Sie haben gehört, dass in Ihrem Haus modernisiert werden soll? Sie sind vielleicht sogar froh, weil Sie endlich ein Bad, eine Zentralheizung oder sogar neue Fenster bekommen sollen? In der Tat sind bei vielen Wohnungen aufgrund ihres schlechten Zustandes und ihrer unzeitgemäßen Ausstattung Reparaturen und Modernisierungen längst überfällig. Doch leider verkehrt sich der Traum vom "Schöner Wohnen" allzu oft in einen Alptraum von Lärm, Dreck und unbezahlbaren Mieten! Wir beantworten die wichtigsten Fragen aus der Mietrechtspraxis.
Modernisierungsmaßnahmen sind im Gesetz vorgegeben. Dazu zählen beispielsweise Maßnahmen, durch die der Wasserverbrauch reduziert wird und bauliche Änderungen, die den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen, also etwa der Einbau einer behindertengerechten Dusche oder der Anbau von Balkonen.. Darüber hinaus gibt es energetische Modernisierungen, durch die nachhaltig Energie eingespart wird. Hierzu gehören Wärmedämmmaßnahmen oder die Erneuerung eines alten Heizkessels.
Diese Vorgaben sind gesetzlich eindeutig geregelt: Modernisierungsmaßnahmen müssen drei Monate vor dem Beginn der Maßnahme dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden. Im Schreiben müssen sowohl der Beginn der Maßnahme, deren Art sowie der Umfang und die voraussichtliche Dauer mitgeteilt werden. Außerdem muss darüber informiert werden, ob und in welcher Höhe sich die Miete erhöhen wird. Dabei muss die Ankündigung so konkret gefasst sein, dass sie den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung trägt. Durch das Schreiben muss klargestellt sein, in welcher Weise sich die Wohnung durch die geplante Maßnahme verändert und wie sich diese Änderung zukünftig auswirkt. Die Mitteilungspflicht besteht auch dann, wenn der Vermieter auf eine Mieterhöhung verzichtet. Allerdings besteht die dreimonatige Ankündigungsfrist nicht für kleinere Maßnahmen – etwa beim Einbau von Briefkästen oder Rauchmeldern.
Modernisierungsmaßnahmen müssen vom Mieter grundsätzlich geduldet werden, wenn eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung erfolgt. Eine Duldungspflicht kann allerdings wegen persönlicher Härtegründe entfallen. Dies ist dann der Fall, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter oder seine Familie eine Härte bedeuten würde. Zu Härtegründen gehören zum Beispiel Alters- und Gesundheitszustand des Mieters, aber auch bauliche Folgen bei Wohnraumänderungen, wie beispielsweise Einschränkungen von Licht und Sonne bei Grundrissänderungen.
Härtegründe müssen bereits nach Zugang des Ankündigungsschreibens fristgerecht vorgetragen werden. Wir empfehlen unbe-
dingt alle Härtegründe in einem Schreiben bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang des Ankündigungsschreibens folgt, geltend zu machen.
Eine Mieterhöhung ist ausgeschlossen, wenn sie für den Mieter eine wirtschaftliche Härte darstellt. Dies wird von den Gerichten unterschiedlich beurteilt. Überwiegend wird davon ausgegangen, dass eine Härte dann vorliegt wenn nach der Modernisierung mehr als 30% des verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens für die neue Warmmiete gezahlt werden müssen. Zum Teil wird ein höherer Mietanteil von 40% für vertretbar gehalten. Ebenso liegt eine wirtschaftliche Härte vor, wenn das Jobcenter die Miete nach der Mieterhöhung nicht mehr vollständig übernimmt und dadurch ein Umzug des Mieters erforderlich wäre.
Die Mieterhöhung darf maximal 11% der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten im Jahr betragen. Hiervon sind Kosten für ersparte Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturen abzuziehen. Diese muss der Vermieter bezahlen. Ebenso muss der Vermieter Zinsvorteile abziehen, die er für Förderdarlehen erhalten hat. Der Mieter darf die Mieterhöhung erst nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme erhalten. Dieser hat dann das Recht, die Berechnung der Mieterhöhung einschließlich der Belege der Baumaßnahme zu prüfen.
Weitere Informationen enthält der kostenlose Ratgeber „Modernisierung“ des Mietervereins.
Autor: Martin Grebe, erschienen in Mieterforum Nr. 49 III/2017
