6. Oktober 2015 (Miet- und Wohnungsrecht, Urteile des BGH)

BGH: Vorgetäuschter Eigenbedarf, Kaution und Rauchmelder

In diesem Artikel stellen wir aktuelle Urteile des Bundesgerichtshofes (BGH) zum Mietrecht vor.

Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

In Koblenz kündigte ein Vermieter das bestehende Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Sein neuer Hausmeister sollte in die Wohnung des Mieters einziehen. Das wollte der betroffene Mieter nicht akzeptieren. Im Räumungsprozess vor dem Amtsgericht Koblenz schlossen die Parteien dann einen sogenannten Räumungsvergleich. Darin verpflichtete sich der Mieter innerhalb von sechs Monaten auszuziehen und die Kosten des Prozesses zu übernehmen.

Nach dem Auszug des Mieters zog jedoch nicht der Hausmeister ein, sondern eine andere neue Mietpartei. Das war für den ausgezogenen Mieter inakzeptabel. Er forderte von seinem alten Vermieter Schadensersatz für angefallene Umzugskosten, die Differenz zu seiner nun höheren Miete und neu entstandene Fahrtkosten zum Arbeitsplatz. Insgesamt klagte der Mieter ca. 26.000 Euro ein.

Die Entscheidung des BGH

Die Vorinstanzen hatten darauf abgestellt, dass zwischen den Parteien im Räumungsverfahren ein Vergleich geschlossen worden war. Dadurch, so die Richter, sei der Anspruch auf Schadensersatzleistungen wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs erloschen.

Das sieht der BGH anders. Grundsätzlich, so das höchste Zivilgericht, macht sich ein Vermieter schadensersatzpflichtig, wenn er Eigenbedarf vortäuscht und damit eine inhaltlich unberechtigte Kündigung gegen einen Mieter ausspricht.

Ein vor Gericht geschlossener Räumungsvergleich kann zwar dazu führen, dass „der Zusammenhang zwischen dem vorgetäuschten Eigenbedarf und dem Schadensersatzanspruch des getäuschten Mieters unterbrochen wird“. Das ist nach Ansicht des BGH jedoch nur dann der Fall, wenn der Mieter mit dem Vergleich auf seine Ansprüche wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs verzichten will. Für einen derartigen Verzicht auf Schadensersatzansprüche stellt der BGH in seinem Urteil nun sehr strenge Anforderungen auf. Nach seiner Ansicht muss der Verzicht „unmissverständlich“ sein. Dieser Verzicht muss nicht ausdrücklich erklärt werden. Er kann auch aus besonderen Umständen abgeleitet werden. Das ist dann der Fall, wenn sich der Vermieter zu gewichtigen Gegenleistungen verpflichtet hat. Beispiele dafür sind etwa eine größere Abstandszahlung für den Auszug des Mieters, oder ein Verzicht des Vermieters auf auf Schönheitsreparaturen durch den Mieter. Dass im entschiedenen Fall der Mieter in seinem Vergleich noch eine sechsmonatige Räumungsfrist eingeräumt bekommen hatte, reichte nach Ansicht des BGH für die Annahme eines derartigen Umstands nicht aus.

Fazit

Mit dem Urteil hat der BGH seine Rechtsprechung verschärft und konkretisiert. Grundsätzlich führt ein Räumungsvergleich nicht dazu, dass ein Mieter auf Schadensersatzansprüche verzichtet. Das kann allenfalls bei erheblichen substantiellen Gegenleistungen des Vermieters gesehen werden. Ansonsten kann der Mieter erhebliche Schadensersatzpositionen geltend machen, etwa für die Umzugskosten oder für Mietdifferenzen bei einer höheren neuen Miete.

BGH-Urteil vom 10.6.2015, VIII ZR 99/14

Anlage einer Mietkaution

Ein Vermieter hatte die Mietkaution auf einem Sparbuch angelegt. Dieses war allerdings nicht ausdrücklich als Mietkautionskonto angelegt. Der Mieter befürchte den Verlust der Kaution und hielt die Miete bis zur Höhe der Kautionssumme zurück. Der Vermieter verklagte ihn auf Zahlung der zurückbehaltenen Miete.

Die Entscheidung des BGH

Der BGH stellt in seiner aktuellen Entscheidung vom 9. Juni 2015 zunächst auf die gesetzliche Regelung ab. Nach dem Wortlaut des § 551 Absatz 3 BGB muss ein Vermieter die überlassene Kaution nicht nur von seinem Vermögen getrennt, sondern auch nach außen erkennbar als verwaltetes Vermögen auf einem entsprechend gekennzeichneten Konto anlegen.

Der BGH betont nochmals Sinn und Zweck dieser gesetzlichen Regelung. Es soll sichergestellt werden, dass die Kaution vor dem Zugriff eines Gläubigers des Vermieters geschützt ist. Ausgeschlossen ist das Pfandrecht von Banken an dem Sparguthaben nur dann, wenn von Anfang an vom Vermieter offen gelegt wird, dass das Kautionskonto treuhänderisch geführt wird. Auch im Falle einer Insolvenz des Vermieters droht ansonsten der Verlust der Kaution, wenn das Konto nur auf seinen Namen lautet.

Deswegen, so der BGH, sind strenge Anforderungen an die Kautionsanlage zu stellen. Um das Pfandrecht der Banken oder einen Verlust des Geldes im Falle der Insolvenz des Vermieters zu verhindern, ist es erforderlich, dass das Kautionskonto als „Sonderkonto“ des Vermieters geführt wird. Nur dann ist für jeden Gläubiger des Vermieters erkennbar, dass es sich hier nicht um dessen Vermögen handelt. Deswegen muss das Konto zumindest als Mietkautionskonto angelegt oder gekennzeichnet werden. Anderenfalls, so der BGH, erfüllt der Vermieter nicht seine gesetzliche Pflicht zur Trennung der Kaution von seinem sonstigen Vermögen.

Da der Vermieter lediglich ein Sparbuch auf seinem Namen angelegt hatte, war der Mieter berechtigt, die Mieten bis zur Höhe der Kaution zurückzubehalten. Die Klage des Vermieters wurde daher abgewiesen.

BGH-Urteil vom 10.6.2015, VIII ZR 99/14

Einbau von Rauchmeldern durch den Vermieter trotz vorhandener Mietergeräte

Ein Mieter in einem Mehrfamilienhaus hatte seine Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet. Seine Vermieterin, eine Wohnungsbaugesellschaft, kündigte allerdings an, alle Wohnungen im Haus einheitlich mit Rauchwarnmeldern auszustatten und anschließend auch für die Geräte die jährliche Wartung durchführen zu lassen. Der betroffene Mieter lehnte das mit dem Hinweis ab, selbst schon eigene Rauchwarnmelder angebracht zu haben. Daraufhin verklagte ihn die Wohnungsgesellschaft auf Duldung des Einbaus von Rauchwarnmeldern.

Die Entscheidung des BGH

Der Einbau von Rauchwarnmeldern nach den gesetzlichen Bestimmungen ist zu dulden, wenn die Maßnahme eine bau- --liche Veränderung darstellt, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes und zu einer dauerhaften Ver- besserung der allgemeinen Wohnver-hältnisse führt (vgl. § 555 b Nr. 4 und 5 BGB). Grundsätzlich, so der BGH, ist das Anbringen von Rauchwarnmeldern eine derartig zu duldende Modernisierungsmaßnahme. Nach Ansicht des BGH führt die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit auch zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes der Mietsache.

Der BGH gab der Vermieterin Recht. Insbesondere bei Mehrfamilienhäusern würde ein höheres Maß an Sicherheit erreicht, wenn das Gebäude einheitlich mit Rauchmeldern ausgestattet werde. Durch „den Einbau und die spätere Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude in einer Hand“, so die Richter, werde „ein hohes Maß an Sicher--heit gewährleistet“, das auch für die bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattete Wohnung zu einer nachhaltigen Verbesserung im Sinne von § 555 b Nr. 4 und 5 BGB führt. Eine unzumutbare Härte für den Mieter, trotz bereits eingebauter eigener Geräte, nunmehr den Einbau vermietereigener Geräte dulden zu müssen, sah das Gericht nicht. Der Mieter wurde somit verurteilt, den Einbau der Geräte der Wohnungsgesellschaft zu dulden.

Fazit

Nach der klaren Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist der Einbau von Rauchwarnmeldern selbst dann zu dulden, wenn zuvor eigene Geräte installiert wurden. Die Begründung überzeugt nicht, insbesondere, wenn der Mieter hochwertige Markenrauchmelder eingebaut hat, die einen höheren Standard als die Vermietergeräte aufweisen. Eine vom Mieterverein Dortmund im vergangenen Jahr erzielte anderslautende Entscheidung des Amtsgerichts Dortmund ist aber damit überholt.

WICHTIGER HINWEIS: Bitte beachten Sie unbedingt unseren aktuellen Artikel zum Thema Rauchwarnmelder (Stand Oktober 2016).

BGH-Urteil vom 17.6.2015, VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14

Autor: Martin Grebe, erschienen im MieterForum 3/2015


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