Urteile – Neues aus dem Gerichtssaal

Balkonkraftwerk – fehlende Ästhetik kein Ablehnungsgrund Spätestens seit der Neufassung des § 554 BGB im Oktober 2024 ist klar: Mieter:innen haben grundsätzlich einen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermietenden zur Installation von Steckersolargeräten – umgangssprachlich oft Balkonkraftwerk genannt. Der Vermietende darf diese Erlaubnis nur verweigern, wenn die Installation für ihn unzumutbar ist und seine Interessen, die von Mietenden auf Reduzierung der Stromkosten und das Leisten eines Beitrags zur Energiewende überwiegen.

Im vorliegenden Fall hatte der Mieter ohne vorherige Zustimmung der Vermieterin ein Balkonkraftwerk an seinem Balkon installiert. Die Vermieterin verlangte daraufhin die Entfernung der Anlage und berief sich dabei auf mehrere Argumente: Die Solaranlage beeinträchtige das äußere Erscheinungsbild des Hauses, stelle bei Sturm ein Sicherheitsrisiko dar und könne im Brandfall das Anleitern der Feuerwehr behindern.

Dies sah das zuständige Landgericht Hamburg anders. Nach Auffassung des Gerichts war die Installation zulässig und rechtmäßig, da die Vermieterin nach der neuen Gesetzeslage zur Zustimmung verpflichtet gewesen wäre. Die Kammer sah das subjektive Schönheitsempfinden der Vermieterin nicht als ausreichenden Grund für die Verweigerung der Erlaubnis an. Auch die weiteren von ihr vorgebrachten Argumente überzeugten nicht. Das Balkonkraftwerk sei, so das Gericht, im konkreten Fall ausreichend gesichert und ob die Feuerwehr weiterhin im Brandfall anleitern könne, sei nicht relevant, da ausreichend Fluchtwege vorhanden seien. Auch die Tatsache, dass der Mieter vorab keine Erlaubnis eingeholt hatte, spielte keine Rolle, weil ein genereller Anspruch auf Genehmigung bestand. Das Landgericht ließ daher die Frage offen, ob es sich bei dem konkreten Balkonkraftwerk überhaupt um eine bauliche Veränderung handelte für die eine Erlaubnis der Vermieterin erforderlich gewesen wäre. Diese Entscheidung stärkt die Rechte von Mietenden und ist wichtiges Signal für alle, die mit Sonnenenergie ihre Stromrechnung senken wollen.

Landgericht Hamburg, Beschluss vom 13. Dezember 2024, 311 S 44/24 

Unser Tipp

Auch wenn es im vorliegenden Fall nicht nötig war: Wer ein Balkonkraftwerk installieren möchte, sollte dieses vor der Installation dem Vermieter ankündigen und die genauen Pläne dokumentieren. So lassen sich unnötige Streitigkeiten vermeiden. Darüber hinaus ist es vor der Installation sinnvoll zu prüfen, ob eventuell Schäden über den Betrieb des Balkonwerks durch eine bestehende Haftpflichtversicherung abgedeckt sind. Wenn nicht, raten wir dringend zum Abschluss einer entsprechenden Versicherung. 

Eigenbedarf –fehlende Besichtigung ist ein Indiz für unzulässige Vorratskündigung

Bei einer Eigenbedarfskündigung müssen Vermietende im Kündigungsschreiben einen ernsthaften und hinreichend konkreten Nutzungswunsch für sich selbst, nahe Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts darlegen. 

Im konkreten Fall begründete der Vermieter die Kündigung damit, dass seine Tochter nach Abschluss ihrer Ausbildung plane, ihren Lebensmittelpunkt aus dem Ausland (Schweden) nach Hamburg zu verlegen. Sie habe sich auf verschiedene Jobangebote in Hamburg beworben und wolle dort künftig leben. 

Hierin sah das Gericht eine unzulässige Kündigung auf Vorrat. Die Kündigungsgründe waren zu vage. Weder waren die beruflichen Perspektiven der Tochter konkret dargelegt. Noch enthielt die Kündigung nähere Angaben zur Ausbildung und der tatsächlichen Chancen auf eine Anstellung am Wohnort der Tochter. Ein erhebliches Gewicht maß das Gericht der Tatsache bei, dass die Tochter die Wohnung nicht einmal besichtigt hatte. Das wertete das Amtsgericht als starkes Indiz gegen ernsthaften Eigenbedarf. Die Entscheidung entspricht der gängigen Rechtsprechungspraxis. Neu ist die Wertung der fehlenden Besichtigung als wichtiges Indiz gegen einen ernsthaften Nutzungswunsch.

AG Hamburg, Beschluss vom 20. Dezember 2024, 49 C 154/24

Unser Tipp

Für die Wirksamkeit einer Kündigung kommt es immer auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an. Lassen Sie eine Eigenbedarfskündigung immer beim Mieterverein prüfen. Stellt sich zudem nach dem Auszug heraus, dass die Eigen-

bedarfsgründe nur vorgetäuscht wurden, bestehen Schadenersatzansprüche.

Schönheitsreparaturen & bunte Wände –Vermieter muss sich ersparte Aufwendungen anrechnen lassen

Wenn Mietende die Wohnung nach Ende der Mietzeit nicht im vertragsgemäßen Zustand zurückgeben, machen sie sich grundsätzlich schadensersatzpflichtig. Im vorliegenden Fall gab ein Mieter seine Wohnung unrenoviert und mit farbig gestrichen Wänden bei Mietende zurück. So hatte er die Wohnung auch bei Mietbeginn übernommen. Gleichwohl akzeptierte der Vermieter den unrenovierten und farbigen Zustand nicht. Nach Wohnungsrückgabe ließ er die Wohnung weiß überstreichen. Die Kosten hierfür, sowie die Kosten für den Mietausfall während der Renovierungszeit stellte er dem ehemaligen Mieter in Rechnung. Der Mieter weigerte sich zu zahlen, sodass das zuständige Amtsgericht entscheiden musste. 

Nach einer Grundsatzentscheidung des BGH ist ein Mieter gemäß §§  535, 241 II, 280 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine im neutralen Farbton gestrichene übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird. Hier lag die Besonderheit darin, dass die Wohnung bereits bei Mietbeginn farbig gestrichen war. Daher sah das Amtsgericht keine Verpflichtung, hier eine mit buntem Farbanstrich überlassene Wohnung zum Ende der Mietzeit im neutralen Farbton zu streichen. 

Hinzu kam, dass auch die mietvertragliche Schönheitsreparaturklausel unwirksam war. Nach den gesetzlichen Vorschriften der §§ 536 BGB wäre daher der Vermieter selbst während der Mietzeit verpflichtet gewesen, regelmäßig zu streichen. Die Entscheidung des Amtsgericht Hanau liegt auf der Linie der bisherigen Rechtsprechung des BGH bei unrenoviert übernommenen Wohnungen. Sie stellt klar, dass eine farbig gestrichen angemietete Wohnung auch so am Ende der Mietzeit zurückgegeben werden kann.

AG Hanau, Beschluss vom 29. November 2024, Az: 32 C 265/23 

Unser Tipp

Zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln gibt es für Laien unüberschaubare Flut von Gerichtsentscheidungen. Ein Wort kann im Einzelfall über die Wirksamkeit einer Mietvertragsregelung entscheiden. Bestehen Differenzen über den Umfang von Renovierungspflichten bei Auszug, sollten Sie sich rechtzeitig vor Übergabe beraten lassen. 

Autorin: Rieke Wittler (Mieter helfen Mieter Hamburg, Mit Ergänzungen von Martin Grebe

Erschienen im Mieterforum Nr. 80 II/2025

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