14. Mai 2018 (Miet- und Wohnungsrecht, Urteile des BGH)

BGH - Neues aus Karlsruhe

Ersatzansprüche des Vermieters verjähren innerhalb von sechs Monate

Foto von Joe Miletzki

Der Fall

Ein Vermieter machte zehn Monate nach dem Auszug eines Mieters Schadensersatzansprüche in Höhe von 16.000 Euro geltend. Er berief sich auf eine mietvertragliche Regelung, wonach die Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche des Vermieters auf 12 Monate verlängert wurden.

Die Entscheidung

Dem schob Karlsruhe nun einen Riegel vor. Nach der gesetzlichen Regelung tritt die Verjährung für Ersatzansprüche des Vermieters sechs Monate nach dem Auszug des Mieters ein. Macht der Vermieter innerhalb dieser Frist keine Ansprüche wegen (beispielsweise fehlende Schönheitsreparaturen) geltend, so sind sie danach verjährt. Vorliegend kam es also darauf an, ob mietvertraglich wirksam die Verjährung verlängert worden war. Der Bundesgerichtshof sah hier eine unangemessene Benachteiligung des Mieters und wertete die Klausel mithin als unwirksam.

Die Klausel, so der Bundesgerichtshof, ist mit den Grundgedanken des Gesetzes nicht vereinbar. Darüber hinaus stellt das Gesetz, anders als die Klausel des Vermieters, auf die Wohnungsrückgabe und nicht auf den Ablauf der Kündigungsfrist ab. Die Rückgabe der Mietsache kann allerdings zeitlich davor liegen.

Das Fazit

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist zu begrüßen. Der Gesetzgeber hat ausdrücklich kurze Verjährungsfristen gewählt, damit innerhalb kürzester Zeit klar ist, welche Ansprüche der Vermieter noch geltend machen will. Für eine Verlängerung ist, wie der Bundesgerichtshof zu Recht entschieden hat, kein Raum. BGH, Urteil vom 08.11.2017, VIII ZR 13/17.

Anforderungen an Verwertungskündigungen werden erschwert

Der Fall

Ein Geschäftsmann kaufte 2015 ein Objekt und wurde damit Eigentümer einer vermieteten Mehrzimmerwohnung. Kurz nach dem Kauf kündigte er den Mietern die Wohnung. Er begründete es damit, dass er das Haus abreißen müsse, um an dieser Stelle Gewerberäume zu errichten. Diese sollten dann mit dem auf dem Nachbargrundstück vorhandenen Modehaus verbunden werden. Das Modehaus wurde von einer Gesellschaft des Vermieters betrieben, in der er Geschäftsführer war.

Die Entscheidung

Grundsätzlich kann eine Wohnung durch den Vermieter nicht nur wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Hier lag der recht seltene Fall eines anderen Kündigungsgrundes, nämlich der Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung – auch Verwertungskündigung genannt – vor. Auf eine derartige Kündigung kann sich ein Vermieter dann berufen, wenn ihm andernfalls ein erheblicher Nachteil entstehen würde. Insoweit musste der Bundesgerichtshof hier die Interessen von Mieter und Vermieter abwägen. Der Bundesgerichtshof entschied, dass ein Vermieter keinen uneingeschränkten Anspruch auf Gewinn­optimierung oder Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten hat, die ihm den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil verspricht. Allein die langfristige Sicherstellung von Mieteinnahmen durch die Vermietung der Fläche an das Modehaus reicht hierfür nicht aus. Hier waren die Nachteile des Vermieters nicht so groß, dass sie den Verlust der Wohnung für den Mieter überstiegen. Der Bundesgerichtshof kam zu dem Ergebnis, dass keine erheblichen Nachteile vorliegen, die eine Kündigung rechtfertigen. Zudem kam hinzu, dass das Modehaus nicht vom Vermieter selbst, sondern von der ihm gehörenden Gesellschaft betrieben wurde. Juristisch handelt es sich um zwei unterschiedliche Personen.

Das Fazit

Das Urteil des Bundesgerichtshofs ist zu begrüßen. Es erschwert zukünftig Verwertungskündigungen, die lediglich darauf beruhen, eine möglichst hohe Miete nach Kündigung und Abriss des Gebäudes zu erzielen. BGH Urteil vom 27.09.2017,VIII ZR 243/16. 

Vermieter muss Übersichten von Heizverbräuchen anderer Mieter vorlegen

Der Fall

Zwei Mieter bewohnten eine Dreizimmerwohnung in einem Mehrfamilienhaus in Heppenheim. Ihre Vermieterin verlangte von ihnen Nebenkostennachzahlungen von mehr als 5.000 Euro.

Nach den beiden Heizkostenabrechnungen sollten auf die Mieter 42 % bzw.
47 % der gesamten im Haus abgelesenen Verbrauchseinheiten entfallen. Ihre Wohnfläche machte demgegenüber nur knapp 13 % des gesamten Hauses aus.  Die Mieter beanstandeten diese Abrechnungswerte daher als nicht plausibel. Sie weigerten sich die Nachzahlung zu leisten und verlangten zur Überprüfung die Ablesebelege der Verbrauchseinheiten der übrigen Wohnungen. Dies lehnte die Vermieterin ab.

Die Entscheidung

Dies sah Karlsruhe anders und bejahte in seiner aktuellen Entscheidung ausdrücklich einen Auskunftsanspruch der Mieter.

Nach Auffassung des BGH muss ein Vermieter dem Mieter auf dessen Verlangen die Einsichtnahme in alle Abrechnungsunterlagen zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung weiterer Einwendungen ermöglichen.

Dazu gehört, dass Mieter auch die Einsichtnahme in die abgelesenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer im Haus verlangen können. Nur mit diesen Unterlagen können sie sich etwa Klarheit verschaffen, ob bei einer verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung der angegebene Gesamtverbrauch mit der Summe der Verbrauchseinheiten der einzelnen Wohnungen übereinstimmt. Nur so kann geprüft werden, ob die Werte plausibel sind oder ob Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen. Der Mieter muss dabei ein entsprechendes Auskunftsbegehren nicht begründen. Er muss also keine Anhaltspunkte für Fehler der in die Rechnung gestellten Verbrauchswerte vortragen. Nach Auffassung des BGH reicht hierfür ein allgemeines Interesse aus, die Abrechnung des Vermieters zu kontrollieren.

Verweigert der Vermieter die Beleg­einsicht, besteht keine Verpflichtung des Mieters, die geforderte Nachzahlung zu leisten. Der BGH wies daher die Zahlungsklage des Vermieters ab.

Das Fazit

Das Urteil stellt klar: Ein Vermieter muss Einsicht in alle Abrechnungsunterlagen gewähren. Dazu gehören auch Heizkostenverbräuche andere Mietparteien. Mit dieser Entscheidung ist zugleich die Diskussion beendet, ob der Vermieter die Auskunft aus Datenschutzgründen verweigern darf. BGH Urteil vom 07.02.2018 VIII ZR 189/17.

Autor: Martin Grebe, erschienen in Mieterforum Nr. 51 I/2018


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