17. Februar 2017 (Miet- und Wohnungsrecht, Urteile des BGH)

Neues aus Karlsruhe

Fristlose Kündigung I
Bundesgerichtshof hebt Räumungsklage gegen 97-jährige Mieterin auf

Der Fall

Eine 97-jährige Mieterin mietete im Jahr 1955 eine 3-Zimmer-Wohnung in München an. Im Jahr 1963 kam noch eine weitere 1-Zimmer-Wohnung im selben Gebäude dazu. Die Mieterin leidet mittlerweile an Demenz und ist bettlägerig. Sie wird seit Jahren von einem Betreuer gepflegt, der die 1-Zimmer-Wohnung bewohnt. Im Jahr 2015 schrieb der Betreuer zwei Briefe an die Hausverwaltung. Die Schreiben enthielten grobe Beleidigungen. Deswegen kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos und erhob, nachdem die Mieter nicht auszogen, Räumungsklage.

Die Entscheidung

Das Berufungsgericht hatte die Mieterin zur Räumung verurteilt. Es war der Ansicht, sie musste sich die Beleidigungen ihres Betreuers zurechnen lassen. Der Bundesgerichtshof urteilte nun anders und hob das Urteil des Landgerichts München auf. Nach den gesetzlichen Bestimmungen, so der BGH, müssen auch im Falle einer fristlosen Kündigung die beiderseitigen Interessen, sowohl der Vermieterin als auch der beiden Mieter, unter Berücksichtigung aller Umstände abgewogen werden. Deswegen mussten die Richter in Karlsruhe in ihre Abwägungen auch einfließen lassen, dass die Mieterin hoch betagt und pflegebedürftig ist und zudem an Demenz leidet. Die Gerichte sind nach Auffassung des BGH verfassungsrechtlich verpflichtet, schwerwiegende Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahren in ihren Abwägungen zu berücksichtigen und diesen Gefahren ausreichend Rechnung zu tragen. Nach der bisherigen Rechtsprechung wurden solche Gründe nicht im Räumungsprozess beachtet. Ein zur Räumung verurteilter Mieter mit Härtegründen konnte lediglich hoffen, durch einen Vollstreckungsschutzantrag im Nachhinein doch noch die Räumung zu verhindern oder zumindest zu verzögern.

Die nunmehrige Entscheidung des BGH setzt einen Schritt vorher an: Die Gerichte müssen nun bei einer fristlosen Kündigung in der Interessenabwägung die besonderen schwerwiegenden persönlichen Härtegründe aufseiten des Mieters zwingend prüfen und abwägen. Dies kann zum Ergebnis führen, dass ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung, trotz einer erheblichen Pflichtverletzung, wie hier bei Beleidigungen, nicht vorliegt.

Vorliegend hatte das Berufungsgericht sich nicht mit den Härtegründen und den möglichen gesundheitlichen Folgen des Wohnungsverlustes auseinandergesetzt. Der Bundesgerichtshof wies daher die Sache zur neuen Verhandlung an das Berufungsgericht zurück. Dieses muss sich nun mit den Härtegründen der Mieterin auseinandersetzen.

Das Fazit

Zukünftig sind Härtegründe von Mietern auch bei einer fristlosen Kündigung im Räumungsverfahren zwingend zu berücksichtigen. Dies kann zugunsten des Mieters dazu führen, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung wegen besonders schwerwiegender persönlicher Härtegründe zurücktreten muss.

BGH Urteil vom 9. November 2016 

VIII ZR 73/16

Fristlose Kündigung II:
Kündigung wegen Nichtzahlung der Miete durch das Jobcenter

Der Fall

Eine Mutter bewohnte mit ihren beiden zweijährigen Töchtern eine Wohnung in Hamburg. Im Februar 2013 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis zum ersten Mal aufgrund von Zahlungsrückständen. Da diese Zahlungsrückstände dann durch das Bezirksamt Hamburg-Mitte ausgeglichen wurden, musste die Familie nicht ausziehen. Allerdings kam es bereits ab August 2013 zu erneuten Mietrückständen. Die Mieten wurden weder pünktlich noch vollständig gezahlt. Trotz einer Abmahnung und einem Mahnbescheidverfahren war Anfang März noch ein Betrag von 277 Euro offen. Die Vermieterin kündigte deswegen am 10. März 2014 das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich.

Die Entscheidung

Nach Ansicht des Berufungsgerichtes konnten verspätete Zahlungen des Jobcenters der Mieterin nicht zugerechnet werden. Das Berufungsgericht hatte noch geurteilt, dass die Mieterin kein Verschulden an den verspäteten Zahlungen treffe, die fristlose Kündigung deswegen nicht berechtigt sei und die Räumungsklage abgewiesen. 

Dies sah der Bundesgerichtshof nun anders. Auch hier hoben die Karlsruher Richter hervor, dass bei der fristlosen Kündigung die beiderseitigen Interessen geprüft und miteinander abgewogen werden müssten. Für die fristlose Kündigung sprach nach Ansicht des Gerichtes, dass bereits kurze Zeit vorher eine berechtigte fristlose Kündigung ausgesprochen worden war und dass zahlreiche Verspätungen über einen erheblichen Zeitraum mit erheblichen Beträgen aufgetreten waren.

Entscheidend war also, ob die Mieterin an den verspäteten Mietzahlungen kein eigenes Verschulden traf. Nach Ansicht des Gerichts wird das Verschulden bei Vorliegen einer unpünktlichen Mietzahlung regelmäßig vermutet. Dann muss diese Vermutung wiederlegt werden. Allein der Umstand, dass ein Mieter auf staatliche Leistungen des Jobcenters angewiesen ist und die Zahlungen nicht selbst vornimmt, widerlegt diese Vermutung noch nicht. Vielmehr muss ein Mieter regelmäßig darlegen und beweisen, dass er Leistungen rechtzeitig unter Vorlage der hierfür erforderlichen Unterlagen beantragt hat. Bei verspäteten oder noch nicht erfolgten Zahlungen muss der Mieter bei der Behörde auf pünktliche Bearbeitung drängen. Erhält er eine Abmahnung oder droht der Vermieter mit einer Kündigung, muss der Mieter das Jobcenter davon in Kenntnis setzen.

Der Bundesgerichtshof wies auch dieses Räumungsverfahren an das Berufungsgericht zurück Es muss nun aufklären, ob die Mieter alles getan haben, damit das Jobcenter die Leistungen auch rechtzeitig und pünktlich an die Vermieterin zahlt.

Das Fazit

Das Urteil des Bundesgerichtshofs stellt hohe Anforderungen an alle Leistungs­bezieher von Arbeitslosengeld II und Grundsicherung. Kommt es zur Verspätung bei der Mietzahlung, muss beweissicher dokumentiert werden, dass die Behörde rechtzeitig zur Zahlung aufgefordert wurde. Dies kann aber letztendlich nur durch entsprechende Schreiben oder Computerausdrucke von Vorsprachen beim Sachbearbeiter oder durch Zeugen beweissicher nachgewiesen werden. 

BGH Urteil vom 29.6.2016 

VIII ZR 173/15

Autor: Martin Grebe, erschienen in Mieterforum Nr. 46 IV/2016


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