Am 29. August 2008 ist die sogenannte Sozialcharta zum LEG-Verkauf in Kraft getreten. Genau zehn Jahre später, wird sie auslaufen. Mieterforum ist der Frage nachgegangen, was das für die Mieter bedeutet.
Während der „Bestandsschutzzeit“ – dem 10-jährige Zeitraum vom Inkrafttreten bis zum Auslaufen der Sozialcharta – sind Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder wegen Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung ausgeschlossen. Diese Regelung gilt jedoch nur für Mieterinnen und Mieter, die bereits vor Inkrafttreten bei der LEG bzw. ihren Tochterunternehmen gewohnt haben. Unternehmen, wie die LEG können jedoch keinen Eigenbedarf anmelden. Dies wäre erst nach einem Weiterverkauf an Selbstnutzer möglich. Verkäufe und eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen spielten dann nach 2008, entgegen damaligen Befürchtungen, keine Rolle. Falls es in Zukunft Veräußerungen von Wohnungsbeständen geben würde, wären Mieter im Falle einer Umwandlung durch die Kündigungssperrfrist mindestens drei Jahre vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt. Bei Verwertungskündigungen setzt das Mietrecht enge Grenzen für den Vermieter.
Für Mieter, die am 29.08.2008 das 60. Lebensjahr vollendet haben, gilt der Schutz vor Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder wegen Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung unbefristet. Der Schutz ist in diesem Fall also nicht an die „Bestandsschutzzeit“ gebunden. Die entsprechenden Informationsschreiben zur Sozialcharta sollten weiterhin zusammen mit dem Mietvertrag aufbewahrt werden.
Der gesonderte Bestandsschutz für Mietereinbauten zielt darauf, die am „Vollzugstag“ vorhandenen, aber häufig nur mündlich genehmigten Einbauten, abzusichern. Dieser Bestandsschutz gilt auch nach Auslaufen der Sozialcharta.
Luxusmodernisierung sind nach der Sozialcharta nur nach Einwilligung durch den Mieter gestattet. Doch auch „normale“ Modernisierungen bringen schnell Mieterhöhungen zwischen zwei bis drei Euro den Quadratmeter mit sich. Modernisierungsmieterhöhungen spielen zudem bei den „Sozialcharta“-Regeln zur Höhe von Mieterhöhungen keine Rolle.
Dieses Regelwerk zu einer Begrenzung von Mieterhöhungen bezieht sich nicht auf die für eine Wohnung gezahlte Miete, sondern lediglich auf den Gesamtdurchschnitt aller Nettokaltmieten der LEG und ihrer Töchterunternehmen. Nur der Durchschnitt aller Mieterhöhungen ist begrenzt. So durfte die allgemeine Preissteigerungsrate von 2008 bis 2012 jährlich höchstens um 1,5 Prozent und von 2013 bis 2017
jährlich um höchstens 3,0 Prozent überschritten werden.
Da es nur auf den Durchschnitt der Erhöhungen ankommt, konnte die LEG ohne Probleme die Mieten in angespannteren Wohnungsmärkten um mehr als die vereinbarten Punkte anheben, während sie auf entspannten Wohnungsmärkten nur geringere Erhöhungen durchsetzen konnte. Für Mieterhöhungen galt und gilt aber generell, dass sie sich an freifinanzierten Wohnungen oder am Mietspiegel orientieren müssen. Zusätzlich ist die gesetzliche Grenze von maximal 20 Prozent Mieterhöhung in drei Jahren zu beachten.
Autor: Tobias Scholz, erschienen in Mieterforum Nr. 52 II/2018
