29. August 2016 (Grand City Properties, Miet- und Wohnungsrecht)

Falsche Mieterhöhungen bei Grand City im Echeloh - Mieterverein rät generell zur Prüfung von Mieterhöhungen

Letzte Woche erhielten mehrere Mieter in der Echeloh Siedlung eine Mieterhöhung von ihrer Vermieterin der Grand City. Die Mieterhöhung wird korrekt anhand des Mietspiegels Dortmund begründet. Das Unternehmen stellt richtigerweise auf den Medianwert des Mietspiegels ab. Allerdings sind, laut Mietspiegel, auch diverse Zu- und Abschläge erforderlich. Diese sind jedoch, in den dem Mieterverein bekannten Fällen, gravierend falsch. Der Mieterverein rät allen Mietern, eine Mieterhöhung gründlich zu prüfen, bevor sie die Zustimmung erteilen.

Vor allem drei Punkte vielen bei der Prüfung der Mieterhöhungen im Echeloh auf:

  • Gebietszuschlag: Im Mieterhöhungsschreiben der Grand City wurden die  Wohnungen dem Mietspiegel-Gebiet Dortmund-Süd zugeordnet. Dieses Gebiet ermöglicht grundsätzlich einen Zuschlag von + 0,48 €/m² auf den Mittelwert. Laut Mietspiegel befindet sich die Echeloh-Siedlung jedoch im Mietspiegel-Gebiet Dortmund-West. Dort ist kein Zuschlag zulässig „Wir befürchten, dass der Fehler bei der Gebietszuordnung noch mehr Mieter betrifft. Wir gehen davon aus, dass Grand City alle betroffenen Mieterhöhungen aktiv korrigiert“, kommentiert Markus Roeser, vom Mieterverein Dortmund.
  • Oberböden: Nicht berücksichtigt wurde jedoch der Abschlag für nicht vermietete Oberböden (-0,35 €/m², bzw. -0,14 €/m²), den der Mietspiegel vorsieht. So hatten die betroffenen Mieter den Boden selber verlegt. Eine entsprechend höhere Miete kann daher nicht gefordert werden.
  • Schallschutzfenster: In den dem Mieterverein bekannten Mieterhöhungsschreiben wurde zudem ein Aufschlag für Schallschutzfenster gefordert. Laut Mietspiegel können demnach +0,21€/m² höhere Mieten verlangt werden. Allerdings waren solche Fenster in den geprüften Fällen gar nicht eingebaut.

"In einzelnen Fällen kann es stimmen, dass die Wohnung über die angegebenen Merkmale verfügt. Davon ist jedoch in der Breite nicht auszugehen. Mieter sollten daher ganz genau prüfen, ob ihre Wohnung Zu- und Abschläge zulässt“, kommentiert Markus Roeser.

Das Beispiel zeigt wie wichtig die sorgfältige Prüfung von Mieterhöhungen durch die Mieterinnen und Mieter ist. Besonders wichtig ist, dass die den Mieterhöhungsschreiben beiliegenden Zustimmungserklärungen nicht vorschnell unterschrieben werden. Denn dann ist die Mieterhöhung akzeptiert und kann nicht mehr widerrufen werden. Das Mietrecht sieht aus Gründen des Mieterschutzes die Prüffrist von mindestens zwei vollen Kalendermonaten vor,“ sagte Rainer Stücker, Geschäftsführer des Mietervereins Dortmund.

Für die Überprüfung der Mieterhöhung benötigen Mieter den Dortmunder Mietspiegel, dieser kann hier eingesehen werden. Außerdem bietet der Mieterverein Dortmund und Umgebung einen Mietspiegelrechner an, mit dem Mieter ihre Mieterhöhung prüfen können. Weitere Infos zu den allgemeinen Spielregeln für eine Mieterhöhung gibt es im Ratgeber Mieterhöhung.

Der Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. bietet seinen Mitgliedern in allen Rechtsfragen einer Mieterhöhung umfassende telefonische und persönliche Beratung und Vertretung an. 

 

 

Mieter-Tipps bei einer Mieterhöhung in Dortmund

  • Eine Mieterhöhung muss durch einen Hinweis auf den aktuellen qualifizierten Dortmunder Mietspiegel (§ 558 BGB) begründet werden, außer es handelt sich um eine Modernisierungsmieterhöhung.

 

  • Bei der Einordnung in den Mietspiegel müssen Mieter die vom Vermieter vorgenommene Einordnung in die Baualtersklasse, die angegebenen Zuschläge und möglicherweise nicht berücksichtigte Abschläge (z.B. einen gefangenen Raum/Durchgangszimmer) prüfen. Zu beachten ist hierbei, dass vom Mieter bezahlte Ausstattungsmerkmale, z.B. ein verlegter Oberboden, bei der Mieterhöhung nicht als Zuschlag berücksichtigt werden dürfen.

 

  • Mieter müssen aufpassen, ob ihre Wohnung innerhalb einer Preisspanne richtig eingeordnet wurde. Nach wie vor gilt die Rechtsprechung des Landgerichts Dortmund, die besagt, dass der vom Mietspiegel ausgewiesene Medianwert im Zweifel die ortsübliche Miete innerhalb der Spanne wiedergibt. Hiervon wird nur in seltenen Ausnahmefällen abzuweichen sein.

 

  • Weiterhin ist zu prüfen, ob die Wohnung tatsächlich Modernisierungszuschläge vorsieht. Nicht jede einzelne Modernisierungsmaßnahme reicht hierfür aus. Gerade bei länger zurückliegenden Modernisierungsmaßnahmen ist im Gegensatz zu vorherigen Mietspiegeln kein Zuschlag mehr gerechtfertigt.

 

  • Generell gilt die gesetzliche Kappungsgrenze von 20%, um die sich Mieten in Dortmund innerhalb von drei Jahren höchstens erhöhen dürfen.

 

  • Neben der korrekten Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel sind auch Fristen sowie Form- und Begründungsvorschriften zu beachten!

 

 


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