Neues aus Karlsruhe: Vermieter:innen können länger auf Kaution zugreifen

Eine Mieterin aus Nürnberg forderte nach Ende des Mietverhältnisses ihre Kaution von 785 € zurück. Ihr Vermieter weigerte sich. In einem Schreiben machte er Schadensersatzansprüche für eine beschädigte Steckdose und einen zerkratzten Holzfußboden geltend und behielt die Kaution ein. Die ehemalige Mieterin bekam daher ihr Geld nicht zurück und verklagte den Vermieter auf Rückzahlung.

Die Entscheidung

Nach Ansicht der Mieterin waren die Schadensersatzansprüche Ihres ehemaligen Vermieters verjährt. Sie berief sich dabei auf die Vorschrift des § 548 BGB, wonach solche Schadensersatzansprüche innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe der Wohnung verjähren. Unter diese Vorschrift fallen auch Mietschäden, die während der Mietzeit entstanden sind. Vorliegend waren die sechs Monate zum Zeitpunkt des Schreibens des Vermieters bereits abgelaufen.

Mit dieser Argumentation war die Mieterin in Vorinstanzen erfolgreich. Nicht jedoch beim Bundesgerichtshof. Der Senat entschied: Die Aufrechnung des Vermieters war zulässig, denn die Kaution sichert alle möglichen Forderungen aus dem Mietverhältnis ab: offene Mietzahlungen, Nachzahlungen aus Betriebskosten, Schadenersatz aufgrund nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen oder eben wegen Beschädigung der Mietsache. Bislang mussten Vermieter:innen im Falle von Reparaturkosten, diese innerhalb von sechs Monaten einfordern.

Für den Fall, dass Vermieter:innen solche Forderungen mit der Kaution verrechnen möchten, ließ das Gericht eine Ausnahme zu. War eine Verrechnung der Forderungen vor Ablauf der sechs Monate theoretisch möglich, so ist die Aufrechnung mit der Kaution auch später noch zulässig. Um eine Verrechnung mit der Kaution vornehmen zu dürfen, müssen Vermietende vorher nicht zur Zahlung der Reparaturkosten aufgefordert haben.

Eine Kautionsvereinbarung im Mietvertrag, so die Begründung der Karlsruher Richter:innen sei in der Regel weit auszulegen. Danach könnten Vermietende nach Ende des Mietverhältnisses – und nach Ende der geltenden Verjährungsfrist – etwaige Ansprüche von der Kaution abziehen. Die Kaution diene gerade zur Sicherung solcher Ansprüche.

In welcher Höhe der Vermieter die Kaution einbehalten darf, entschied der Senat nicht. Zur Klärung dieser Frage, verwies er den Fall „zur neuen Verhandlung und Entscheidung“ an das Landgericht Nürnberg-Fürth.

Das Fazit

Das BGH-Urteil bedeutet: Wenn es nachweislich Schäden gibt, können Vermieter:innen sich an der Kaution bedienen. Dies gilt auch dann, wenn der Auszug schon länger als sechs Monate zurückliegt. Im Ergebnis also eine ungünstige Entscheidung für Mieter:innen. Die gesetzliche Frist von sechs Monaten sollte dazu dienen, schnell Rechtssicherheit über bestehende Forderungen des Vermieters zu schaffen. Mieter:innen müssen nun befürchten, auch nach Ablauf von sechs Monaten mit Schadenersatzforderungen wegen angeblicher Mietschäden konfrontiert zu werden. (mag)

BGH Urteil vom 10.07.2024 -AZ

VIII ZR 184/23

Erschienen im Mieterforum NR. 77 III/2024

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