7. März 2014 (Miet- und Wohnungsrecht, Urteile des BGH)

BGH Urteile: Neues aus Karlsruhe

Keine kräftigen Farben beim Auszug/Vorsicht bei der Untervermietung/Änderung einer Betriebskostenabrechnung trotz Guthaben

 

Keine kräftigen Farben beim Auszug

In einer Entscheidung vom November hat sich das Bundesgericht erneut mit der Frage beschäftigt, ob eine Mietpartei sich schadensersatzpflichtig macht, wenn sie die Wohnung mit einem Wandanstrich in kräftigen Farben zurückgibt. Es lag folgende Konstellation zugrunde:

Die Mieter hatten die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses frisch in Weiß gestrichen übernommen. Die Schönheitsreparaturklausel war unwirksam. Bei Mietende gaben die Mieter die Wohnung mit rot, gelb und blau gestrichenen Wänden zurück. Der Vermieter ließ die Wände zweimal in Weiß überstreichen und klagte die Kosten der Malerrechnung ein.

Der BGH hat in seinem Urteil vom 06. November 2013 klargestellt, dass hinsichtlich der Farbgestaltung einer Wohnung eine sogenannte Interessensabwägung zwischen Mieter und Vermieter stattfindet. Beide haben auf die jeweiligen Interessen des anderen Rücksicht zu nehmen. Daraus folgt: Während des Mietverhältnisses kann ein Mieter die Wohnung nach seinem persönlichen Geschmack dekorieren und streichen. Die Farbwahl ist ihm also selbst überlassen. Der Vermieter kann nicht verhindern, dass während der Mietzeit die Wohnung mit kräftigen Farben gestrichen wird. Allerdings muss der Mieter bei Ende der Mietzeit seinerseits auf die Interessen des Vermieters Rücksicht nehmen. War die Wohnung bei Beginn des Mietsverhältnisses in einem neutralen Farbton gestrichen, muss der Mieter deswegen die Wohnung bei Mietende in einem Zustand zurückgeben, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. Nur so kann eine schnelle Neuvermietung der Wohnung erreicht werden. Der BGH bestätigt hier seine bisherige Rechtsprechung, dass dies bei ungewöhnlichen Farben nicht der Fall ist. Diese sind für breite Mieterkreise nicht akzeptabel.

Maßnahmen zur Beseitigung ungewöhnlicher Farben sind auch keine Schönheitsreparaturen. Insoweit half den betroffenen Mietern hier zunächst einmal nicht, dass keine wirksame Schönheitsreparaturklausel vorlag. Es liegt vielmehr ein Schaden vor. Der Vermieter muss eine für breite Mieterkreise nicht akzeptable Farbgestaltung beseitigen, um die Wohnung weitervermieten zu können.

Kleiner Trost für den betroffenen Mieter im vorliegenden Fall: Da eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel vorlag, muss er nicht die gesamten Malerkosten tragen. Vielmehr erfolgte ein sogenannter „Abzug neu für alt“. Der Mieter musste nur die Schäden ersetzen, die durch normale Schönheitsreparaturen, also reine Tapezier- und Anstricharbeiten, nicht mehr zu beseitigen waren.

Aus der Entscheidung des BGH dürfte abgeleitet werden: Ein Mieter, der bei Mietbeginn die Wohnung in kräftigen Farben übernimmt und mietvertraglich nicht wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, kann die Wohnung auch wieder farblich gestrichen zurückgeben. Allerdings nur dann, wenn das Überstreichen der Farben nicht aufwendiger ist, als das Überstreichen der anfänglich vorhandenen Farben

BGH Urteil vom 06.11.2013 – VIII ZR 416/12

Vorsicht bei der Untervermietung

Stress droht Mietern nach zwei Entscheidungen des Bundesgerichtshofs, wenn sie sich nicht rechtzeitig von ihrem Untermieter trennen oder an die falschen Untermieter vermieten.

Im ersten Fall hatte eine Vermieterin zunächst die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt. Nach einem Vermieterwechsel wurde dann allerdings die Untermieterlaubnis wirksam widerrufen. Der Mieter kündigte daraufhin seinem Untermieter. Im anschließenden Räumungsprozess des Mieters gegen den Untermieter wurde dann ein Vergleich geschlossen, in dem sich der Untermieter zum Auszug verpflichtete. Dies reichte dem Vermieter nicht. Er kündigte nunmehr dem Mieter und verklagte ihn auf  Räumung der Wohnung.

Zu Unrecht, wie der BGH nunmehr urteilte. Zunächst stellten die Richter fest, dass nach einem wirksamen Widerruf der Untermieterlaubnis ein Mieter alles Erforderliche unternehmen muss, um das Untermietverhältnis zu beenden und einen Auszug des Untermieters herbeizuführen. Zieht der Untermieter trotzdem nicht aus, ist der Mieter verpflichtet, seinen Untermieter auf Räumung zu verklagen. Abwarten bis der Untermieter auszieht, reicht dann nicht. Allerdings darf dann im Räumungsprozess ein Räumungsvergleich abgeschlossen werden, wenn sich dadurch der Auszug des Untermieters nicht deutlich verzögert. Trotz des guten Ausgangs für den Mieter zeigt die Entscheidung wieder einmal, welche Risiken mit einer Untervermietung verbunden sind.

BGH Urteil vom 04.12.2013 – VIII ZR 5/13

Weniger Glück hatte ein Mieter, der seine Wohnung an Touristen untervermietete und dafür auch noch mit Inseraten warb. Der Vermieter widerrief die erteilte Untermieterlaubnis. Als der Mieter trotzdem weiterhin an Touristen vermietete, bekam er die Kündigung.

Zu Recht, urteilten jetzt die Karlsruher Richter. Diese fanden, dass die erteilte Untermieterlaubnis dafür nicht ausreichte. Die Vermietung an beliebige Touristen unterscheide sich deutlich von einer normalen, gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten, Untervermietung. Eine Vermietung an Touristen ist nicht ohne Weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung umfasst.

BGH Urteil vom 8.01.2014  – VIII ZR 210/13 

 

Änderung einer Betriebskostenabrechnung trotz Guthaben

Im Juli beschäftigte sich Karlsruhe mit einer nachträglich geänderten Betriebskostenabrechnung. Zunächst hatte die Betriebskostenabrechnung mit einem Guthaben für den Mieter geendet. Der Vermieter zahlte das Guthaben auch an den Mieter aus. Nachdem der Mieter Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung erhoben hatte, fiel dem Vermieter auf, dass er vergessen hatte, die mietvertraglich umlagefähige Grundsteuer in die Abrechnung einzustellen. Er korrigierte die Betriebskostenabrechnung, bei der sich nunmehr eine Nachzahlung ergab.

Für das Gericht stellte sich nunmehr die Frage, ob durch die Auszahlung des Guthabens der Vermieter noch berechtigt war, die Abrechnung nachträglich zu ändern oder ob durch die vorbehaltslose Auszahlung des Betrages eine spätere Nachforderung des Vermieters ausgeschlossen ist. Das verneinte der BGH. Nach seiner Auffassung kommt der Auszahlung eines Guthabens kein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zu. Insbesondere soll nach Auffassung der Karlsruher Richter damit nicht erklärt werden, dass das Ergebnis nunmehr unstreitig ist. Vielmehr gilt auch hier der Grundsatz, dass nach den gesetzlichen Vorschriften des § 556 Absatz 3 BGB eine Betriebskostenabrechnung auch zu Lasten des Mieters abgeändert werden kann. Dies muss allerdings innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraumes geschehen. Für eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 bedeutet dies, dass ein Vermieter nachträglich die Betriebskostenabrechnung allenfalls bis zum 31.12.2014 abändern kann, selbst wenn er zuvor ein Guthaben ausgezahlt hat. Das Gericht sah hier auch keinen besonderen Vertrauensschutz, ein einmal ausgezahltes Guthaben bis zum Ablauf dieser Korrekturfrist einer Abrechnung behalten zu dürfen. Allerdings verwies das Gericht auch darauf, dass diese Grundsätze im umgekehrten Fall gelten, wenn ein Mieter vorbehaltlos eine Nachzahlung begleicht. Stellt dieser im Nachhinein fest, dass die Abrechnung falsch war, kann auch ein Mieter die Abrechnung beanstanden und eine Korrektur verlangen. Dies gilt allerdings nur für einen Zeitraum von einem Jahr ab Zugang der Nebenkostenabrechnung.

BGH Urteil vom 10.07.2013 – XII ZR 52/12

Autor: Martin Grebe, erschienen im MieterForum 1/2014

 

 

 

 


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