27. August 2018 (Miet- und Wohnungsrecht, Urteile des BGH)

BGH - Neues aus Karlsruhe

Hier stellen wir aktuelle Entscheidungen des Bundesgerichtshofes (BGH) aus dem Mietrecht vor.

Foto von Nikolay Kazakov

Eine Mieterhöhung wird durch Zahlung anerkannt

Der Fall

Ein Vermieter verlangte von seinem Mieter eine Mieterhöhung ab Februar um monatlich 47 Euro. Dem Schreiben war ein Vordruck beigefügt, mit dem der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung abgeben sollte. Da der Mieter die Erklärung nicht ausfüllte und zurückschickte, erinnerte ihn den Vermieter zweimal im Januar und Februar daran. Der Mieter gab auch dann keine schriftliche Zustimmungserklärung ab. Er zahlte allerdings in den Monaten Februar, März und April die um 47 Euro höhere Miete. Weil der Mieter der Mieterhöhung nicht schriftlich zugestimmt hatte, verklagte ihn der Vermieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung.

Die Entscheidung

Durch eine Mieterhöhung können Mieten – in der Regel unter Berufung auf den örtlichen Mietspiegel – auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden. Zum Schutz des Mieters sieht das Gesetz jedoch vor, dass sich die Miete nicht automatisch durch die Mieterhöhungserklärung des Vermieters erhöht. Der Mieter hat vielmehr eine Überlegungsfrist in der er die Mieterhöhung überprüfen kann. Stimmt er innerhalb dieser Frist nicht zu, muss der Vermieter ihn bei Gericht verklagen, um seine Mieterhöhung durchzusetzen.

Im vorliegenden Fall hatte der Mieter eindeutig keine schriftliche Zustimmung erteilt. Er hatte allerdings bereits dreimal vor Einreichung der Klage die höhere Miete gezahlt. Der BGH stellte nun fest, dass der Mieter damit der Mieterhöhung stillschweigend zugestimmt habe. Aus der dreimaligen, vorbehaltlosen Zahlung des Mieters könne kein anderer Schluss gezogen werden. Es sei klar, dass er damit die Mieterhöhung habe akzeptieren wollen. Eine Formvorschrift im Gesetz, wonach die Zustimmung des Mieters ausdrücklich schriftlich erfolgen müsse, existiere im Übrigen nicht. Eine Zustimmung durch schlüssiges Verhalten, wie hier durch Zahlung der erhöhten Miete, reiche daher nach Meinung der Karlsruher Richter aus. Die Klage des Vermieters wurde deshalb abgewiesen.

Das Fazit

Der Bundesgerichtshof hat mit dieser Entscheidung klargestellt, dass einer Mieterhöhung auch durch Zahlung zugestimmt werden kann. Dabei hat er allerdings offengelassen, ob für die Zustimmung bereits die einmalige Zahlung der erhöhten Miete ausreicht, weil es im entschiedenen Fall darauf nicht ankam. Mieter sollten daher nicht vorschnell eine höhere Miete zahlen, sondern die Mieterhöhung in Zweifelsfällen durch den Mieterverein überprüfen lassen. 

BGH: Beschluss vom 30.01.2018

VIII ZB 74/16

 

Keine besondere Anforderungen an eine Indexmieterhöhung

Der Fall

Ein Vermieter erhöhte die Miete um monatlich 85 Euro. Der Mietvertrag enthielt eine Bestimmung, dass die Miethöhe durch den vom statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherindex bestimmt wird und diese Miete, bei einer Änderung des Preisindexes, durch Erklärung des Vermieters angepasst werden kann. Der Vermieter erhöhte die Miete mit der Begründung, der Verbraucherpreisindex sei seit Mietvertragsbeginn von 94,2 Punkte auf 106,1 Punkte gestiegen. Der Mieter argumentierte, dass die Erklärung des Vermieters unwirksam sei, weil sie keine Angaben zu prozentualen Änderungen enthalte und damit nicht nachvollziehbar sei. Er zahlte somit die Mieterhöhung nicht. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hielt der Vermieter einen Teil der Mietkaution in Höhe der nicht gezahlten höheren Miete ein. So kam es zum Prozess.

Die Entscheidung

Der BGH hatte zu entscheiden, ob die Erklärung des Vermieters zur Erhöhung der Indexmiete wirksam war, und welche Anforderungen das Gesetz an eine derartige Mieterhöhung stellt. Anders als im ersten Fall, muss ein Mieter bei einer Indexmieterhöhung nämlich keine Zustimmung abgeben. Die Miete ändert sich bereits durch eine wirksame Erklärung des Vermieters.

Die Richter entschieden, dass es erforderlich, aber auch ausreichend sei, wenn der Vermieter die Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag angibt. Eine nachvollziehbare Berechnung der Miete, die in einzelnen Rechenschritten die Erhöhung darlegt, ist nicht erforderlich. Es liegt, so die Karlsruher Richter, auch für einen „durchschnittlichen Mieter auf der Hand“, dass sich die Miete im gleichen Verhältnis, wie der Index ändert.

Das Fazit

Die Entscheidung überrascht nicht, ist aber kaum als verbraucherfreundlich zu bezeichnen. Mieter sind meist bei der Prüfung einer Indexmieterhöhung überfordert. Eine Überprüfung wird durch die Absenkung des Standards für eine Begründung noch weiter erschwert. Wir raten daher dringend dazu, vor Unterzeichnung eines Mietvertrages überprüfen zu lassen, ob eine Vereinbarung einer Indexmiete im konkreten Fall sinnvoll ist und entsprechende Indexmieterhöhungen durch den Mieterverein prüfen zu lassen.

BGH Urteil vom 22 11.2017

VIII ZR  291/16 

 

Keine Fristsetzung des Vermieters bei Mietschäden erforderlich

Der Fall

Ein Mieter bewohnte mehr als sieben Jahre lang eine Mietwohnung in der Nähe von Neustadt. Bei der Rückgabe der Wohnung beanstandete der Vermieter erhebliche Mängel. Unter anderem machte er den Mieter für Schimmelschäden in mehreren Räumen wegen mangelnder Pflege der Wohnung verantwortlich. Darüber hinaus für Schäden im Badezimmer, darunter Lackschäden an der Heizung, und ein Schaden an der Dusche. Der Vermieter ließ anschließend die Schäden durch Handwerker beseitigen. Eine Frist zur Beseitigung der Schäden räumte er dem Mieter nicht ein. Die Reparaturkosten klagte der Vermieter anschließend ein.

Die Entscheidung

Die Schadensverursachung durch den Mieter war unstrittig. Der Mieter beanstandete jedoch, dass der Vermieter ihm keine Frist gesetzt hatte, damit er den Schaden hätte selbst beseitigen können. Erst wenn diese Frist ergebnislos abgelaufen wäre, hätte der Vermieter die Schäden auf seine Kosten beseitigen lassen dürfen.

Dies sahen die Richter am BGH anders und stellten ausdrücklich fest, dass eine Fristsetzung des Vermieters nach dem Gesetz (§§280, 281 BGB) nur dann erforderlich ist, wenn ein Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht oder nur schlecht erfüllt. In diesem Fall muss ein Vermieter einem Mieter zunächst die Gelegenheit geben, die Arbeiten nachzuholen und ihm dafür eine ausreichende Frist einräumen. Dies gilt, so der BGH, beispielsweise dann, wenn ein Mieter vertraglich geschuldete Schönheitsreparaturen nicht oder unzureichend ausführt. Anders liegt der Fall bei Beschädigungen der Mietsache. Dann hat der Vermieter die Wahl, die Schadensbeseitigung vom Mieter zu verlangen oder die beschädigten Sachen selbst zu reparieren und den Ersatz der Reparaturkosten zu verlangen. Er muss vorher dem Mieter dabei keine Frist zur Schadensbehebung einräumen. Das Gericht verurteilte den Mieter somit auf Zahlung der Schadensersatzforderung des Vermieters.

Das Fazit

Die Entscheidung verschlechtert die Rechtsstellung von Mietern. Für den Normalmieter ist die Unterscheidung des BGH zwischen Schönheitsreparaturen und Schäden nicht nachvollziehbar. Zudem wird Mietern im Falle von selbst verschuldeten Mietschäden die Möglichkeit genommen, diese kostengünstig selbst zu beseitigen, wenn der Vermieter auf einer eigenen Reparatur besteht. (mag)

BGH Urteil vom 28.02.2018

Az VIII ZR 157/17

 

Autor: Martin Grebe, erschienen in Mieterforum Nr. 52 II/2018


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