10. März 2015 (Miet- und Wohnungsrecht, Urteile des BGH)

Schönheitsreparaturen: BGH kippt Renovierungspflicht

Das Mietrecht muss im Punkt Schönheitsreparaturen in vielen Fällen umgeschrieben werden. Der Bundesgerichtshof änderte überraschend im März seine bisherige Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen sowie Renovierungen und regelte wichtige Grundsatzfragen zugunsten der Mieter neu.

Anmietung einer unrenovierten Wohnung

Schönheitsreparaturen sind nach dem Gesetz eigentlich Sache des Vermieters. Dazu gehören: das Streichen und Tapezieren von Wänden und Decken sowie das Streichen von Heizkörpern, Innentüren, Außentüren und Fenstern von Innen. Allerdings gilt seit Jahrzehnten, dass diese Verpflichtung per Mietvertrag auf Mieter abgewälzt werden kann. Dabei spielte es nach bisheriger Rechtsprechung des BGH keine Rolle, ob der Mieter in eine unrenovierte Wohnung eingezogen war und selbst gestrichen hatte. Der BGH behalf sich hier mit einem Trick. Danach begannen die maßgeblichen Renovierungsfristen immer mit Beginn des Mietverhältnisses bzw. mit dem Zeitpunkt, an dem der Mieter selbst gestrichen hatte. Im Ergebnis nützte das dem Mieter meist nichts. Er musste spätestens am Ende der Mietzeit neu streichen, falls zu diesem Zeitpunkt die üblichen Renovierungsfristen abgelaufen waren. Damit ist jetzt Schluss. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 185/14) hat hier eine 180-Grad-Wende vorgenommen. Ab jetzt gilt grundsätzlich: Wer als Mieter in eine unrenovierte Wohnung zieht, muss sie nicht renovieren, weder während der Mietzeit noch beim Auszug.

Schwierigkeiten kann dabei allenfalls noch die Abgrenzung „renoviert“ oder „unrenoviert“ bereiten: Der BGH stellt darauf ab, ob die Mieträume den „Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln“. Dies dürfte dann der Fall sein, wenn allenfalls unerhebliche Gebrauchsspuren bei Mietbeginn vorhanden sind, d.h. kein größerer Renovierungsbedarf besteht.

Nunmehr gilt: Mietvertragsklauseln, die dem Mieter einer unrenoviert angemieteten Wohnung Schönheitsreparaturen auferlegen, sind grundsätzlich unwirksam. Es liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des § 307 BGB vor. Eine solche Klausel würde den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters verpflichten. Dies kann dazu führen, dass Mieter die Wohnung unter Umständen in einem besseren Zustand zurückgeben, als sie sie selbst vom Vermieter beim Vertragsabschluss erhalten haben.

Der BGH lässt von diesem Grundsatz nur wenige Ausnahmen zu. Dazu gehört beispielsweise, dass der Vermieter einer unrenovierten Wohnung seinem Mieter eine angemessene Entschädigung gewährt. So kann beispielsweise vereinbart werden, dass der Mieter für einen bestimmten Zeitraum keine Miete zahlen muss. Das Verhältnis ist allerdings nicht gewahrt, wenn, wie im entschiedenen Fall, für das Streichen von drei Zimmern nur eine halbe Monatsmiete nachgelassen wird. Daneben sind weitere Vereinbarungen zwischen den Mietparteien denkbar.

Wichtig auch: Die Entscheidung gilt nur für vorformulierte Mietvertragsklauseln, also den klassischen Mietvertrag. Sie greift nicht bei Individualvereinbarungen, die zwischen den Mietvertragsparteien ausgehandelt und gesondert schriftlich fixiert werden.

Anteilige Renovierungskosten („Quotenklausel“)

Im Mietertrag konnte bisher wirksam vereinbart werden, dass Mieter, die vor Ablauf der üblichen Renovierungsintervalle ausziehen, anteilige Renovierungskosten übernehmen mussten. Zur Ermittlung der Höhe der anteiligen Renovierungskosten wurde mietvertraglich meist auf den Kostenvoranschlag eines Malerbetriebes verwiesen. Nach bisheriger Rechtsprech-ung war eine derartige Quotenklausel wirksam, wenn dem Mieter nicht das Recht abgeschnitten wurde, die Arbeiten selbst durchzuführen. Ein Mieter kam an der Zahlung also nur dann vorbei, wenn er unabhängig von der Laufzeit des Mietverhältnisses vor Auszug selbst renovierte. Schwierigkeiten bereite im Einzelfall zudem die Frage, ob die Renovierungsfristen für die Quotenklausel angemessen waren. Diese Überlegungen können sich Mieter zukünftig sparen.

Nach der zweiten Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 15.03.2015 (BGH VIII ZR 242/13) sind ab sofort derartige Quotenklauseln immer unwirksam. Auch hier sieht der BGH bei Anwendung der Verbraucherschutzklausel des § 307 BGB wieder eine unangemessene Benachteiligung der Mieter.

Konsequenzen

1. Wer eine unrenovierte Wohnung angemietet hat, muss später nicht renovieren – egal, was im Mietvertrag steht.

2. Wer vor Ablauf der im Mietvertrag vereinbarten Renovierungsfristen auszieht, muss keine anteiligen Renovierungskosten zahlen. Hat der Mieter trotzdem renoviert oder Renovierungskosten gezahlt, kann er sein Geld zurückfordern. Sein Anspruch verjährt sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses.

3. Mieter müssen nur renovieren und die Kosten für Schönheitsreparaturen übernehmen, wenn sie in eine renovierte Wohnung gezogen sind und im Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart ist, zum Beispiel Renovierungsfristen. Allerdings können auch hier zahlreiche unwirksame Vertragsklauseln vorhanden sein, mit der Folge, dass Mieter nicht renovieren müssen. Dazu gehören etwa starre Renovierungsfristen, Vorgaben zur Ausführungsart und Farbwahlklauseln.

Lassen Sie Ihren Mietvertrag vor dem Auszug durch die Rechtsberatung ihres Mietervereins prüfen, um keine unnötigen Renovierungsarbeiten durchzuführen. 

Autor: Martin Grebe, erschienen im MieterForum 2/2015

 

 


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