22. Oktober 2018 (Miet- und Wohnungsrecht, Fragen und Antworten)

Kündigung per SMS?

Nach einem Streit über die Betriebskostenabrechnung erhalten Sie eine WhatsApp-Nachricht von Ihrem Vermieter: „Hiermit erhöhe ich Ihre Miete um 10 %.“ Vor dem Abflug nach Mallorca fällt Ihnen am Flughafen ein, dass Sie vergessen haben die Kündigung Ihres Mietvertrages abzuschicken. Also holen Sie dies schnell noch per WhatsApp-Nachricht nach. Und statt der erwarteten Neujahreswünsche enthält die E-Mail Ihrer Vermieterin die Nebenkostenabrechnung des letzten Jahres. Unsere Kommunikation verändert sich durch die digitalen Medien enorm. Doch was davon ist eigentlich zulässig?

Mit den zunehmenden Möglichkeiten nimmt der digitale Austausch zwischen Vermietern und Mietern immer mehr zu. Vieles lässt sich schnell und unkompliziert per Smartphone oder Notebook erledigen. Wir zeigen Ihnen im Folgenden die Möglichkeiten und Grenzen auf.

Der Vermieter als Facebook-Freund

Zunächst einmal vorab: Niemand ist verpflichtet, seinem Vermieter eine E-Mail-Anschrift oder seine Mobilnummer mitzuteilen, damit er schneller und einfacher zu erreichen ist. Eine entsprechende Verpflichtung selbst als Vereinbarung im Mietvertrag ist rechtlich unzulässig. Es liegt ein Verstoß gegen Verbraucherschutzkriterien vor. Erst recht sollten Sie davon Abstand nehmen, eine Freundschaftsanfrage Ihres Vermieters auf Facebook, Google+ und Co. anzunehmen. Es sei denn, sie wollen damit zugleich Zugriff auf viele private Informationen gewähren. Unabhängig davon können digitale Kommunikationstechniken soweit genutzt werden, wie das Gesetz keine speziellen Formvorschriften vorsieht.

Schnelle Schadensmeldung

Bei einem plötzlich aufgetretenen Wasserschaden kann blitzschnell die entsprechende Mängelanzeige an den Vermieter übermittelt werden. Entsprechende Schadensbilder können als Anhang beigefügt werden. Insoweit kann sich Ihr Vermieter innerhalb weniger Minuten im wahrsten Sinne des Wortes ein konkretes Bild vom Umfang des Schadens machen. Derartige Mitteilungsformen reichen auch zur Wahrung Ihrer Rechte aus. Sowohl die Mängelanzeige, als auch die Geltendmachung von Minderungsansprüchen erfordern keine besonderen Formvorschriften.

Problematisch ist in allen Fällen: Sie erhalten keine Zugangsbestätigungen. Allenfalls bei einer E-Mail kann bei der Versendung angeklickt werden, dass Ihr Gegenüber den Erhalt per Lesenachricht bestätigt. Fast alle E-Mail-Anbieter liefern mittlerweile die Möglichkeit, sogenannte Einwurf-E-Mail zu versenden. Zumindest dann liegt ein Zugangsnachweis vor.

Für die Rechtsprechung sind Fragen des digitalen Zugangs bislang weiße, unbeschriebene Blätter. Die Rechtsprechung zum Zugang von Telefax-Schreiben (!) zeigt: die Gerichte stehen elektronischen Mitteilungen bislang eher kritisch gegenüber. Dies galt selbst dann, wenn eine ordnungsgemäße Sendemöglichkeit vorlag. Viele Gerichte befürchten im Gegensatz zum geschriebenen Brief größere Manipulationsmöglichkeiten. Insoweit gilt es Beweise für den Fall möglicher Auseinandersetzungen zu sichern. Erforderlich ist somit der Ausdruck der E-Mail nebst Lesebestätigung oder von SMS oder Whatsapp Nachrichten und Antworten. Viele Dienstleister bieten hier die Möglichkeit, den jeweiligen Nachrichtenaustausch dauerhaft zu sichern. So ist er im Zweifelsfall abrufbar.

Ungeachtet dieser juristischen Probleme erleichtert sich der Alltag für die normalen Kommunikation zwischen Vermieter und Mieter ohne Konfliktpotenzial. Handwerkertermine können in kürzester Zeit abgestimmt werden. Ebenso können kurze Anfragen zu Betriebskostenabrechnungen oder bei der Rückgabe der Mietwohnung schnell und unproblematisch geklärt werden.

Keine Kündigung per WhatsApp

In manchen Fällen bremst jedoch das Gesetz das digitale Zeitalter aus. Die Idee, eine Kündigung vor dem Abflug noch per SMS zu verschicken, ist clever. Rechtlich allerdings unzulässig und unwirksam. Der Hintergrund: Sowohl für die Kündigung durch den Vermieter, als auch durch den Mieter, sieht das Gesetz ausdrücklich spezielle Formvorschriften vor. Einer Kündigung muss man zum einen entnehmen, wer kündigt. Zum anderen  muss das Kündigungsschreiben von allen Mietern oder Vermietern handschriftlich unterschrieben sein. Dabei nutzt es nichts, die Unterschrift einzuscannen. Auch eine unterschriebene Kündigung als Bild oder PDF-Datei hilft also nicht weiter. Kündigungsschreiben müssen zu ihrer Wirksamkeit immer die Originalunterschriften enthalten.

Anders sieht es bei anderen „förmlichen“ Schreiben aus, in denen das Gesetz lediglich verlangt, dass diese schriftlich erklärt werden müssen. Eine Betriebskostenabrechnung kann also auch wirksam auf elektronischem Wege übermittelt werden. Ebenso gelten Formerleichterungen bei einer Mieterhöhung: Die Erhöhung des Vermieters bedarf hier keiner Originalunterschrift. Allerdings müssen sonstigen Formvorschriften beachtet werden. Bei einer Mieterhöhung darf mithin eine ordnungsgemäße Begründung für die neue Miete nicht fehlen. Dementsprechend kann auch die Zustimmung zu einer Mieterhöhung per digitalen Medien seitens des Mieters erklärt werden.

Darüber hinaus sind natürlich auch datenschutzrechtliche Belange des Empfängers zu beachten. Eine Abmahnung aufgrund nicht durchgeführter Reinigungspflichten hat dementsprechend als Posting auf einer für andere lesbaren Facebook-Seite nichts zu suchen. In derartigen Fällen besteht ein Löschungsanspruch.  

Autor: Martin Grebe, erschienen in Mieterforum Nr. 53 III/2018


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