12. Juli 2012 (Wohnungspolitik, Miet- und Wohnungsrecht, LEG NRW, Vonovia)

Klagewelle der LEG und der Deutschen Annington wegen Mieterhöhungen – Landgericht Dortmund: Baulich schlechte Wohnungen werden in guter Lage nicht teurer!

In der Beratung des Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. spielen Mieterhöhungen der LEG und der Deutschen Annington eine große Rolle. Beide Unternehmen setzen Mieter durch Klageverfahren unter Druck.

Sowohl die LEG, wie auch die Deutsche Annington erhöhen seit Frühjahr 2011 (Inkrafttreten des Mietspiegel 2011) kontinuierlich die Mieten. Dieses erfolgt mit Hilfe des Dortmunder Mietspiegels. Der Dortmunder Mietspiegel sieht für Wohnhäuser je nach Baualter und Ausstattung Mietpreisspannen vor. Diese umfassen oft bereits einen Wert von 1,50 €. Gestritten wird hierbei um die Einordnung in die Mietpreisspanne. Beide Unternehmen verlangen Mieten an der Oberkante der Mietpreisspannen des Mietspiegels.

Sowohl die LEG (mit 8.000 Wohnungen in Dortmund) wie auch die Deutsche Annington (mit 16.000 Wohnungen in Dortmund) verfügen über große Bestände des ehemaligen Werkwohnungsbau, des sozialen Wohnungsbaus der 1950er und 1960er Jahre in Siedlungen im gesamten Stadtgebiet. Der größte Teil dieser Bestände ist nicht oder nur teilweise modernisiert, weist darüber hinaus einen erheblichen Instandhaltungsstau aus. In vielen Fällen haben Fassade und Treppenhaus seit Errichtung keine neue Farbe mehr gesehen, in vielen Fällen sind die Badezimmer und die Elektrik noch im Ursprungszustand.

Klagewelle

„Nach unserer Beobachtung ordnen LEG und DA solche Objekte anlässlich einer Mieterhöhung systematisch an der Oberkante der Mietspiegelpreisspanne ein. Diese Miete wird dann vom Mieter verlangt.“, erläutert Holger Gautzsch, Rechtsanwalt beim Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. „Wenn ein Mieter dem nicht zustimmt, wird er verklagt. Aus unserer Sicht existiert von beiden Unternehmen eine regelrechte Klagewelle.“

„Bis auf wenige Ausnahmen haben fast alle Mieter, die sich bislang vor Gericht gewehrt und Ihre Mieterschutzrechte in Anspruch genommen haben, nach unserer Kenntnis einen solchen Prozess auch gewonnen“, ergänzt Holger Gautzsch. Grund dafür ist die bereits seit über zehn Jahren existierende Rechtsprechung des Landgerichtes Dortmund. Das Landgericht Dortmund ist für Berufungen aus dem gesamten Amtsgerichtsgerichtsbezirk zuständig, bei Mieterhöhungen somit die letzte Instanz.

In mehreren Verfahren, die in erster Instanz von der Mieterseite gewonnen worden waren, sind nun Berufungen beim LG Dortmund anhängig. In mehreren Verfahren hat das LG Dortmund nunmehr ausführliche rechtliche Hinweise erteilt. Es handelt sich hierbei nicht um abschließende Urteile, aber um sehr ausführliche Hinweise, die frühzeitig den Parteien helfen sollen, die Rechtslage einzuschätzen.

Hinweisbeschlüsse des Landgerichts Dortmund

Aus den Hinweisbeschlüssen des LG Dortmund 11 S 90/12 und 11 S 57/12, beide vom 25.06.2012 ergibt sich, dass

  • bei einer Einordnung in eine Mietpreisspanne zunächst der im Mietspiegel wiedergegebene Medianwert der korrekte Wert ist,
  • vom Medianwert abgewichen werden kann, wenn eine Wohnung bei allen für den Mietspiegel wichtigen Kriterien, überdurchschnittlich zu bewerten ist,
  • es beim Medianwert verbleibt, wenn eine durchschnittlich oder unterdurchschnittlich zu bewertende Wohnung möglicherweise sich in einer teureren Lage befindet.

Gesetzlich ist geregelt, dass der Mietspiegel Mietwerte anhand der Kriterien Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage (§ 558 II BGB) ausweist. Nur ein angeblicher Lagevorteil allein, gerade bei Defiziten in der Beschaffenheit, reicht nicht für eine Miete oberhalb des Medianwertes aus.

„Diese Rechtsprechung ist zu begrüßen“, führt Rainer Stücker, Geschäftsführer des Mietervereins Dortmund und Umgebung e.V. aus. „Es ist nicht einzusehen, warum ein Vermieter, der seine Bestände systematisch vernachlässigt oder auch nur das nötigste investiert, allein von einer guten Lage, ausgelöst durch die Investitionen anderer Eigentümer, profitieren soll.“

„Diese Bewertung entspricht auch der Realität. Gerade einzelne Lagekriterien sind sehr fraglich. So liegen alle Siedlungen des ehemaligen sozialen Wohnungsbau und Werkwohnungsbaus am Stadtrand und somit im Grünen. In ganz Dortmund existieren überall kleinere oder größere Parks oder andere grüne Freiflächen. Auch ist fast ganz Dortmund verkehrstechnisch gut angebunden. Das große Problem hierbei ist, dass es eine eindeutige Zuordnung von Miethöhen und Lage in Dortmund nicht gibt. Alle Untersuchungen hierzu können nur Auswirkungen einer Mikrolage feststellen. Das Dortmunder Stadtbild ist so, dass fast in jeder Straße sich sehr gut instandgehaltene und modernisierte Wohnhäuser, wie aber auch Wohnhäuser mit Instandhaltungsstau finden.“

Offensichtlich ist die Motivation beider großer Wohnungsunternehmen: Sowohl die LEG, wie auch die Deutsche Annington gehören britischen oder US-Amerikanischen Finanzfonds und stehen unter erheblichem Refinanzierungs- und Renditedruck. Die Deutsche Annington hat erst vor wenigen Tagen bekannt gegeben, Kredite nur durch massiven Einsatz von Eigenkapital verlängern zu können.

Vorgehensweisen von LEG und Deutscher Annington

Beiden Wohnungsunternehmen ist auch bewusst, mehr Miete zu fordern, als berechtigt. Die LEG gibt an, jedes einzelne Mietobjekt hinsichtlich berechtigter Mietforderungen geprüft zu haben. Nach welchen Kriterien hier Miete verlangt wird, soll jedoch nicht offengelegt werden. Auffällig oft verlangt die LEG für ihre Objekte den Oberwert des Mietspiegels. Wenn sich ein Mieter auf die Rechtsprechung beruft, verwendet die LEG einen Textbaustein:

„Aus unserer Sicht, trotz bereits ergangener, anderslautender Urteile, ist nicht grundsätzlich eine Heranziehung des Medianwertes vorzunehmen. Vielmehr besteht durchaus die Möglichkeit, die im Mietwertspiegel ausgewiesene Spanne auch als solche bei der Berechnung der neuen Miete zu nutzen. [... ] Nach fruchtlosem Ablauf der o.g. Frist sehen wir uns leider gezwungen, die erforderliche Zustimmungserklärung auf gerichtlichem Weg herbeizuführen.“

Die Deutsche Annington führt anhand von Google-Maps regelmäßig aus, dass das fragliche Objekt entweder eine gute Verkehrsanbindung an den Revierpark Wischlingen, ein Schwimmbad, den Zoo oder die Universität habe. Auch seien die Autobahnen (A1, A2,  A40, A 42 und A45) schnell zu erreichen. Für die ehemalige Viterra-Siedlung Jungferntal in Dortmund–Rahm, in der zwischenzeitlich Bestände an die Investmentfonds Griffin-Rhein-Ruhr, Terra Heimbau und den Umwandler Häusser-Bau verkauft worden waren, wurde der Begriff „aufstrebender Immobilienstandort südliches Jungferntal“ geprägt.

„Hier wird versucht, mit einfach ausgestatteten Wohnungen mit Instandsetzungsstau die Mietpreise in Dortmund in die Höhe zu treiben“, fasst Mietervereins Geschäftsführer Rainer Stücker zusammen. Besonders dramatisch ist das für Mieter, bei denen später ein Vermieter modernisiert. Die Modernisierungskosten können als Mieterhöhung dann noch obendrauf gerechnet werden.

Der Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. fordert daher die LEG und die Deutsche Annington auf, ihre Mieterhöhungspraxis den rechtlichen Vorgaben des Dortmunder Mietspiegels anzupassen. Eine sinnlose Klagewelle gegenüber Mietern, die in fast allen Fällen bereits in erheblicher Höhe Miete zahlen, muss gestoppt werden.

Betroffenen Mietern rät der Mieterverein, Mieterhöhungen nicht ohne Prüfung zu unterschreiben und sich gegen überzogene Forderungen zu wehren. Die Chancen dafür stehen sehr gut.

Hintergrund:

In der zum Dortmunder Mietspiegel 2011 erstellten Dokumentation heißt es zum Bedeutung der Lage wortwörtlich:
„Es entspricht der Beobachtung in der Praxis der Immobilienbewertung und den skizzierten Argumenten, dass die Einflüsse von Lagefaktoren nur näherungsweise auf Ebenen oberhalb von Grundstücken bestimmt werden können, weil einzelne Lagefaktoren unmittelbar auf einzelne Grundstücksparzellen wirken und deutliche Unterschiede bereits zwischen benachbarten Grundstücken keine Seltenheit sind.“(InWIS F & B; Dokumentation „Erstellung des Dortmunder Mietspiegels 2011“, S.39)

Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e. V. 12.07.2012


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