Neue Bundesregierung – Wenig Fortschritt beim Mieterschutz

Die Bundestagswahl war auch eine mietenpolitische Richtungswahl. Im Zentrum stand die Frage: Sollen der Mieterschutz gestärkt, der Wohnungsmarkt stärker reguliert und mehr gemeinnütziger Wohnraum geschaffen werden – oder bleibt alles wie bisher? Mit CDU und AfD holten zwei Parteien die meisten Stimmen, die kaum konkrete Verbesserungen oder sogar Verschlechterungen für Mieter:innen angekündigt hatten. Dennoch enthält der Koalitionsvertrag von CDU, CSU und SPD einige Maßnahmen. Ein echter Aufbruch in der Mieten- und Wohnungspolitik bleibt jedoch aus.

Mietpreisbremse Verlängert, aber nicht verstetigt

Die Mietpreisbremse wird um vier Jahre verlängert und gilt weiterhin nur in von den Bundesländern festgelegten „angespannten Wohnungsmärkten“. Eine dauerhafte oder flächendeckende Regelung ist nicht vorgesehen. Damit bleibt die Mietpreisbremse ein befristetes Instrument mit begrenzter Wirkung, das viele Mieter:innen gar nicht schützt – etwa in zahlreichen Städten des Ruhrgebiets. Ein Lichtblick ist die Überlegung, Verstöße gegen die Mietpreisbremse künftig mit Bußgeldern ahnden zu wollen. Bislang mussten Mieter:innen selbst aktiv werden und rechtliche Schritte riskieren. Künftig könnte der Staat selbst eingreifen. Allerdings bleibt vieles vage: Erst eine Expert:innen-Kommission soll bis Ende 2026 Vorschläge erarbeiten. Konkrete Verbesserungen sind also frühestens 2027 zu erwarten – wenn überhaupt.

Mieterhöhungen - Kein zusätzlicher Schutz

Auch eine Entlastung der Mieter:innen beim Thema Mieterhöhung, etwa durch eine Absenkung der sogenannten Kappungsgrenze fehlt. Mieten dürfen weiterhin alle drei Jahre um bis zu 20 Prozent erhöht werden. Es deutet sich sogar an, dass die Begrenzung von Mieterhöhungen bei Modernisierung – bisher 2 bis 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche – zur Disposition steht. Zwar bleibt im Koalitionsvertrag offen, in welche Richtung die Änderung gehen könnte, doch die Formulierung, dass „wirtschaftliche Investitionen in die Wohnungsbestände angereizt“ werden sollen, lässt Schlimmes für Mieter:innen befürchten.

Kündigungsschutz

Hoffnung auf Verbesserungen

Im Bereich Kündigungsschutz gibt es ebenfalls Ankündigungen: Die sogenannte Schonfristzahlung, mit der Mieter:innen eine fristlose Kündigung durch nachträgliche Zahlung der Mietschulden abwenden können, soll künftig auch für ordentliche Kündigungen wegen Zahlungsverzugs gelten. Das wäre ein wichtiger Schritt, um Wohnungsverlust und Obdachlosigkeit zu verhindern. Allerdings bleibt auch diese Formulierung im Koalitionsvertrag unklar. Ein verbesserter Schutz vor Eigenbedarfskündigungen, die in der Beratungspraxis immer häufiger werden, ist hingegen nicht vorgesehen. Das Problem der missbräuchlichen Eigenbedarfskündigungen bleibt damit ungelöst, obwohl die SPD im Wahlkampf noch Nachbesserungen angekündigt hatte.

Indexmieten und Kurzzeitvermietungen - Viel Unklarheit

Die Koalition will auch Indexmieten und Kurzzeitvermietungen regulieren – allerdings nur in angespannten Wohnungsmärkten, nicht bundesweit. Bisher gibt es bei Indexmieten – also Mieten, die sich am Verbraucherpreisindex orientieren – keine Begrenzung für Mieterhöhungen. Zwar wird eine Regulierung angekündigt, doch wie diese konkret aussehen soll, ist nicht ausformuliert. Auch bei Kurzzeitvermietungen, sind keine klaren Maßnahmen benannt.

Gemeinnützigkeit und Vorkaufsrecht - Wenig Substanz

Finanzmarkt- und profitorientierte Wohnungsunternehmen sind ein entscheidender Treiber für steigende Mieten. Die Koalition will deshalb gemeinnützige und gemeinwohlorientierte Akteur:innen stärken. Die von der Ampel eingeführte „Wohnungsgemeinnützigkeit light“ soll mit Investitionszuschüssen versehen werden. In welcher Höhe und unter welchen Bedingungen? Das sagt der Koalitionsvertrag nicht. Sinnvoll wäre der klare Ausbau, um dauerhaft bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Kommunen sollen ihr Vorkaufsrecht zu limitierten Preisen leichter ausüben können, auch bei sogenannten Share Deals. Das sind Verkäufe, bei denen Käufer:innen nicht die Immobilie erwerben, sondern Anteile des Unternehmens zeichnen, das die Immobilie hält. Das könnte spekulative Verkäufe verhindern und mehr Einfluss auf die Entwicklung von Wohnungsbeständen ermöglichen. Zum Thema Grunderwerbssteuerbefreiung bei Share Deals sagt der Vertrag nichts. In der Regel werden Käufer:innen hier weiterhin keine Grunderwerbssteuer zahlen müssen.

Papier ist geduldig- Entscheidend ist die Umsetzung

Die Erfahrung mit der Ampelkoalition hat gezeigt: Entscheidend ist nicht, was im Koalitionsvertrag steht, sondern was tatsächlich umgesetzt wird – und in welchem Tempo. Viele gute Reformansätze im Ampel-Koalitionsvertrag hatte der frühere FDP-Justizminister Marco Buschmann einfach ausgesessen. Nun sind mit dem Justiz-, Bau- und Umweltministerium drei Schlüsselressorts in SPD-Hand. Es bleibt zu hoffen, dass dies zu mehr Engagement für den Mieter:innenschutz führt.

Mit angezogener Handbremse - Kein grundlegender Wandel

Der Koalitionsvertrag enthält wenige positive Ansätze und bleibt in vielen Punkten vage und unkonkret. Ein grundlegender Wandel in der Mieten- und Wohnungspolitik zugunsten des Mieter:innenschutzes ist nicht erkennbar. Mieter:innen müssen sich weiterhin auf Mieterhöhungen und rechtliche Unsicherheiten einstellen. Die dringend benötigte Entlastung bleibt aus. Entscheidend wird sein, ob die angekündigten Maßnahmen tatsächlich und zeitnah umgesetzt werden. Wir halten Sie auf dem Laufenden. 

Erschienen im Mieterforum Nr. 80 II/2025

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