8. Mai 2018 (Wohnungspolitik, Fragen und Antworten)

Dortmunder Wohnungsmarkt - Geduld bewahren, nicht beirren lassen

Der Dortmunder Wohnungsmarkt ist angespannt. Wer eine Wohnung sucht, hat mit deutlich gestiegenen Mieten zu tun. Aber auch Bestandsmieter werden mit Mieterhöhungen konfrontiert. Mieterforum fragte Rainer Stücker, Geschäftsführer des Mietervereins, was Mieter aktuell beachten müssen.

Rainer Stücker, Geschäftsführer Mieterverein

Mieterforum: Die Mieten in Dortmund steigen. Die Leerstandsquote lag bereits 2016 bei nur 1,7 %. Was empfehlen Sie Mieterinnen und Mietern?

Rainer Stücker: Dies ist ein Trend, der sich in den vergangen vier Jahren abgezeichnet und weiter verstärkt hat. Wer in seiner Wohnung bleiben kann, sollte dies möglichst tun. Selbst, wenn man sich verkleinern möchte, besteht die Gefahr, dass die gewünschte Ersparnis in der neuen Wohnung durch deren höhere Kaltmiete ausbleibt. Wer unbedingt umziehen will oder muss, sollte, wenn die Zeit es erlaubt, in Ruhe suchen und sich für preisgünstigere Angebote auch auf Wartelisten setzen lassen.

Welchen Rat haben Sie für Menschen mit niedrigem Einkommen?

Sie sollten prüfen, ob ein Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein besteht und damit eine öffentlich geförderte Wohnung („Sozialwohnung“) für sie in Frage kommt. Nach Berechnungen der Stadt Dortmund erfüllen rund 50 % der Dortmunder Haushalte die Voraussetzungen für den Bezug einer geförderten Wohnung. Der Begriff Sozialwohnung schreckt viele ab. Zu Unrecht, denn die einfach ausgestatteten, älteren Wohnungen sind bereits aus dieser Preisbindung gefallen. Und die Wohnungen ab den 1980er-Jahren sind schon deutlich besser ausgestattet. Außerdem gilt: Wenn einem die angebotene Wohnung nicht zusagt, darf man ja ablehnen. Man muss nicht die erstbeste nehmen.

Was muss noch beachtet werden?

Mieterinnen und Mieter sollten immer prüfen, ob ein Wohngeldanspruch bestehen könnte. Auch bei der ggf. neu anzumietenden Wohnung. Für Bezieherinnen und Bezieher von Grundsicherung, Arbeitslosengeld II etc. sind bei einem Umzug die Angemessenheitsgrenzen für die Kosten der Unterkunft der Stadt Dortmund zu beachten. Entscheidend ist dabei die Höhe der Bruttokaltmiete. Ganz wichtig: Ein Umzug muss durch das Sozialamt bzw. Jobcenter vorab genehmigt werden.

Wie viel Geduld müssen Wohnungssuchende aufbringen?

Wer kurzfristig eine Wohnung finden muss, der hat Probleme. Er findet oft nur schlechte Angebote. Und bei den guten Wohnungen gibt es sehr viele Bewerberinnen und Bewerber.

Wie entscheiden sich Vermieter, wenn Sie beispielsweise aus 40 Interessenten einen geeigneten Mieter für sich heraussuchen sollen?

Da Vermieter frei in ihrer Entscheidung sind, filtern sie meist über Einkommen und den äußeren Eindruck. 70 % der Bewerber haben von Anfang an keine Chance. Aber: Vielen Vermietern macht es bestimmt auch keinen Spaß, wenn da 40 Leute für eine Wohnungsbesichtigung vor ihnen stehen.

Was raten Sie abgelehnten Bewerbern?  

Woanders suchen und sich nicht beirren lassen. Im Freundes- und Verwandtenkreis fragen oder bei Nachbarn, ob sie etwas von einem bevorstehenden Auszug oder einer leerstehenden Wohnung wissen. Es kann sich viel über Mund-zu-Mund-Propaganda tun. Auch Suchinserate in Immobilien- und Kleinanzeigenportalen können Erfolg bringen.

Müssen sich Vermieter bei der Neuvermietung an Grenzen für die Mieten halten?

Die Mietpreisbremse gilt in Dortmund und Umgebung nicht. Daher sind einem Vermieter von freifinanzierten Wohnungen keine Grenzen bei der Miethöhe gesetzt, im Unterschied zu den oben genannten Sozialwohnungen. Es existiert darüber hinaus noch die Regelung der Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz. Der Anwendungsbereich ist jedoch sehr eng gefasst und die Voraussetzungen für eine Ahndung hoch. Daher hilft diese Regelung in der derzeitigen Form nur im extremen Ausnahmefall weiter und ist für die Begrenzung der Angebotsmieten eigentlich bedeutungslos.

Wie sieht es bei angekündigten Mieterhöhungen aus?  

Bezogen auf allgemeine Mieterhöhungen bin ich als Mieter rechtlich am stärksten geschützt, wenn ich die Wohnung bereits bewohne. Hier muss der Vermieter sich auf die ortsübliche Vergleichsmiete beziehen, die sich etwa in Dortmund, Lünen und Castrop-Rauxel aus dem örtlichen Mietspiegel ablesen lässt. In Dortmund gilt sogar ein „qualifizierter“ Mietspiegel, der vor Gericht eine sehr hohe Bedeutung hat.

Vermieter müssen daher die Wohnung zunächst in den Mietspiegel einordnen, wobei Zu- und Abschläge korrekt ermittelt werden müssen. Bei den Spannen für die jeweiligen Baualtersklassen ist dabei in der Regel vom Mittelwert auszugehen. Im zweiten Schritt greift dann noch die gesetzliche Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 20 % in drei Jahren.Wir empfehlen Mieterhöhungen durch unsere Rechtsberatungen prüfen zu lassen. Eine erste Einschätzung bietet unser Sonderdruck des Dortmunder Mietspiegels mit Berechnungshilfe und der Online-Mietspiegel-Rechner auf unserer Internetseite.

Und wie sieht es bei Modernisierungen aus? Die scheinen ja ein Freibrief für Mieterhöhungen zu sein?

Bei Modernisierungsmieterhöhungen können 11 % der Modernisierungskosten im Jahr auf die Miete umgelegt werden. Reparaturen müssen jedoch von den gesamten Baukosten zuvor abgezogen werden. Je teurer eine Modernisierung, desto größer kann die Mieterhöhung ausfallen. Mieterhöhungen von 2 bis 3 Euro je Quadratmeter kommen da schnell zusammen. Bei den aktuellen Kreditzinsen, ist dies eine Gelddruckmaschine für die Immobilienwirtschaft. Unsere Mitglieder haben daher insbesondere bei Vermieter-Wohnungsgesellschaften wie LEG oder Vonovia und privaten Großvermietern mit teuren und unverhältnismäßigen Mieterhöhungen zu kämpfen. Bei Wohnungsgenossenschaften und DOGEWO21 beobachten wir bei diesem Thema viel weniger Konflikte.

Wie sollen sich Mieter bei Modernisierungsankündigungen verhalten?  

Den Brief nicht weglegen, sondern sofort reagieren, damit ihre Rechte fristgerecht gewahrt bleiben. Auf keinen Fall sofort unterschreiben, sondern die Ankündigung bei einem Beratungstermin durch die Rechtsberatung des Mietervereins prüfen lassen. 

Autor: Tobias Scholz, erschienen in Mieterforum Nr. 51 I/2018


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Datum: 25. Juli 2018
Zeit: 10:00 bis 12:00
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Datum: 29. August 2018
Zeit: 10:00 bis 12:00
Ort: Arbeitslosenzentrum Dortmund, Leopoldstr. 16-20, 44147 Dortmund

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