1. Oktober 2018 (Wohnungspolitik, Vonovia)

Neuer Kurs bei Modernisierungen?

Anfang September stellte Vonovia seinen Halbjahresbericht vor. Neben den Aktivitäten und Übernahmen in Österreich (BUWOG) und Schweden (Victoria Park) stellte das Thema „Modernisierungen“ einen Schwerpunkt dar. Denn in den vergangenen Monaten war Vonovia noch stärker als in den Vorjahren bundesweit mit Kritik von der Mieterseite konfrontiert.

Vorstandsvorsitzender Rolf Buch wird damit zitiert, dass Vonovia aus der Modernisierungen gelernt habe: „Wir müssen bei unseren Kunden bereits vor Beginn der Modernisierung um Akzeptanz werben. Wir wollen ihnen Sicherheit geben und deutlich machen, dass wir niemanden herausmodernisieren.“ Vonovia würde sogar die von der Bundesregierung geplante Absenkung der Modernisierungsumlage auf  8% vorwegnehmen. Das Unternehmen lege „jetzt schon bei seinen Modernisierungen durchschnittlich nur 7% der Modernisierungskosten um“ und liege „in der Regel deutlich unter dem Maximum von drei Euro pro Quadratmeter Umlage“.

Ausgangsmieten „auf Marktniveau“

Doch solche Durchschnittwerte sind mit Vorsicht zu genießen. Sind Wohnungen noch nicht vor langer Zeit bezogen worden, liegen die Ausgangsmieten bereits viel höher als bei Altmietern. Auf Marktniveau, wie es Vonovia nennt. Weitere Mieterhöhungen wären hier gar nicht durchsetzbar. Zudem ist unklar, inwieweit wirtschaftliche Härtefälle, bei denen keine oder nur geringere Mieterhöhungen umsetzbar sind, in die Berechnungen eingeflossen sind.

Außerdem ist zu berücksichtigen, dass Vonovia einerseits umfassendere Modernisierungen, z.B. mit Fassadendämmung und Fensteraustausch und Balkonen, andererseits auch nur Einzelmaßnahmen, wie die Erneuerung der zentralen Heizungsanlagen durchführt. Entsprechend sind auch die Mieterhöhungen höher bzw. niedriger, was im Durchschnitt dann als „deutliche Unterschreitung“ der neuen drei Euro-Grenze der Bundesregierung verkauft werden kann. Abgesehen davon, führen auch Mieterhöhungen von 1,50 €/m² bis 2,50 €/m² zu einer Gesamtbelastung von rund 100 bis 175 Euro im Monat. 

Infoveranstaltungen ersetzen nicht den Mieterschutz

Im Vorfeld von umfassenden Modernisierungsmaßnahmen sollen „zusätzlich zur formalen Ankündigung verstärkt Mieterversammlungen durchgeführt“ werden. Informationen sind sicherlich eine gute Sache und können beim Verständnis der Baumaßnahmen helfen.

Im Hinblick auf die vielen rechtlichen Fragen, bei denen Vonovia und Mietervereine unterschiedliche Auffassungen vertreten, ist es entscheidend, dass Mieterinnen und Mieter gut informiert in solche Versammlungen gehen. Dies fängt bei Themen wie Härtegründen und Duldungspflichten an und führt über Mieterminderungen bis zum Dauerthema Abgrenzung von Instandhaltungs- und Modernisierungsanteilen bei den Baumaßnahmen. Mieterschutzrechte lassen sich nicht durch bessere Erklärungen aufweichen. 

Autor: Tobias Scholz, erschienen in Mieterforum Nr. 53 III/2018


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