Die jährliche Nebenkostenabrechnung wird häufig mit Spannung erwartet – bekomme ich etwas zurück oder muss ich nachzahlen? Vor allem bei hohen Nachforderungen kommt die Frage auf: „Muss ich das überhaupt zahlen?“. Rechtsberaterin Mine Lech beantwortet einige der häufigsten Fragen.
Ich habe letzte Woche meine aktuelle Betriebskostenabrechnung erhalten. Mein Vermieter macht Druck, dass ich innerhalb von zwei Wochen bezahlen soll. Muss ich auch innerhalb dieser kurzen Zeit die Betriebskostenabrechnung prüfen und meine Einwendungen mitteilen?
Grundsätzlich gibt es keine starre oder konkrete Frist für die Überprüfung der Betriebskostenabrechnung. Die Forderung aus der Abrechnung wird sofort fällig. Üblicherweise geht man aber davon aus, dass MieterInnen zwei bis vier Wochen Zeit haben. In dieser Zeitspanne kann dann die Betriebskostenabrechnung überprüft werden. Diese Prüffrist ist jedoch nicht mit der im Gesetz genannten Einwendungsfrist von MieterInnen zu verwechseln. Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB haben MieterInnen Einwendungen gegenüber dem Vermieter spätestens zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Hierbei läuft die Frist immer erst am Ende des Kalendermonats ab. Haben Sie also die Abrechnung im November 2021 erhalten, können Einwendungen bis zum 30. November 2022 erhoben werden.
Es reicht also, wenn die Nachzahlung unter Vorbehalt geleistet wird. Auch eine kurze Mitteilung an Ihren Vermieter, dass Sie uns Ihre Betriebskostenabrechnung zur Prüfung und Stellungnahme vorgelegt haben und diese alsbald erfolgen wird, ist genügend. So kann die Betriebskostenabrechnung detailliert überprüft und falls erforderlich Widerspruch erhoben werden.
Wir haben im Haus keine Wasseruhren, sodass die Wasserkosten nicht verbrauchsabhängig verteilt werden können. Im Vertrag ist eine Verteilung nach Wohnfläche vereinbart. Ist das nicht ungerecht, wenn ich meine Wohnung gleicher Größe allein bewohne, andere Wohnungen jedoch von mehrköpfigen Familien bewohnt werden? Kann ich von meinem Vermieter eine Verteilung nach Personenzahl verlangen?
Einen Anspruch auf Verteilung nach Personenzahl haben MieterInnen nur bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung. Vorliegend werden die Kosten nach Wohnfläche verteilt, was entsprechend der vertraglichen Vereinbarung rechtmäßig ist. Dass ein Einpersonenhaushalt in einer großen Wohnung mehr Wasserkosten zahlen soll als eine dreiköpfige Familie in einer kleineren Wohnung, ist kaum verständlich. Dennoch ist eine derartige Kostenverteilung zulässig und verstößt nicht gegen gesetzliche Bestimmungen. Sie können die Änderung des Verteilerschlüssels anregen, hierzu müssen alle MieterInnen im Haus zustimmen. Zusätzlich können Sie um eine Anbringung von Wasseruhren bitten, hierdurch können jedoch Extrakosten entstehen.
Unser Hausmeister führt den Winterdienst durch. In unserer letzten Betriebskostenabrechnung werden sowohl Hausmeisterkosten als auch Kosten für den Winterdienst abgerechnet. Ist das richtig?
Der Winterdienst gehört in der Regel zu den typischen Hauswartkosten und wird mit der Abrechnung von Hausmeisterkosten bezahlt. Etwas anderes gilt, wenn der Vermieter separat einen externen Dienstleister mit dem Winterdienst beauftragt, dann können die Kosten separat abgerechnet werden.
Mein Vermieter hat im Zuge von Sanierungsarbeiten einen Container für den Bauschutt aufgestellt. Darf er die anfallenden Kosten im Rahmen der Müllbeseitigungskosten auf die MieterInnen umlegen?
Kosten für einen Müllcontainer dürfen nur umgelegt werden, wenn diese der laufenden Müllbeseitigung dienen. Wird jedoch im Zuge von Umbau- oder Modernisierungsarbeiten ein Container für den Bauschutt aufgestellt, sind die anfallenden Kosten selbstverständlich keine umlegbaren Kosten der Müllbeseitigung. Gleiches gilt für Containerkosten bei Gartenabfällen. Diese können jedoch unter Umständen innerhalb der Gartenpflegekosten geltend gemacht werden.
Im vergangenen Jahr ist eine Mietpartei ausgezogen, die ihren Sperrmüll nicht mitgenommen hat. Der Vermieter beauftragte dann die Entrümpelung. In der aktuellen Betriebskostenabrechnung hat er diese Kosten auf die MieterInnen umgelegt. Müssen wir das bezahlen?
Grundsätzlich gehören Sperrmüll- und Entrümpelungskosten zu den Kosten der Müllbeseitigung und sind somit Betriebskosten. Voraussetzung ist allerdings, dass der Vermieter für eine geregelte Abfuhr sorgt. Wenn Sperrmüll auf Bestellung einzelner MieterInnen abgeholt wird, müssen diese die anfallenden Kosten bezahlen. Entrümpelungskosten nach Auszug aus einer Wohnung, die eher für eine Ausnahme und eine einmalige Aktion sprechen, dürfen nicht anteilig auf alle MieterInnen des Hauses umgelegt werden. Hier muss sich der Vermieter grundsätzlich an die VerursacherInnen halten. Allerdings hat der BGH entschieden, dass auch die Kosten für illegal entsorgten Sperrmüll dessen VerursacherInnen nicht feststellbar sind umgelegt werden können, wenn sie regelmäßig anfallen.
Jahrelang haben wir selbst das Treppenhaus gereinigt. Nun hat der Vermieter eine Reinigungsfirma beauftragt und angekündigt, dass er die anfallenden Kosten auf die MieterInnen umlegen wird. Ich habe mir meinen Mietvertrag angeschaut. Dort steht, dass ich selbst für die Treppenhausreinigung zuständig bin. Darf er das nun ändern?
In Ihrem Fall wurde im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart, dass Sie die Gemeinschaftsflächen selbst reinigen. Dann entfallen die Kosten für die Hausreinigung. Der Vermieter darf dann auch die getroffene Vereinbarung nicht von sich aus aufheben und eine Reinigungsfirma beauftragen. Denn es handelt sich hierbei um eine Änderung des Mietvertrages, sodass dies der Zustimmung durch Sie bedarf.
Checkliste Betriebskostenabrechnung
Für Mitglieder können wir die Prüfung der Betriebskostenabrechnung übernehmen. In manchen Fällen kann man „vom Schreibtisch aus“ feststellen, dass eine Abrechnung nicht korrekt erstellt wurde. In der Regel benötigen unsere Fachleute allerdings Informationen von Ihnen, denn nur Sie wissen beispielsweise, ob die abgerechneten Positionen tatsächlich durchgeführt wurden.
Anhand der folgenden Checkliste können Sie die wichtigsten Punkte schon einmal vorab prüfen. Bitte reichen Sie die Informationen mit Ihrer Abrechnung zur Prüfung ein. Dies erleichtert die Bearbeitung. Ein Beratungstermin kann trotzdem sinnvoll sein.
1. Wann ist die Abrechnung bei Ihnen angekommen? Vermieter haben ein Jahr Zeit eine Abrechnung zu erstellen. Kommt sie verspätet an, müssen mögliche Nachzahlungen nicht gezahlt werden.
2. Stimmen die angegebenen Vorauszahlungen? Wenn Sie mehr gezahlt haben, reichen Sie bitte Zahlungsbelege in Kopie ein.
3. Werden Kostenpunkte abgerechnet, die nicht oder nur wenig durchgeführt werden? Reinigen Sie beispielsweise das Treppenhaus selbst und Sie sollen trotzdem auch für die Treppenhausreinigung zahlen?
4. Sind einzelne Positionen deutlich teurer geworden oder neu hinzugekommen? (Reichen Sie daher bitte auch mindestens eine ältere Abrechnung zum Vergleich ein, sofern sie bei uns nicht vorliegt.)
5. Sind die Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart? Die Rechtsprechung ist hier eher vermieterfreundlich. Reichen Sie uns daher unbedingt auch Ihren Mietvertrag in Kopie ein, sofern er nicht schon bei uns vorliegt.
6. Sind die Kosten zu hoch? Einen ersten Anhaltspunkt bietet der Betriebskostenspiegel. Er gibt Durchschnittswerte an.
Erschienen im Mieterforum Nr. 66, IV/2021
