24. Februar 2016 (Wohnungspolitik, Wohnungsmarkt)

Wohnungsmarktbericht: Gesucht: Wohnung, klein, günstig!

Der aktuelle Wohnungsmarktbericht der Stadt Dortmund zeigt: In Dortmund fehlen vor allem kleine und günstige Wohnungen, während die Mieten weiter steigen. Gerade für Menschen mit wenig Geld wird die Wohnungssuche schwieriger.

Foto: A. Gerhardt

Mehr Einwohner, mehr Haushalte

Insgesamt war der Wohnungsmarkt 2014 ausgewogen, berichtete Planungsdezernent Ludger Wilde bei der Vorstellung des Berichts. Doch Wohnraum in der Stadt wird knapp, weil die Bevölkerung wächst: von fast 584.000 Einwohnern Ende 2013 auf gut 589.000 Ende 2014. Vor allem mehr Studierende, Zugewanderte und Geflüchtete sind nach Dortmund gezogen. Und weil Menschen in Dortmund statistisch gesehen immer öfter allein wohnen, ist der Bedarf an kleinen und günstigen Wohnungen besonders hoch. Fast die Hälfte aller Haushalte bestanden aus nur einer Person, weitere 28 Prozent aus zweien.

Der gestiegene Bedarf treibt Mieten nach oben. Die Stadt Dortmund hat alle Wohnungsangebote in Zeitungsannoncen oder im Internet ausgewertet und festgestellt, dass Menschen 2014 in Bestandswohnungen im Mittel über 30 Cent mehr bezahlen mussten als im Jahr davor, nämlich 5,83 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einer jährlichen Steigerung von sechs Prozent, in den Jahren davor waren es nur je ein bis zwei Prozent gewesen.

Die Konsequenz ist bedenklich: Gerade Menschen mit wenig Geld finden unter diesen Bedingungen immer schwerer eine bezahlbare Wohnung in Dortmund. Denn der Blick auf die Sozialstruktur zeigt: Faktische oder drohende Armut, auch im Alter, betrifft mehr und mehr Menschen. Zwar hat die Arbeitslosigkeit abgenommen, doch Langzeitarbeitslose haben davon nicht profitiert: Fast 83.200 Menschen – 1.800 mehr als 2013 – erhalten SGB-II-Leistungen, 10.700 bekommen Grundsicherung, weil sie nicht erwerbsfähig sind, das Einkommen oder die Rente nicht zum Leben reichen. Hinzu kommen fast 5000 Geflüchtete, von denen 2700 noch auf eine Wohnung warten. Das macht 43.800 sogenannte Bedarfsgemeinschaften, 700 mehr als 2013, bei denen ein paar Euro mehr für die Miete der Geldbeutel nicht so einfach hergibt.

Jede Kommune legt Angemessenheitsgrenzen fest, die bei der Anmietung nicht überstiegen werden dürfen. In Dortmund gelten für eine Person 262 Euro Kaltmiete und für zwei Personen 315,90 Euro als angemessen.

2.000 der erfassten Wohnungsangebote galten 2014 in Dortmund für eine Person als angemessen. Etwa genauso viele Menschen, die diese Bemessungsgrenzen einhalten müssen, ziehen in einem Jahr typischerweise um. Somit „ist das Angebot rechnerisch knapp ausreichend“, sagt der Bericht. Unberücksichtigt sind dabei frei werdende Wohnungen, die jedoch nicht öffentlich angeboten, sondern „unter der Hand“ oder über Wartelisten vergeben werden. Trotzdem sind viel mehr Menschen auf günstigen Wohnraum angewiesen: Studierende, Ältere, Geringverdiener. Dies zeigte auch der Mietspiegel 2015, der für kleine Wohnungen hohe Zuschläge vorsieht, was auf eine hohe Nachfrage hinweist. Das Angebot an günstigen Zwei- und Drei-Personen-Haushalten ist zwar größer, doch der Markt zieht auch hier an. Die Konsequenz laut Wohnungsmarktbericht: eine „vielfältige Konkurrenznachfrage von Haushalten mit geringem Einkommen“.

Entspannung durch Neubau?

Neubau könnte Abhilfe schaffen – und die Stadt bemüht sich, hier hinterher zu kommen. 1.000 Wohnungen sind 2014 in Dortmund neu entstanden, 1.000 werden es auch in diesem Jahr sein. „Doch wenn man ehrlich ist, ist das für die bestehende Nachfrage zu wenig“, sagte Planungsdezernent Ludger Wilde bei der Vorstellung des Berichtes.

Damit diese so bald wie möglich entstehen, setzt die Stadt auf die Wohnraumförderung des Landes NRW. „Diese Programme sind von großer Bedeutung für den Dortmunder Wohnungsmarkt, weil die Miete im Neubau und bei der Sanierung im Bestand begrenzt wird. Hier sind neben der Stadt Dortmund alle Dortmunder Wohnungsunternehmen gefragt, egal ob Genossenschaften oder börsennotierte Unternehmen“, sagt Dr.
Tobias Scholz, wohnungspolitischer Sprecher des Mietervereins Dortmund. „So kann das Angebot im niedrigen Preissegment erhalten und erweitert werden.“
Auch Wohnungen, die jetzt von der Stadt Dortmund neu gebaut werden, sind mit Landesmitteln gefördert und haben eine Kaltmiete von 5,25 Euro je Quadratmeter.

Wie wichtig diese Fördermittel in Dortmund sind, zeigt eine Berechnung der Stadt Dortmund aus dem Jahr 2013. Demnach liegen rund 50 Prozent der Dortmunder Haushalte innerhalb der Einkommensgrenzen der Wohnraumförderung des Landes. In den letzten zehn Jahren ist der Bestand an geförderten Wohnungen aber von fast 42.000 auf 25.500 zurückgegangen, 2015 werden es noch einmal über 1.000 weniger sein – ein Trend nicht nur in Dortmund, wie der DMB NRW in einer aktuellen Studie zur Wohnungspolitik in den Städten des Ruhrgebiets feststellt.

2014 hat der Rat der Stadt Dortmund beschlossen, in Zukunft bei der Aufstellung von Bebauungsplänen und dem Verkauf städtischer Liegenschaften in der Regel 25 Prozent der geplanten Wohnungen für geförderten Wohnraum vorzusehen. Das Potenzial ist da: 7.700 neue Wohnungen könnten im Moment auf Dortmunds Brach- und Freiflächen entstehen.

Wohnungsmarktbericht Dortmund 2015 (Link zur Stadt Dortmund)

Autor: Alexandra Gerhardt, erschienen im MieterForum 4/2015


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