiert. Sie boten allerdings eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis bei Stellung eines geeigneten Nachmieters an. Die Vermieter verlangten allerdings, dass der Nachmieter unter anderem eine kurze schriftliche Erklärung zu den Familienverhältnissen, eine Selbstauskunft nebst Verdienstbescheinigung sowie eine Bonitätsauskunft vorlegen müsse.

Im Januar 2014 hatten die Mieter dann einen aus ihrer Sicht geeigneten Mietinteressenten gefunden und baten um einen Besichtigungstermin. Die Vermieter machten dies von der vorherigen Vorlage der obigen Unterlagen abhängig. Das lehnte der Mietinteressent ab. Die Vermieter klagten die Miete für die Zeit nach dem Auszug der Mieter ein.

Die Entscheidung des BGH

Der BGH entschied, dass in einem Formularmietvertrag ein Kündigungsausschluss maximal für die Dauer von vier Jahren wirksam vereinbart werden kann. Dabei muss eine Kündigung bereits zum Ablauf von vier Jahren seit Abschluss des Mietvertrages möglich sein. Dies war hier nicht der Fall, da die Mieter erstmals nach Ablauf der vier Jahre kündigen konnten. Eine Kündigungsausschluss von mehr Jahren, stellte der BGH fest, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam ( § 307 Absatz 1 BGB). Das Mietverhältnis kann dann mit gesetzlicher Kündigungsfrist beendet werden.

Allerdings wies der BGH darauf hin, dass die Vereinbarung einer längeren Kündigungsfrist nicht unwirksam ist, wenn es sich um eine Individualvereinbarung handelt, die zwischen den Parteien ausgehandelte wurde. In diesem Fall ist der Kündigungsausschluss nur teilweise unwirksam. Die Kündigung muss zum Ende des vierten Jahres möglich sein. Das Mietverhältnis wäre damit im entschiedenen Fall drei Monate vorher beendet worden.

Zu entscheiden war weiterhin, ob durch den angebotenen Nachmieter das Mietverhältnis beendet worden war. Das Landgericht hatte noch entschieden, dass die Vermieter die Anforderung an die
Stellung des Nachmieters gezielt so hochgeschraubt hätten, dass diese nicht zu erfüllen gewesen wäre. Dies sah der BGH nun anders. Er bestätigte zunächst, dass ein Mieter unter besonderen Umständen, wie beim Arbeitsplatzwechsel, die vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis verlangen kann. Er muss dann einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter stellen. Dabei ist der Mieter verpflichtet, den Vermieter über die Person seines Nachfolgers aufzuklären und ihm auf Verlangen sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können. Der Vermieter selbst muss dagegen nicht aktiv an der Suche eines Nachmieters mitwirken. Vorliegend mussten die Mieter Unterlagen über die Bonität und Zuverlässigkeit vorzuschlagender Nachmieter anfordern und an die Vermieter übermitteln. Da sie dies vor dem Besichtigungstermin im Januar 2014 nicht taten, war der Vermieter nicht verpflichtet, einen Besichtigungstermin durchzuführen. Die Mieter konnten sich also nicht darauf berufen, dass sie einen Nachmieter gefunden hätten..

BGH-Urteil vom 7. Oktober 2015/VIII ZR 274/14

 

Keine Eigenbedarfskündigung auf Vorrat

Der Fall

Die Mieter mieteten in einem Mehrparteienhaus mit 15 Parteien in Bonn zunächst eine 3-Zimmer-Wohnung. Später dann noch zusätzlich eine 21 m² große separate Mansardenwohnung, in der der erwachsene Sohn der Mieter wohnte. Im Mietvertrag der Mansarde war vereinbart, dass nur beide Mietverhältnisse gleichzeitig gekündigt werden können. Die Vermieterin kündigte beide Wohnungen wegen Eigenbedarfs. Als Begründung gab sie an, dass sie selbst dort einziehen wolle. Die Mansardenwohnung sollte umgebaut und mit der Nachbarwohnung der Tochter verbunden werden. Unter anderem sollte dort ein weiteres Arbeitszimmer eingerichtet werden. Durch den Umbau hätte sich die Wohnfläche für die 4-köpfige Familie der Tochter auf 197 m² verbunden. Da die Mieter nicht auszogen, kam es zu einem Räumungsprozess. Im Räumungsprozess konnte die Vermieterin nicht erklären, warum sie gerade die Wohnung der gekündigten Familie beziehen wollte. Zudem hatte sie kurz vor der Kündigung eine freistehende andere Wohnung im Haus neu vermietet.

Die Entscheidung des BGH

Bei einer Eigenbedarfskündigung muss ein Vermieter im Kündigungsschreiben lediglich angeben, für welche Person die gekündigte Wohnung benötigt wird. Weiterhin muss in der Kündigung angegeben werden, welches Interesse die Person an der Erlangung der Wohnung hat. Enthält das Kündigungsschreiben diese Mindestangaben, liegt eine ausreichende Begründung vor. Dagegen sind weitere Angaben im Kündigungsschreiben, beispielsweise hinsichtlich der Frage wie viele Arbeitszimmer eine Familie benötigt, nicht erforderlich.

Anders als in älteren Entscheidungen stellte der BGH nochmals klar, dass eine große Wohnfläche von 197 m² keinen weit überhöhten Bedarf darstellt.

Weiterhin entschieden die Richter, dass der von dem Vermieter angegebene Wunsch, selbst in die Wohnung der Mieter einzuziehen, um dort entsprechend dem Wunsch der Tochter besser auf die Enkelkinder aufpassen zu können, einen nachvollziehbaren vernünftigen Grund darstellt.

Im Ergebnis hatte der BGH Bedenken an der Ernsthaftigkeit des Umzugswunsches der Vermieterin. In der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht hatte sie nicht angeben können, dass sie sich überhaupt Gedanken darüber gemacht hatte, warum sie von mehreren 3-Zimmer-Wohnungen in dem 15-Parteien-Haus gerade die Wohnung der verklagten Mieter im 3. OG als künftige Wohnung gewählt hatte. Das Amtsgericht hat es für lebensfremd gehalten, dass sich jemand bei einem Umzug im Seniorenalter nicht im Einzelnen überlegt, welche Anforderungen an den neuen Lebensmittelpunkt zu stellen sind und welche der Wohnungen nach Größe, Lage und Zuschnitt am geeignetsten sei. Die Tatsache, dass die Vermieterin sich keine Gedanken über die Eignung der Wohnung gemacht hatte, wertete der BGH nun dahingehend, dass die erforderliche Ernsthaftigkeit des angegebenen Nutzungswunsches zumindest fraglich sei. Zudem sprach nach Ansicht des BGH gegen einen ernsthaften Nutzungswunsch, dass der Entschluss von der Vermieterin sehr kurzfristig nach der Vermietung der freistehenden Wohnung gefasst wurde. Der BGH hob daher das Räumungsurteil des Landgerichts auf und verwies zur weiteren Entscheidung an das Landgericht zurück.

BGH-Urteil vom 23. September 2015/VIII ZR 297/14

Autor: Martin Grebe, erschienen im MieterForum 4/2015


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