Vier Jahre nach der Räumung fällte das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen am ersten Verhandlungstag am 06.10.2021 sein Urteil zur Nutzungsuntersagung der Wohnanlage Hannibal 2 mit über 400 Wohnungen in Dortmund-Dorstfeld. Die damalige Eigentümerin des Hannibal 2, die Lütticher 49 Properties GmbH, hatte gegen die Räumung und die Nutzungsuntersagung durch die Stadt Dortmund geklagt.
Das Gericht entschied im ersten Schritt, ob die Stadt Dortmund die Nutzung des Gebäudes untersagen durfte und im zweiten Schritt, ob sie die Kosten der Räumung der Lütticher 49 in Rechnung stellen durfte.
Massive Baumängel – Gefahr für Mieter musste abgewehrt werden
In der Pressemeldung vom 06.02.2021 erläutert das Verwaltungsgericht das Urteil:
„Die Stadt habe die Nutzungsuntersagung zu Recht gegenüber der ehemaligen Eigentümerin als Verantwortliche für den beanstandeten Gebäudezustand ausgesprochen, da die Nutzung der Wohnhochhäuser und der Tiefgarage nicht durch eine Baugenehmigung gedeckt und damit formell illegal gewesen sei. Seit Errichtung des Gebäudekomplexes in den Jahren 1973 bis 1977 seien mehrere genehmigungspflichtige Änderungen sowohl in den Wohnhochhäusern als auch in der Tiefgarage vorgenommen worden, für die Baugenehmigungen nicht eingeholt worden seien. Die Stadt Dortmund habe zu Recht angenommen, dass die bauliche Anlage nicht mit den gegenwärtig geltenden bauordnungsrechtlichen Bestimmungen übereinstimme. Die Klägerin könne zudem keinen Bestandsschutz für sich in Anspruch nehmen“. Die Klage der Eigentümerin gegen die Nutzungsuntersagung der Stadt Dortmund war daher erfolglos.
„Das Gericht hat klargemacht, dass massive Baumängeln, insbesondere beim Brandschutz vorlagen. Es habe eine konkrete Gefahr für Leib und Leben der MieterInnen bestanden. Die Stadt habe keine andere Wahl gehabt, um die Gefahr abzuwehren. Das Gericht hat daher die Nutzungsunterlassung als zulässig erklärt“, so Tobias Scholz, Geschäftsführer des Mietervereins Dortmund an der Kampstraße, der den Prozess in Gelsenkirchen beobachtete.
Formelle Fehler an Räumung ändern nichts an Unbewohnbarkeit
Erfolgreich war die ehemalige Eigentümerin im zweiten Teil der Klage, in der sie sich gegen die Kosten der Räumung wehrte. Hier sah das Gericht einen formalen Fehler der Stadt Dortmund. Die Räumung selbst sei zwar zulässig gewesen, die Räumungsaufforderung hätte aber ausschließlich an die Mieterinnen und Mieter gerichtet werden müssen.
„Einem Eigentümer und Vermieter stehe mietrechtlich grundsätzlich keine Handhabe zu, einem Mieter umgehend die Nutzung der Wohnung zu verbieten.“ Die Mieterinnen und Mieter müssten als Adressaten einer Nutzungsuntersagung sein, so das Gericht. Daher könne die Stadt Dortmund auch keine Kosten für den Vollzug der Räumung von der Eigentümerin verlangen.
„Die formellen Fehler bei der Räumung sind wichtig für die Frage, ob die Stadt Dortmund die Kosten der Räumung der Eigentümerin in Rechnung stellen darf. Das Gericht hat nicht in Frage gestellt, dass die Räumung des Hannibal rechtmäßig war. Nach Meinung des Gerichts hätte die Stadt die spätere schriftliche Nutzungsuntersagung direkt und ausschließlich an die Mieterinnen und Mieter adressieren müssen. Das Ergebnis für die Mieter hätte sich dadurch aber nicht geändert“, sagt Tobias Scholz.
Die Berufung wurde nicht zugelassen. Hiergegen können sich beide Seiten wehren. Inwieweit die Stadt Dortmund oder die Lütticher 49 vor dem Oberverwaltungsgericht gegen das Urteil vorgehen werden, wird sich nach Veröffentlichung der Urteilsbegründung und Bewertung durch die Klägerin und Beklagte entscheiden.
Folgen für MieterInnen noch offen
Die betroffenen MieterInnen waren nicht Teil des Verfahrens. Das Urteil ist allerdings entscheidend für die Frage, ob und gegen wen die MieterInnen Schadensersatzforderungen geltend machen können. Nach Vorliegen und Bewertung des Urteils wird auch der Mieterverein Stellung beziehen.
Aus Sicht des Mieterverein erhärtet sich Vermutung, dass der Eigentümer aufgrund von massiven Baumängeln für die Räumung und Nutzungsuntersagung verantwortlich ist und damit für die entstandenen Schäden haften muss. „Es ist schwer nachzuvollziehen, dass ein Eigentümer nicht die Kosten einer Räumung tragen soll. Obwohl er die Verantwortung für die baulichen Mängel trägt“, erläutert Tobias Scholz.
Pressemitteilung Mieterverein Dortmund // 07.10.2021 (geändert am 08.10.2021)
