Mieter der SHV Immobilien-Verwaltungs GmbH in Kirchlinde und Mengede erhielten Mitte September Mieterhöhungen von ihrem Vermieter. Demnach sollen sie einer Mieterhöhung um bis zu 50€ zum 01.12.2020 zustimmen. Der Mieterverein Dortmund prüfte die Mieterhöhungen für seine Mitglieder und stellte Fehler bei der Berechnung der Mieterhöhung fest. Er fordert von der SHV daher die Rücknahme der Mieterhöhung.
Streitpunkt 1: Richtige Einordnung in Mittelwert
Der Mieterverein Dortmund verweist wiederholt auf die nach wie vor aktuelle Rechtsprechung des Landgerichtes Dortmund, dass der im Mietspiegel ausgewiesene Medianwert im Zweifel die ortsübliche Miete innerhalb der Spanne wiedergibt. (vgl. LG Dortmund 11 S 90/12 und 11 S 57/12, beide vom 25.06.2012). Bei den vorliegenden Mieterhöhungen wird der Mittelwert zum Teil deutlich überschritten.
„Nach Hinweisbeschlüssen des Landgerichtes Dortmunds darf vom Medianwert nur in Ausnahmefällen abgewichen werden. Ein Vermieter, der nach oben hin abweichen will, müsste in der Mieterhöhung selbst bezüglich aller Wohnwertmerkmale angeben, warum er die Wohnung zu vergleichbaren Wohnungen insgesamt für überdurchschnittlich hält. Dies ist hier nicht der Fall. Mietern raten wir generell Mieterhöhungen sorgfältig prüfen bzw. prüfen zu lassen“, erklärt Rainer Stücker, Geschäftsführer des Mieterverein Dortmund.
Streitpunkt 2: Fehler bei der Kappungsgrenze gemäß §558 BGB
Mieter müssen einer Anpassung ihrer Miete an die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel) zustimmen. Vermieter müssen diese ortsübliche Vergleichsmiete in Dortmund anhand des vorliegenden Mietspiegels begründen. Allerdings dürfen die Mieten innerhalb von 3 Jahren insgesamt nur um 20% steigen. Selbst wenn der Mietspiegel eine Erhöhung um über 20% rechtfertigt, wird die Mieterhöhung bei 20% gekappt. Referenzpunkt ist dabei jeweils die Miete vor 3 Jahren.
Im vorliegenden Fall hatte der vorherige Eigentümer, die Vonovia, noch im letzten Jahr die Miete erhöht. Korrekterweise müsste eine neue Mieterhöhung sich auf die gezahlte Miete vor der Mieterhöhung durch die Vonovia beziehen. Die Mieterhöhungen der SHV schlagen z.T. jedoch 20% auf die aktuell gezahlte Miete auf und ignorieren damit die Miete der letzten Jahre.
„Wir gehen davon aus, dass der Käufer mit dem Kauf der Immobilien im letzten Jahr auch die Informationen zu den vorherigen Mieterhöhungen erhalten hat. Diese dann jetzt zu ignorieren ist skandalös“, stellt Markus Roeser vom Mieterverein Dortmund und Umgebung fest, „die Kappungsgrenze ist kein Freibrief für eine pauschale Erhöhung der Miete um 20%.“
Streitpunkt 3: Unnötiger Druck auf Mieter
Bei Erhalt einer Mieterhöhung haben Mieter mindestens zwei volle Kalendermonate Zeit für die Prüfung. Bei einer Mieterhöhung, die im September verschickt wird, müssen sie ihre Zustimmung erst bis zum 30.11. erklären. In den SHV Mieterhöhungen wird eine Zustimmung bis zum 31.10.2020 gebeten. Gleichzeitig sei die neue Miete laut Schreiben erstmals ab dem 01.10.2020 zu entrichten.
„Durch die kurze Frist und die widersprüchlichen Angaben zu Beginn der Mietzahlungen werden die Mieter verunsichert und dazu motiviert schnell zu unterschreiben. Wer aber einmal unterschreibt, der stimmt der Mieterhöhung zu, auch wenn sie ungerechtfertigt ist“, sagt Rainer Stücker, „für Mieter ist daher wichtig, dass sie immer erst in Ruhe prüfen, ob die Mieterhöhung tatsächlich berechtigt ist.“
„Aufgrund der Fehler und den zu kurz bemessenen Fristen, haben wir SHV aufgefordert die Mieterhöhungen zurückzuziehen – auch für Mieter die der Erhöhung bereits zugestimmt haben“, fasst Markus Roeser die Forderungen des Mietervereins zusammen.
Gerade weil es in Dortmund aktuell zahlreiche Mieterhöhungen gibt und hierbei auch der Mietspiegel missbräuchlich angewandt wird noch einmal der Hinweis, dass
Hintergrundinformationen
Missverständnisse zur Kappungsgrenze
Die Bedeutung der Kappungsgrenze wird gelegentlich von Mieterinnen und Mietern falsch verstanden, da sie glauben, der Vermieter „dürfe die Miete um 20 % erhöhen“. Dies ist falsch. Die Kappungsgrenze ist ausschließlich eine Schutzregelung für Mieter. Der Vermieter darf nur eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) vornehmen. Falls sich bei korrekter Anwendung des Mietspiegels eine Mietpreissteigerung in 3 Jahren von mehr als 20 % ergibt, würde dann die an sich zulässige Mieterhöhung „gekappt“.
Bestände
Mengede: Hobestadt 1,3,5,6,8 und Stürzelbreite 6,8,10
Kirchlinde: Hangeneystr. 64-72 (gerade), Thoniesstraße 1-21 (ungerade) und 12-20 (gerade), Ermbrachtstr. 2-10 (gerade)
Die Wohnungen wurden ursprünglich von der Viterra errichtet und später in Eigentumswohnungen umgewandelt. Nur ein Teil der Wohnungen konnte an Mieter oder andere Käufer veräußert werden, sodass die restlichen Mietwohnungen bei der Viterra verblieben. Die Vonovia, als Nachfolgerin, verkaufte 2019 die restlichen ca. 235 Wohnungen als Paket an die Do- Thoniesstraße GmbH mit Sitz in Planegg (Kirchlinde) und an die NRK Real Estate 66 GmbH mit Sitz in Grünwald (Mengede). Die SHV übernimmt für die Eigentümergesellschaften die Verwaltung
Pressemitteilung des Mietervereins Dortmund und Umgebung e.V. vom 15.10.2020 (aktualisiert 22.10.2020)
