24. Mai 2017 (Miet- und Wohnungsrecht, Urteile des BGH)

Neues aus Karlsruhe - Entscheidungen des BGH

Hier stellen wir aktuelle Entscheidungen des Bundesgerichtshofes (BGH) aus dem Mietrecht vor.

Vermieter muss innerhalb von zwölf Monaten über Nebenkosten abrechnen

Der Fall

Eine Mieterin wohnte in einer Eigentumswohnung in Schwetzingen. Mietvertraglich war vereinbart, dass sie monatliche Betriebskostenvorauszahlungen zu zahlen hatte und dass die Betriebskosten erst nach Genehmigung der Abrechnung durch die Eigentümerversammlung abgerechnet werden sollten. Für die Rechnungsjahre 2010 und 2011 rechnete der Vermieter mit der Mieterin erst am 07.12.2013 ab. Kurz zuvor hatte die Eigentümerversammlung beschlossen, dass die vom Verwalter der Wohnungseigentumsanlage erstellten Jahresabrechnungen beider Jahre ordnungsgemäß seien. Da die Mieterin die Nachzahlung nicht zahlte, verklagte sie der Vermieter.

Die Entscheidung

Die Mieterin berief sich darauf, dass die Abrechnungen zu spät erstellt worden seien, der Vermieter hingegen darauf, dass vertraglich vereinbart worden war, dass eine Abrechnung erst nach Genehmigung der Wohnungseigentümer vorliegen musste.

Da der Vermieter nach § 556 Absatz 3 Satz 1 BGB gesetzlich verpflichtet ist über Betriebskostenvorauszahlungen innerhalb eines Jahres abzurechnen, waren beide Abrechnungen verspätet. Es kam also darauf an, ob sich der Vermieter darauf berufen konnte, dass er erst nach der Genehmigung durch die Eigentümerversammlung abrechnen muss.

Dies verneinten die Karlsruher Richter unter Hinweis auf den klaren Wortlaut der gesetzlichen Vorschrift. Auch bei Eigentumswohnungen ist die gesetzliche Abrechnungspflicht nicht davon abhängig, ob eine Genehmigung der Jahresrechnung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegt. Ansonsten würde das gesetzliche Ziel verfehlt, was Abrechnungssicherheit für den Mieter durch eine zeitnahe Abrechnung der Betriebskosten, enthalte. Zudem würden Mieter einer Eigentumswohnung gegenüber Mietern einer sonstigen Wohnung benachteiligt. Durch den erforderlichen Beschluss der Wohnungseigentümer bestehe das Risiko, dass nicht innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Jahresfrist abgerechnet würde.

Der Vermieter berief sich zusätzlich darauf, dass er wegen Unfähigkeit der vorangegangenen Hausverwaltung nicht früher hätte abrechnen können. Er habe also die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten. Auch das sah der BGH anders. Der Vermieter hätte, nachdem für ihn erkennbar war, dass die Hausverwaltung schlampig arbeitet, alles Erdenkliche tun müssen, damit diese rechtzeitig abrechnet. Der Bundesgerichtshof wies daher die Zahlungsklage des Vermieters ab.

Das Fazit

Vermieter einer Eigentumswohnung können nicht durch eine vertragliche Sonderregelung die Jahresfrist bei einer Abrechnung verlängern. Zudem wird klargestellt, dass ein Vermieter sich nicht darauf berufen kann, dass die Hausverwaltung zu spät abgerechnet hat. Für diesen Fall muss der Vermieter nachweisen, dass er erhebliche Anstrengungen unternommen hat, dass noch rechtzeitig abgerechnet wird.

BGH Urteil vom 25.01.2017 

VIII ZR 249/35

Mietzahlung I: Höhere Mieten bei verspäteter Wohnungsrückgabe

Der Fall

Ein Ehepaar hatte ein Einfamilienhaus in München gemietet. Ihnen wurde zum 30.10.2011 wegen Eigenbedarfs gekündigt. Erst anderthalb Jahre später räumten sie das Haus und gaben es an den Vermieter zurück. Bis dahin bezahlten sie die vertraglich geschuldete Miete. Doch die Vermieter verlangten als Nutzungsentschädigung die für das Objekt zu zahlende ortsübliche Neuvertragsmiete. Diese lag insgesamt 7.300 Euro höher. Da die ehemaligen Mieter nicht zahlten, wurden sie verklagt.

Die Entscheidung

Da das Mietverhältnis durch die Eigenbedarfskündigung wirksam beendet worden war, war nach Ablauf der Kündigungsfrist keine Miete, sondern eine sogenannte Nutzungsentschädigung zu zahlen. Für diese Nutzungsentschädigung bestimmt das Gesetz (§ 546a Absatz 1 BGB), dass nicht nur die bislang vereinbarte Miete verlangt werden kann, sondern die für vergleichbare Objekte ortsübliche Miete. Im vorliegenden Fall ging es um die Höhe dieser ortsüblichen Miete. Dazu gab es zwei unterschiedliche Auffassungen. Nach der einen Auffassung konnte, vereinfacht gesagt, im Regelfall die Mietspiegelmiete verlangt werden. Nach anderer Auffassung konnte hingegen die Miete verlangt werden, die aktuell bei einer Neuvermietung erzielt werden kann. Also eine im Regelfall deutlich höhere Miete.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass ein solche Neuvermietungsmiete zulässig sei. Sowohl aus dem Wortlaut der gesetzlichen Vorschrift als auch aus deren Zweck sei nicht erkennbar, dass nur die ortsübliche Miete zu berücksichtigen sei. Die Richter ließen auch nicht gelten, dass der Vermieter die Wohnung selber nutzen wollte. Der BGH begründete dies mit dem vom Gesetzgeber bezwecken Druck auf den Mieter zur fristgerechten Rückgabe der Mietwohnung nach einer Kündigung.

Das Fazit

Die Entscheidung verschlechtert die Situation gekündigter Mieterinnen und Mieter, die verspätet ausziehen. Wenn nunmehr die Neuvermietungsmiete als Nutzungsentschädigung verlangt werden kann, entsteht ein nicht kalkulierbares Zahlungsrisiko. Zudem ist der Streit über die Höhe der Neuvermietungsmiete vorprogrammiert. Deren Höhe lässt sich in der Regel nur mit einem Sachverständigengutachten ermitteln, was mit zusätzlichen Kosten und Risiken verbunden ist.

BGH Urteil vom 18.01.2017 

VIII ZR 17/16

Mietzahlung II
Datum des Zahlungsauftrages 
entscheidet

Der Fall

Der Mietvertrag von zwei Kölner Mieterinnen enthielt die übliche Formulierung, wonach die Miete monatlich spätestens am dritten Werktag auf das Konto des Vermieters zu zahlen sei. Weiterhin war vereinbart worden, dass es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung nicht auf die Absendung, sondern auf den Geldeingang beim Vermieter ankommt. Die Mieter erteilten jeweils am dritten Werktag eines Monats einen Überweisungsauftrag bei ihrer Bank. Der Vermieter bemängelte, dass die Überweisung erst einige Tage später seinem Konto gutgeschrieben wurde. Aufgrund verspäteter Mietzahlungen kündigte er das Mietverhältnis. Da die Mieter nicht auszogen verklagte er sie auf Räumung.

Die Entscheidung

Der BGH hatte zu entscheiden, ob es für die rechtzeitige Mietzahlung auf die Absendung des Geldes oder den Geldeingang ankam. Die gesetzliche Regelung des § 556b Absatz 1 BGB bestimmt, dass die Miete zu Beginn spätestens zum dritten Werktag eines Monats zu entrichten ist. Die Richter mussten daher untersuchen, was unter dem Begriff „entrichten“ zu verstehen ist. Mit Hilfe des Deutschen Wörterbuchs der Gebrüder Grimm kamen sie zum Schluss, dass damit das Bezahlen eines Geldbetrages gemeint ist. Daher sahen sie es als ausreichende Rechtzeitigkeit an, wenn der Mieter seiner Bank den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag eines Monats erteilt. Es kommt nicht darauf an, dass die Überweisung der Miete bereits am dritten Werktag des Monats auf dem Vermieterkonto eingeht. 

Die mietvertragliche Regelung, nachdem das Geld bereits am dritten Werktag beim Vermieter eingehen musste, erklärte der BGH wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter als unwirksam. Er begründete dies damit, dass es mit der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar sei, Zahlungsverzögerungen seitens der Bank den Mietern aufzuerlegen. Da somit kein Zahlungsverzug vorlag, wies das Gericht die Räumungsklage ab.

Das Fazit

Zukünftig entfällt für Mieter das Risiko, dass sie für eine verspätete Ausführung des Überweisungsauftrages durch die Bank haften. Sie müssen allerdings nachweisen können, dass der Überweisungsauftrag bis zum dritten Werktag des Monats erteilt wurde und dass das Konto zu diesem Zeitpunkt über ausreichende Deckung verfügte. Mit diesem Urteil dürften zukünftig eine Reihe von Abmahnungen oder Kündigungen wegen verspäteter Mietzahlungen entfallen. (mag)

BGH Urteil vom 05.10.2016 

VIII ZR 222/15


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