17. Januar 2014 (Miet- und Wohnungsrecht)

Mieterhöhungen: Herabsenkung der Kappungsgrenze wird nicht für Dortmund gelten

Der Mieterverein Dortmund wird Verordnung der Landesregierung prüfen – Dortmunder Mieterinnen und Mieter müssen insbesondere auf die korrekte Anwendung des Mietspiegels achten! Am 16.01.2014 wurde vorab bekannt gegeben, dass in Nordrhein-Westfalen die gesetzliche Möglichkeit der Herabsenkung der Kappungsgrenze von 20% auf 15 % in 59 Gemeinden gelten wird, in Dortmund allerdings nicht. Hierzu nimmt der Mieterverein Dortmund wie folgt Stellung:

Die frühere Bundesregierung hat mit Wirkung zum 01.05.2013 Mietrechtsänderungen beschlossen, überwiegend zum Nachteil für Mieterinnen und Mieter. Offensichtlich um den Eindruck zu erwecken, dass man Mieterprobleme nicht völlig ignoriert ist dann beschlossen worden, dass

  • „wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist“ (§ 558 Abs. 3, Anlage), die jeweiligen Landesregierungen mit Verordnung entsprechende Gebiete bestimmen können, in denen dann eine von 20 % auf 15 % herabgesetzte sog. Kappungsgrenze gilt.

Die Mietervereine und der Deutsche Mieterbund hatten die flächendeckende Herabsetzung der Kappungsgrenze auf 15 % gefordert. Hierzu war die alte Bundesregierung leider nicht bereit. Jetzt liegt „der schwarze Peter“ bei den Landesregierungen, die die Gebiete abgrenzen müssen, in denen diese Regelung gilt oder nicht“, erläutert Rainer Stücker, Geschäftsführer des Mietervereins Dortmund.

Wissen muss man, dass die Landesregierungen hierbei keinen politischen Gestaltungsspielraum haben, sondern nur per Rechtsverordnung Bundesrecht umsetzen. Gestern hat die Landesregierung NRW angekündigt, dass nach der von ihr in Auftrag gegebenen Untersuchung sie per Verordnung 59 Gemeinden in Nordrhein-Westfalen bestimmen wird, in denen dann zukünftig eine 15 %-ige Kappungsgrenze gilt. Dortmund zählt hierzu nicht. In der näheren Umgebung wird diese besondere Regelung lediglich in Waltrop gelten.

 „Vor ca. 5 Jahren hatten wir in Dortmund eine Leerstandsquote von ca. 3,6 %. Diese hat sich nach Angaben des Wohnungsamtes im weiteren Verlauf bis Ende 2012 auf 2,0 % verringert. Aufgrund dieser Entwicklung hätte eine solche Verordnung zwar nicht für das Ruhrgebiet insgesamt, allerdings zum Beispiel für Dortmund, durchaus gelten können. Deshalb werden wir klären, welche Kriterien die Landesregierung ihrer Entscheidung zugrunde gelegt hat“, erläutert Rainer Stücker.

Für Mieterinnen und Mieter ist wichtig, zu verstehen, dass die sog. Kappungsgrenze nur eine Schutzregelung für Mieterinnen und Mieter ist. Vermieter dürfen die Miete immer nur bis zur sog. ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, die sich aus dem örtlichen Mietspiegel ergibt. Für Dortmunder Mieterinnen und Mieter ist deshalb ganz wichtig, vorrangig zu prüfen, ob Vermieter bei Mieterhöhungen den Dortmunder Mietspiegel korrekt anwenden. Gerade weil es in Dortmund aktuell zahlreiche Mieterhöhungen gibt und hierbei auch der Mietspiegel missbräuchlich angewandt wird noch einmal der Hinweis, dass

  • Mieterinnen und Mieter nach Erhalt einer Mieterhöhung (gemäß § 558 BGB) zwei Monate Zeit haben, deren Berechtigung zu prüfen, und
  • Informationsmaterial und der örtliche Mietspiegel kostenlos beim Mieterverein Dortmund erhältlich sind.

Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e. V. // 17.01.2014

Hintergrundinfos:

Die Kappungsgrenze:

§ 558 BGB

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist...

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

Missverständnisse zur Kappungsgrenze

Die Bedeutung der Kappungsgrenze wird gelegentlich von Mieterinnen und Mietern falsch verstanden, da sie glauben, der Vermieter „dürfe die Miete um 15 bzw. 20 % erhöhen“. Dies ist falsch. Die Kappungsgrenze ist ausschließlich eine Schutzregelung für Mieter. Der Vermieter darf nur eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) vornehmen. Falls sich bei korrekter Anwendung des Mietspiegels eine Mietpreissteigerung in 3 Jahren von mehr als 15 bzw. 20 % ergibt, würde dann die an sich zulässige Mieterhöhung „gekappt“.

Infos zur 15 %-igen Kappungsgrenze

Das Mietrecht ist Bundesrecht und wird somit ausschließlich durch den Bundestag entschieden. Da die Wohnungsmarktbedingungen in den verschiedenen Teilen Deutschlands sehr unterschiedlich sind, gab es in den vergangenen Jahren mehrfach Regelungen, bei denen bundesrechtlich festgesetzt wird, dass es erweiterte Schutzrechte für Mieterinnen und Mieter gibt, wenn der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist.

Hier werden dann immer die jeweiligen Landesregierungen ermächtigt, (nicht die Landtage!) nach entsprechenden empirischen Untersuchungen der Rechtsverordnung diejenigen Gebiete festzusetzen, in denen die Voraussetzungen für erweiterte Schutzrechte gegeben sind. Diese Rechtsverordnungen können vom betroffenen Eigentümer im Verwaltungsgerichtsverfahren auf ihre Zulässigkeit hin überprüft werden. Die jeweiligen Landesregierungen haben deshalb keinen politischen Gestaltungsspielraum und müssen im Gegenteil sogar darauf achten, dass erlassene Verordnungen rechtssicher sind und nicht durch Verwaltungsgerichte „gekippt“ werden.

Was wäre eine (wirkliche) Mietpreisbremse?

Unter „Mietpreisbremse“ ist die Forderung von Mietervereinen und anderen zu verstehen, endlich eine gesetzliche Begrenzung der Neuvermietungsmieten einzuführen. Denn beim Thema Miethöhe gibt es bislang ausschließlich Schutzregelungen für Mieterinnen und Mieter bei bestehenden Mietverhältnissen; wenn eine Wohnung angemietet wird, kann der Vermieter fast ohne Einschränkung das fordern „was der  Markt hergibt“. Die Mietervereine und der Deutsche Mieterbund fordern seit langem eine Begrenzung der Miethöhe bei Neuvermietung, z.B. auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel + eines Zuschlages von 5 %. Die frühere Bundesregierung hat dies abgelehnt. Erst im Wahlkampf hat Angela Merkel dann erklärt, dass auch sie sich für bestimmte Städte eine solche Regelung vorstellen kann. Die Einführung einer solchen Regelung ist im Koalitionsvertrag der jetzigen Bundesregierung als Ziel festgeschrieben. Die Herabsetzung der  Kappungsgrenze von 20 auf 15 % ebenfalls als „Mietpreisbremse“ zu bezeichnen, ist sachlich nicht korrekt, da durch diese Regelung erneut nur Mieter in bestehenden Mietverhältnissen geschützt werden.


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