Verstoß gegen das Hausrecht und Rausschmiss/Teilgewerbliche Nutzung der Wohnung ist zulässig/Teilweise Untervermietung der Wohnung erlaubt/Mängelanzeige
Wenn die Vermieterin trotz Aufforderung des Mieters das gemietete Haus nicht verlässt, gegen dessen Willen versucht, einzelne Zimmer zu betreten, Fenster öffnet und sogar Gegenstände von der Fensterbank nimmt, darf der Mieter sie rauswerfen und aus dem Haus tragen.
„Zu einer weiteren eigenmächtigen Besichtigung war die Klägerin nicht berechtigt. Indem sie dies gleichwohl – gegen den Willen des Beklagten – durchzusetzen versuchte und seiner Aufforderung, das Haus zu verlassen, nicht nachkam, hat sie das Hausrecht des Beklagten verletzt. Sie trägt deshalb zumindest eine Mitschuld an dem nachfolgenden Geschehen“, heißt es in der Urteilsbegründung. Eine fristlose Kündigung der Vermieterin wegen dieses Mieterverhaltens ist unbegründet. Der Bundesgerichtshof erklärte, die Vermieterin sei zu einer eigenmächtigen Besichtigung des Hauses nicht berechtigt gewesen. Sie habe das Hausrecht des Mieters verletzt, als sie trotz Aufforderung das Haus nicht verließ. Der Mieter habe praktisch in Notwehr gehandelt. Selbst wenn er die Grenzen der erlaubten Notwehr geringfügig überschritten habe, als er die Vermieterin vor die Tür setzte, könne dies keine Kündigung rechtfertigen.
BGH, Urteil vom 04.06.2014,VIII ZR 289/13
Bei sogenannten Mischmietverhältnissen – das sind einheitliche Mietverhältnisse über Wohn- und Geschäftsräume – gilt, wenn die gewerbliche Nutzung nicht überwiegt, im Zweifel das Wohnraummietrecht. Mieter haben dann den vollen Kündigungsschutz. Der Vermieter darf nur kündigen, wenn er einen im Gesetz aufgeführten Kündigungsgrund hat, wie zum Beispiel Eigenbedarf, und von den gesetzlichen Kündigungsfristen darf er nicht abweichen. Anders bei Gewerbemietverhältnissen, hier gibt es praktisch keinen Kündigungsschutz. Der Vermieter kann ohne Angabe von Gründen kündigen auch die Kündigungsfristen können im Mietvertrag frei vereinbart werden.
Im vorliegenden Fall wohnte der Mieter im Obergeschoss des Hauses und betrieb im Erdgeschoss eine Hypnosepraxis. Der Bundesgerichtshof erklärte, dass bei einem einheitlichen Mietverhältnis über Wohn- und Geschäftsräume entweder die Bestimmungen der Wohnraummiete oder die Vorschriften der Geschäftsraummiete anzuwenden sind. Für die rechtliche Einordnung eines derartigen Mischmietverhältnisses kommt es auf den überwiegenden Vertragszweck bei Vertragsabschluss an. Erforderlich sei eine sorgfältige Prüfung aller auslegungsrelevanten Umstände des Einzelfalls. Zu berücksichtigen seien deshalb zum Beispiel das verwendete Vertragsformular, das Verhältnis der Gewerbe- zu den Wohnraumflächen, die Verteilung der Gesamtmiete auf Gewerbe und Wohnung und Formulierungen im Mietvertrag, die auf Wohnraum oder Gewerberaum hindeuten. So spreche ein unbefristeter Mietvertrag genauso wie die Vereinbarung einer einheitlichen Miete ohne Umsatzsteuerausweis für ein Wohnraummietverhältnis. Lässt sich eine überwiegende gewerbliche Nutzung im Einzelfall nicht feststellen, gelten im Zweifel die Vorschriften für die Wohnraummiete.
BGH, Urteil vom 09.07.2014, VIII ZR 376/13
Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse daran, einen Teil seiner Wohnung unterzuvermieten, und verweigert der Vermieter zu Unrecht die Erlaubnis dafür, macht er sich schadensersatzpflichtig. Aus beruflichen Gründen mussten Hamburger Mieter nach Kanada ziehen. Sie wollten ihre bisherige Dreizimmerwohnung nicht aufgeben, sondern zwei Zimmer der Wohnung für zwei Jahre untervermieten. Das dritte Zimmer wollten sie weiter für sich nutzen. Da der Vermieter zunächst bis zur Verurteilung durch das Amtsgericht Hamburg die Zustimmung zur Untervermietung verweigerte, machten die Mieter die ein Jahr lang entgangene Untermiete in Höhe von 7.475 Euro als Schadensersatz geltend.
Die Mieter, so der Bundesgerichtshof, haben Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung. Ihr Wunsch, im Hinblick auf die befristete Arbeitstätigkeit im Ausland von berufsbedingt entstehenden Reise- und Wohnkosten entlastet zu werden, ist ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Teils der Wohnung. Von einer teilweisen Untervermietung ist immer dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgibt, beispielsweise wenn er einen Raum für sich reserviert. Die Weigerung des Vermieters, dieser teilweisen Untervermietung zuzustimmen, ist eine vertragliche Pflichtverletzung. Er muss deshalb den Schadensersatz zahlen. Anders, wenn der Mieter die Wohnung insgesamt untervermieten will. Dann muss er den Vermieter natürlich auch um Erlaubnis fragen. Dem steht es allerdings völlig frei, ob er der geplanten Untervermietung zustimmt oder nicht.
Nachdem die Mieter ihrem Vermieter Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbildung in der Wohnung als Mangel angezeigt hatten, minderten sie die Miete um 15 Prozent. Zu Recht, wie das Amtsgericht feststellte. Im nachfolgenden Winter verschlimmerten sich die Feuchtigkeits- und Schimmelpilzschäden ganz erheblich. Grund dafür war, dass der Vermieter die ursächlichen Bauschäden nicht beseitigen ließ.
Die Mieter minderten die Miete jetzt um 30 Prozent. Der Vermieter kündigte unter anderem mit der Begründung, die Mieter hätten ihm die Mängel anzeigen müssen. Der Bundesgerichtshof erklärte, eine erneute Mängelanzeige sei nicht notwendig. Letztlich beruhe die Mietminderung ausschließlich auf Baumängeln, die dem Vermieter auf Grund der ersten Mängelanzeige sowie aufgrund des Verfahrens vor dem Amtsgerichtbekannt gewesen seien und die er bisher nicht beseitigt hatte. Dass infolge der unterbliebenen Mängelbeseitigung eine Ausweitung der Schimmelpilzbildung zu befürchten sei, läge auf der Hand und erfordere offensichtlich keine erneute Mängelanzeige.
BGH, Urteil vom 18.03.2014 , VIII ZR 317/13
Autor: Rainer Stücker, erschienen im MieterForum 3/2014
