Seit Jahren betreibt die Bundesregierung ein Gesetzgebungsvorhaben zur Reform der Wohnraummiete. Auslöser dazu war der Immobilienverband IVD, der bei einer Rechtsanwaltskanzlei einen Gesetzentwurf in Auftrag gab. Anfang 2011 kursierten erste Referentenentwürfe, 2012 folgte ein offizieller Gesetzentwurf der Bundesregierung. Inhaltlicher Schwerpunkt des Gesetzentwurfes der Bundesregierung ist die Erleichterung von Modernisierungen durch Einschränkung von Mieterschutzrechten (z.B. Ausschluss der Mietminderung für drei Monate) und die Bekämpfung sog. Mietnomaden durch ein umfassendes Paket von Verfahrensregelungen. Insbesondere für letztere wurde das halbe Zivilprozessrecht umgekrempelt.
Bei der Expertenanhörung im Rechtsausschuss im Oktober entzündete sich dann Kritik. Selbst Verbandsjuristen der Vermieterseite attestierten dem Gesetzentwurf in mehreren Punkten Nutzlosigkeit, ja sogar Verfassungswidrigkeit. Das Gesetzgebungsverfahren wurde gestoppt.
Es ist an der Zeit, unsinnige, überflüssige, insbesondere verfassungswidrige und sachfremde, Regelungen aus dem Gesetzentwurf zu streichen. Was übrig bleibt, ist aber viel zu wenig für ein modernes und zukunftsfähiges Mietrecht. Der Wert des deutschen Mietrechts mit seinen ausgewogenen Mieterschutzregelungen hat sich insbesondere in der vergangenen Weltwirtschaftskrise bewährt. In anderen Staaten Europas gilt das deutsche Mietrecht als Exportschlager. In den vergangenen drei Jahren hat sich im Mietrecht und auf den Wohnungsmärkten viel getan. Eine zukunftsfähige und krisenfeste Mietrechtsreform bedarf daher umfassender Ergänzungen.
Mieterforum Ruhr, die Arbeitsgemeinschaft der Mietervereine Bochum, Dortmund, Witten und der Mietergemeinschaft Essen unterbreitet konkrete Vorschläge und fordert den Bundestag und alle anderen am Gesetzgebungsverfahren Beteiligten auf, die folgenden Reformvorschläge im Zuge der Beratungen der Mietrechtsreform umzusetzen.
Die §§ 559 – 559b BGB (Modernisierungsmieterhöhung) und die dazu vorgesehenen Änderungen durch die Mietrechtsreform werden gestrichen.
Die Praxis zeigt, dass Mieterhöhungsmöglichkeiten nach Mietspiegel vollkommen ausreichen. § 559 BGB orientiert sich an der Fördermiete des Wiederaufbaus nach dem 2. Weltkrieg. Die Regelung ist sachfremd und historisch überholt. Nach Modernisierung ist eine Höherstufung in einer Mietspiegelpreisspanne, oft auch Feldwechsel innerhalb des Mietspiegels möglich. Die dadurch möglichen Mieterhöhungen sind erheblich, aber marktkonform.
Soweit die Modernisierungsmieterhöhung beibehalten werden soll, bedarf es dazu folgender Modifizierungen:
Diese Regelungen schließen Gesetzeslücken. Dadurch werden effektive energetische Modernisierungen forciert. Eine Investition lohnt sich umso mehr, je mehr Energie eingespart wird. Modernisierungen und Mieterhöhungen werden für Mieter und Vermieter kalkulierbar.
Das Mietminderungsrecht bei Mängeln (§ 536 BGB) bleibt unverändert erhalten.
Einschränkungen des Mietminderungsrechts nutzen nur dem Vermieter, der alte Heizungen im Winter ausbaut und erst Wochen später neue Heizungen einbaut. Bei einem Heizungsaustausch an einem Tag entsteht kein oder nur ein geringes Mietminderungsrecht.
Bei Neuvermietung wird die Miethöhe auf 10% oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.
Diese Neuregelung ist erforderlich. Die ungebremst allein der Nachfrage unterliegenden Mietpreisentwicklungen bei Neuvermietungen führen bei einzelnen Marktsegmenten zu immensen Folgekosten der Stadtentwicklung. Diese Kos-ten sind vom Steuerzahler zu finanzieren, sodass der hier vorgeschlagene – geringfügige – Eingriff gerechtfertigt ist.
§ 569 Absatz 3 BGB sieht vor, dass eine fristlose Kündigung wegen
Zahlungsverzuges unwirksam wird, wenn der Mieter innerhalb einer Frist alles nachzahlt. Diese Regelung muss auch für ordentliche, fristgerechte Kündigungen aus dem gleichen Grund gelten.
Diese Neuregelung ist aufgrund der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) erforderlich geworden. Die Schonfristregelung bei der fristlosen Kündigung soll verhindern, dass ein Mieter wegen eines einmaligen Zahlungsverzuges nicht die möglicherweise seit Jahrzehnten bewohnte Wohnung verliert und obdachlos werden kann. Dieses muss genauso gelten, wenn der Vermieter statt fristlos mit einer Kündigungsfrist kündigt.
Die gesetzliche Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung wird auf Eigenbedarf zum Wohnen und auf Verwandte in geraderLinie beschränkt.
Die Aufzählung der Kündigungsgründe in § 573 Absatz 2 BGB ist abschließend, dazu wird das Wort „insbesondere“ in § 573 II BGB gestrichen.
Zu den Grundsätzen des sozialen Mietrechts gehört, dass ein Vermieter nicht willkürlich, sondern entweder nur bei einer Pflichtverletzung des Mieters oder bei eigenen berechtigten Interessen kündigen kann. Zu den berechtigten Interessen gehört, die Wohnung selbst oder durch nahe Angehörige nutzen zu können. Dieser Kündigungstatbestand muss aus Gründen der Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter konkretisiert werden. Durch die Rechtsprechung des BGH ergibt sich eine nicht kalkulierbare Vielzahl von Ausnahmefällen, die die Kündbarkeit einer Wohnung für Mieter wie für Vermieter vollkommen unberechenbar machen und sehr streit-trächtig sind.
Der Mieter erhält immer, wie bislang nur für Sozialwohnungen gesetzlich geregelt, das Recht, zur Prüfung von Heiz- und Betriebskostenabrechnungen Kopien der Kostenbelege zu erhalten.
Heiz- und Betriebskosten sind längst zur zweiten Miete geworden, aber nur soweit berechtigt, wie diese korrekt berechnet wurden. Eine Prüfung muss im Interesse von Mietern und Vermietern schnell und sachgerecht möglich sein. Dies geht am schnellsten, wenn der Mieter Kopien der Kostenbelege erhalten kann, die kurzfristig geprüft werden können.
Dier Artikel erschien Anfang Dezember in MieterForum Nr. 30 (IV/2012).
Das vollständige Positionspapier finden Sie hier:
Vollständiges Positionspapier "Mietrechtsreform: jetzt aber richtig" (pdf)
http://www.mvdo.de/mietrechtsreform.html
