12. August 2013 (Wohnungspolitik)

Verkaufswelle bei Problemimmobilien – ca. 3.500 Wohnungen mit neuem Besitzer –LEG erwirbt ca. 1000 Wohnungen in Dortmund!

Seit Ende März 2013 sind in Dortmund nach zwei weiteren aktuellen Verkäufen, über die die betroffenen Mieter in dieser Woche informiert wurden, ca. 3.500 sog. Problemimmobilien an neue Eigentümer gegangen.

Alle Siedlungen gehören der vom Wohnungsamt und dem Mieterverein Dortmund übereinstimmend auf ca. 6-7.000 Wohnungen geschätzten Gruppe der besonders stark vernachlässigten Wohnungen an.  Damit hat innerhalb weniger Monate die Hälfte dieser Bestände einen neuen Eigentümer. Offen ist, ob deutliche Verbesserungen eintreten werden. Vor diesem Hintergrund versuchen wir, die Verkäufe darzustellen und einzuordnen.

Ende dieser Woche wurden die Mieterinnen und Mieter der Promontoria Holding VIII B.V., verwaltet durch Treureal, mit der Nachricht überrascht, dass mit Übergang zum 01.08.2013 die Bestände an die LEG verkauft wurden. Betroffen sind ca. 1000 Wohnungen in Bodelschwingh, Kirchlinde, Bövinghausen und Hombruch.

Genauso überraschend erhielten die Mieterinnen und Mieter der Speymill, verwaltet durch Peloton, die Nachricht vom Verkauf an die Brack Capital Real Estate. Betroffen sind ca. 427 Wohnungen in der Innenstadt-Ost und der Nordstadt.

Für langjährige Mieter ist dies zumindest der dritte Verkauf in gut zehn Jahren. Die Siedlungen gehörten ursprünglich der Viterra AG  bzw. LEG NRW GmbH und wurden Anfang des Jahrtausends erstmals verkauft, der Instandsetzungsbedarf war bereits damals hoch. Die Bestände wurden dann vor 2008 nach Weiterverkäufen durch Finanzinvestoren erworben, die in Folge der sog. Finanzkrise Ende 2008 in wirtschaftliche Schwierigkeiten gerieten und kaum noch handlungsfähig waren.“,  beschreibt Rainer Stücker, Geschäftsführer des Mietervereins Dortmund, die „Abwärtsspirale“ dieser Siedlungen.

Für die verbliebenen oder zwischenzeitlich zugezogenen Mieter ist die Bilanz der letzten zehn Jahre wenig erfreulich:

  • Zu geringe Mittel für Instandhaltungen – keine Modernisierungen.
  • Schlechter Service und wechselnde Hausverwaltungen.
  • Zumeist fehlerhafte Betriebs- und Heizkostenabrechnungen; kaum Bereitschaft zu erforderlichen Korrekturen; zahlreiche ungerechtfertigte Mahnungen, gelegentlich gerichtliche Klagen, die zumindest die vom Mieterverein vertretenen Mieter weit überwiegend gewonnen haben.

Die Wohnungen sind durch erhebliche Modernisierungsbedarfe und in vielen Fällen großen Instandhaltungsstau gekennzeichnet. Die neuen Eigentümer stehen hier in einer starken Verpflichtung. Offen ist, ob genügend Kapital zur Verfügung steht, um kurzfristig die erforderlichen Investitionen zu tätigen.“ so die erste Einschätzung des Mietervereins Dortmund.

Die aktuellen Verkaufsvorgänge haben überwiegend ein „klares Muster“: handlungsfähige Finanzinvestoren, ausgestattet mit „frischem Kapital“, erwerben  Bestände „abgestürzter“ Finanzinvestoren. Denn in Folge der sog. Staatsschuldenkrise ist das Interesse an Wohnimmobilien als Kapitalanlage stark gestiegen.

Investitionen sind notwendig und vermutlich sogar vorgesehen. Aber auch die neuen Eigentümer sind stark profitorientiert. Auch weitere Verkäufe nach einer Aufwertung der Bestände in den kommenden Jahren sind nicht ausgeschlossen. Für uns ist es wichtig, Verdrängungen jetziger Mieter durch höhere Mieten entgegenzutreten.“, so Rainer Stücker, Geschäftsführer des Mietervereins Dortmund.

Kurzfristig ist für die „verkauften“ Mieter wichtig, dass sie rechtlich geschützt sind, „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Die Mietverträge bleiben gültig; soweit Käufer Zusatzvereinbarungen oder ähnliches vorschlagen, rät der Mieterverein Dortmund, diese nicht zu unterzeichnen.

Der Mieterverein Dortmund wird das Gespräch mit den neuen Eigentümern suchen, mit der LEG ist, da der Verkauf zuvor bekannt war, bereits ein Gespräch für die kommenden Wochen abgesprochen.

Tipps für Mieter beim Hausverkauf:

Vom Verkauf eines Hauses erfahren die betroffenen Mieter oft als letzte! In vielen Fällen steht plötzlich jemand vor der Tür, der angibt, der neue Hauseigentümer zu sein. Vielfach werden auch sofort neue Mietverträge oder Zusatzvereinbarungen einschließlich Mieterhöhung zur Unterschrift vorgelegt oder es wird die sofortige Mietzahlung verlangt.

Das oft dreiste Auftreten der Käufer schüchtert Mieterinnen und Mieter meistens ein. Hinzu kommt die Ungewissheit, dass man gar nicht weiß, ob man als Mieter beim Hausverkauf geschützt ist. So kommt es oft zum Abschluss von Verträgen, durch die Mieter sich vielfach drastisch verschlechtern. Dabei sind Mieter beim Hausverkauf durch das Mietrecht gut geschützt!

Dies sind die wichtigsten Rechte:

  • Grundsätzlich gilt: wer ein Haus erwirbt, "kauft" auch die Mieter und die Mietverträge. "Kauf bricht nicht Miete" bestimmt der § 566 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Deshalb sind keine neuen Vereinbarungen erforderlich. Also: nichts unterschreiben und erst rechtlichen Rat einholen!
  • Falls doch bereits etwas unterschrieben wurde, gibt es unter bestimmten Voraussetzungen (Haustürgeschäft zwischen Vermieter und Mieter) die Möglichkeit eines Widerrufs. Dann bitte ohne zeitliche Verzögerung rechtlichen Rat einholen!
  • Solange der bisherige Eigentümer den Verkauf nicht bestätigt hat oder der (angeblich) neue Eigentümer einen Grundbuchauszug des Amtsgerichts vorgelegt hat, auf keinen Fall bereits Zahlungen an den (angeblichen) Käufer leisten! Scheitert ein Verkauf, kann der Eigentümer die Zahlung der Miete verlangen; unvorsichtige Mieter müssen ggf. zweimal zahlen und sich die Miete beim angeblichen Käufer selbst zurückholen.

Weitere Informationen zum Thema Eigentümerwechsel finden Sie in unserem Ratgeber Eigentümerwechsel.

Hintergrundinfos zu den aktuellen Verkäufen können der Anlage entnommen werden.

Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e. V. // 09.08.2013


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