27. Mai 2016 (Miet- und Wohnungsrecht)

Amtsgericht: „Kostenproduzierung“ durch Inkasso-Praxis bei Vonovia nicht zulässig!

Mieterverein Dortmund sieht seine Rechtsauffassung gestärkt und fordert die Vonovia auf, die Inkasso-Praxis zu beenden!

Foto: Vonovia

Wer fällige Forderungen nicht oder nur unvollständig zahlt, muss mit Mahnungen rechnen und auch die Kosten (i.d.R. bis 5,00 € für eine Mahnung). Bleibt die Forderungen weiterhin unbezahlt, darf der Gläubiger gerichtliche Schritte einleiten, hierzu auch einen Anwalt beauftragen. Dies gilt so auch für Wohnungsunternehmen und Mieter. 

Bei der Vonovia (früher Deutsche Annington) besteht allerdings eine besondere und seit längerem umstrittene Verfahrensweise:

Die „dritte“ Mahnung wird für Vonovia-Mieter unverhältnismäßig teuer, da in der Regel Anwalts-Gebühren ab 70€ anfallen. Das Unternehmen beauftragt hierfür eigens ein Anwaltsbüro aus Berlin (JHS Legal). Verschickt wird eine standardisierte sog. „einfache“ Mahnung; eine rechtliche Leistung des Anwaltsbüros ist nicht erkennbar. Das Unternehmen könnte auch, wie die meisten anderen Wohnungsunternehmen, selber mahnen, die extra aufgeschlagenen Anwaltskosten würden dann entfallen. Falls es später ein gerichtliches Verfahren gibt, beauftragt Vonovia ein völlig anderes Anwaltsbüro mit der gerichtlichen Vertretung!

Die Härte dieser Inkasso-Praxis bekommen auch Mieterinnen und Mieter zu spüren, die berechtigterweise Mietanteile nicht zahlen. Dies ist oft bei strittigen Nachzahlungen erteilter Heiz- und Betriebskostenabrechnungen oder Mietminderungen der Fall.

Diese Inkasso Praxis beschäftigte bereits mehrfach das Amtsgericht Dortmund, welches zumeist  zu Gunsten der Mieter entschied. Die Vonovia setzt die Inkasso Praxis jedoch weiter fort. Im aktuell verhandelten Fall ging es um Gebühren in Höhe von 147,56€.

Das Urteil des AG Dortmund vom 02.05.2016 (427 C 10611/15) bestätigt und festigt die bisherige Rechtsprechung zur Inkasso-Praxis von Deutschlands und Dortmunds größte Vermieterin Vonovia und sieht keine rechtliche Grundlage für die unnötige Erhöhung der Kosten durch einen Großvermieter.

Vonovia unterhalte eine große Verwaltung für ihre Wohnungsbestände, die auch Mahnungen durchführen könne ohne ein Inkasso-Büro einzuschalten. Daher halte das Gericht „diese Art von „Kostenproduzierung“ nicht für gerechtfertigt und für absolut nicht notwendig unter dem Gesichtspunkt der Geringhaltung eines Schadens. Nach Ansicht des Gerichts reichen aufgrund der bei der Klägerin bestehenden büromäßigen Verwaltung der Mieten und sonstigen Kosten aus den Mietverhältnissen deren eigene vorprozessuale Mahnung vollständig aus, um danach die gerichtliche Geltendmachung durch Einschaltung ihrer Prozessbevollmächtigten im Hinblick auf die Geringhaltung von vorgerichtlichen Kosten als zweckentsprechend und ausreichend anzusehen.“ (AG Dortmund 427 C 10611/15 Urteil vom 02.05.2016 )

Es spräche viel dafür, dass die beauftragten Anwälte „keinen erkennbaren Mehrwert erzeugen, außer zusätzlichen Kosten“. Die erstellten Mahnungen könnten auch, ohne zusätzlichen Anwaltskosten, in der vorhandenen Verwaltung erstellt werden: „Eine Erstattung vorgerichtlicher Kosten für eingeschaltete Anwälte, deren Tätigkeit sich in einfachen und standardisierten Mahnschreiben mit gleichlautender Formulierung, was für eine computermäßige Behandlung spricht, unter Angabe des Gesamtforderungsbetrages und Beifügung einer Forderungsliste, die die Daten aus dem klägereigenen Mietkontoauszug enthält, erschöpft, wo-bei lediglich noch die dann berechneten vorgerichtlichen Anwaltskosten hinzugefügt werden, ist völlig überflüssig.“ (AG Dortmund 427 C 10611/15 Urteil vom 02.05.2016 )

Mieterverein Dortmund: Vonovia soll kritisierte Inkasso-Praxis sofort beenden!

Eine Berufung gegen das Urteil wurde nicht zugelassen, denn das Urteil entspräche, auch unter Berücksichtigung seiner Umstände, der „ständige[n] Rechtsprechung der Abteilungen des Amtsgerichts Dortmund, sodass eine Entscheidung des Berufungsgerichts zur Sicherung etwa einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich ist“, so das Amtsgericht Dortmund.

Der Mieterverein Dortmund sieht sich in seiner Rechtsauffassung bestätigt. „Zwischenzeitlich lässt sich eine gefestigte Rechtsprechung feststellen. Eine zulässige Berufungsmöglichkeit ließ Vonovia in der Vergangenheit ungenutzt. Es lässt sich nur vermuten, dass die Chancen vor dem Landgericht als ähnlich schlecht eingeschätzt werden. Ein Urteil des Landgerichts würde eine Breitenwirkung entfalten und Mietern, die sich gegen unberechtigte Gebühren wehren Rechtssicherheit geben“, erläutert Martin Grebe, Leiter des Bereichs Miet- und Wohnungsrecht, beim Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. Vor diesem Hintergrund bekräftigt der Mieterverein die seit fünf Jahren vertretene Kritik an der Inkasso-Praxis der Vonovia.

Der Mieterverein Dortmund fordert daher die Vonovia auf:

  1. Für einfache Mahnungen keine externen Dienstleister mehr zu beauftragen und die bisherige Inkasso-Praxis mit überhöhten Gebühren zu beenden,
  2. vom Unternehmen verlangte, aber bisher nicht gezahlte Gebühren, aus den Mieterkonten auszubuchen,
  3. die Rückzahlung aller Gebühren an die Mieter,
  4. das Mahnen unberechtigter Forderungen, wie bei strittigen Betriebskostenabrechnungen und Mietminderungen , umgehend zu unterlassen,
  5. den Vertrag mit dem Anwaltsbüro JHS Legal offen zu legen.

„Betroffene Mieter sollten sich nicht verängstigen lassen, gerade weil oft unberechtigte Beträge angemahnt werden. Echte Rückstände sollten ausgeglichen werden, ohne die Gebühren zu zahlen!“, empfiehlt Rechtsanwalt Martin Grebe abschließend.

 

Hintergrund

Die Deutsche Annington übernahm 2015 die Gagfah und wurde zur Vonovia.

Aktuell verfügt das Unternehmen in Dortmund über rund 20.000 Wohnungen.

Bereits im Jahr 2011 stellte die damalige Deutsche Annington, Deutschlands und Dortmunds größter Vermieter, ihre Inkasso-Praxis um. Das Erstellen der dritten Mahnung wurde ausgegliedert. Zuerst gründete sie eine Tochterfirma, die Deutsche Wohninkasso GmbH, welche später durch das Berliner Anwaltsbüro JHS Legal abgelöst wurde. Durch diese Umstellungen wurde nicht wie zuvor 2,50€ Mahngebühren erhoben, sondern aktuell regelmäßig 70€. 

Urteile des Amtsgerichts Dortmund

  • Urteil vom 08.08.2012 (425 C 6285/12): Gerade einem Großvermieter ist zuzumuten, selber zu mahnen. Der Aufwand für eine Mahnung ist denkbar gering.
  • Kostenbeschluss vom 29.10.2014 (404 C 7742/14) und Urteil vom 06.01.2015 (425 C 6720/14): Keine Grundlage für die Berechnung der Inkasso-Anwaltsgebühren noch für die Höhe der verlangten Kosten.

Pressemitteilung vom 27.05.2016 // Mieterverein Dortmund und Umgebung e. V.

 

 

 

 

 


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