26. September 2018 (Miet- und Wohnungsrecht, Urteile des BGH)

BGH - Neues aus Karlsruhe

Hier stellen wir aktuelle Entscheidungen des Bundesgerichtshofes (BGH) aus dem Mietrecht vor.

Foto: Nikolay Kazakov

Tatsächliche Größe zählt

Der Fall

Ein Ehepaar hatte eine Erdgeschosswohnung in einem Mehrfamilienhaus in Köln angemietet. In dem Mietvertrag hieß es: „Die Größe der Wohnfläche ist mit 74,59 m² vereinbart.“ Später wurde die Wohnung verkauft. Dabei stellte sich heraus, dass sie tatsächlich größer war, nämlich 78,22 m². Der neue Vermieter rechnete daher die Heizkosten für die Jahre 2013 und 2014 nach der tatsächlichen größeren Quadratmeterzahl von 78,22 m² ab. Dies führt für die Mieter zu einer höheren Belastung von ca. 43,00 €. Dagegen wehrten sie sich und forderten, die kleinere, für sie günstigere Fläche von 74,59 m² zu verwenden.

Die Entscheidung lag nun bei den Richtern in Karlsruhe. In einem alten Urteil aus dem Jahre 2007 hatte der BGH noch auf die vertraglich vereinbarte geringere Fläche abgestellt. In der damaligen Entscheidung forderten die Richter, dass die Flächenabweichung mindestens 10 % betragen müsse. Im aktuellen Fall betrug sie jedoch nur 4,64 %.

Die Entscheidung

Nunmehr entschieden die Karlsruher Richter: Es ist auf die tatsächliche Wohnungsgröße abzustellen. Einer anderslautenden, im Mietvertrag stehenden oder vereinbarten Wohnfläche ist demgegenüber bei der Abrechnung keine Bedeutung beizumessen. Der BGH begründete dies damit, dass Nebenkosten, also Betriebs- und Heizkosten, nach einem objektiven Abrechnungsmaßstab abgerechnet werden, der für alle Mieter gilt. Dann scheiden allerdings vertragliche Vorstellungen von Vermieter und Mieter zur Wohnungsgröße von vornherein als tauglicher Abrechnungsmaßstab aus. Auch bei den gesetzlichen Vorgaben geht es im Allgemeinen um das Verhältnis der tatsächlichen Wohnfläche einer Wohnung zu der tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche eines Hauses. Für anderslautende Vorstellungen der Parteien ist damit kein Raum mehr. Da vorliegend die Wohnfläche größer, als vertraglich vereinbart war, mussten die Mieter somit den höheren Heizkostenanteil zahlen.

Das Fazit

Die Entscheidung des BGH ist zu begrüßen. Sie vereinfacht für Mieter die Überprüfung einer Nebenkostenabrechnung. Nunmehr kommt es, wie bei Mieterhöhungen auch, bei der Größe einer Mietwohnung auf die tatsächliche Größe an und nicht auf den im Mietvertrag genannten Wert. Dabei gibt es keine Toleranz nach oben oder unten. Stellt der Mieter fest, dass die Wohnfläche von den Angaben im Mietvertrag abweicht, kann er sich auf die tatsächliche Fläche berufen. Anders, als im Ausgangsfall ist eine Wohnung bei Flächenabweichungen in der Regel kleiner, als im Mietvertrag angegeben.

Zu beachten ist jedoch, dass es bei der 10 %-Grenze bleibt, wenn der Mieter die Miete mindern will, weil die tatsächliche Wohnungsgröße von der mietvertraglich angegebenen Wohnungsgröße abweicht. 

BGH: Beschluss vom 30.05.2018 VIII ZR 220/17

 

Keine Renovierung trotz Vereinbarung

Der Fall

Eine Mieterin bewohnte von 2009 bis 2014 eine Mietwohnung. Mit der Vormieterin schloss sie vor Einzug eine Renovierungsvereinbarung ab. Neben der Übernahme verschiedener Gegenstände verpflichtete sie sich zur Durchführung der Renovierungsarbeiten für den ausziehenden Mieter.

Nach fünf Jahren zog die Mieterin selbst aus. Da sie die Wohnung nicht ordnungsgemäß renoviert an den Vermieter zurückgab, verklagte dieser sie auf Zahlung der Renovierungskosten von ca. 800 Euro. Der Vermieter hatte in den Vorinstanzen mit seiner Zahlungsklage für die Renovierungskosten Erfolg gehabt. Der BGH wies seine Klage jetzt allerdings ab.

Die Entscheidung

Eine Mietvertragsklausel, die den Mieter einer unrenovierten oder als renovierungsbedürftig angegebenen Wohnung verpflichtet, Schönheitsreparaturen zu übernehmen, ist grundsätzlich unwirksam. Etwas anderes gilt nur, wenn der Mieter einen angemessenen Ausgleich vom Vermieter für die Übernahme der Schönheitsreparaturen bekommen hat. Ein angemessener finanzieller Ausgleich kann dabei im Erlass von Mietzahlungen liegen. Dabei ist das Verhältnis vom Umfang der Schönheitsreparaturen und den erlassenen Mietzahlungen zu beachten. Nach Auffassung der Karlsruher Richter ist andernfalls eine Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen unangemessen und unwirksam. Der Vermieter würde andernfalls die Wohnung in einem besseren Zustand bekommen, als er sie selbst dem Mieter überlassen hat.

Vorliegend hatte der Vermieter selbst dem Mieter keinen Ausgleich gewährt. Er berief sich allerdings darauf, dass der Mieter seinerzeit mit dem Vormieter vereinbart hatte, die Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Dies sei so zu werten, als habe er eine renovierte Wohnung bekommen. Diese Argumentation wies der BGH zurück und entschied, dass ein Vermieter sich nicht auf Vereinbarungen berufen kann, die zwischen Mieter und Vormieter getroffen worden sind. Derartige Absprachen, die Mieter untereinander treffen, betreffen nur diese. Sie haben demgegenüber keinen Einfluss auf die Regelungen, die im Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter getroffen werden. Daher musste der Mieter die Renovierungskosten nicht zahlen.

Das Fazit

Der BGH bestätigt mit dieser Entscheidung, dass ein Mieter unrenoviert übergebene Wohnungen am Ende der Mietzeit nicht renovieren muss. Auf Absprachen mit dem Vormieter kann sich der Vermieter nicht berufen. Dies ist gerade im Hinblick auf die aktuelle Wohnungsmarktsituation wichtig. Derzeit werden Wohnungen überwiegend unrenoviert und ohne Gegenleistung für die Anfangsrenovierung von Mietern vermietet.

Zu beachten ist allerdings: Zukünftig ist verstärkt damit zu rechnen, dass aufgrund dieses Urteils Renovierungsvereinbarungen zwischen Mietern unter Einbeziehung des Vermieters getroffen werden. Dann hätte in diesem Fall eine Vereinbarung zu dritt vorgelegen, auf die sich der Vermieter direkt hätte berufen können.

BGH Urteil vom 22. 08. 2018 VIII ZR 277/16

Autor: Martin Grebe, erschienen in Mieterforum Nr. 53 III/2018


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