28. Januar 2019 (Wohnungspolitik)

Hauptstadt der günstigen Wohnungen

Prater, Heuriger, Stephansdom und Zentralfriedhof. Das sind wahrscheinlich die häufigsten Antworten, wenn man Menschen nach Wien fragt. Vielleicht schießen dem einen oder anderen auch noch die bösen Lieder von Georg Kreisler durch den Kopf: Wie schön wäre Wien ohne Wiener – ein Gewinn für den Fremdenverkehr! Was aber viele nicht wissen: Wien ist die Hauptstadt der günstigen Mieten.

Schaut man sich die nackten Zahlen an, könnte man neidisch werden: Der Stadt Wien gehören 220.000 Wohnungen in Gemeindebauten. Weitere 180.000 Genossenschaftswohnungen sind städtisch gefördert. 43 Prozent aller Wiener Wohnungen sind dauerhaft mietpreisgebunden. Mehr als 60 Prozent der 1,8 Millionen Einwohner lebt in einer geförderten Wohnung. Und der letzte große Coup gelang der Wiener Politik erst vor wenigen Tagen: In einer Novelle zur Bauordnung wurde festgeschrieben, dass in zukünftigen Mietneubauprojekten zwei Drittel der Wohnungen nicht teurer als 5€/m² sein dürfen.

Lange Tradition

Dieses Mieter-Paradies ist nicht vom Himmel gefallen, sondern das Ergebnis einer fast hundertjährigen Tradition des sozialen Wohnungsbaus. In den 1920er-Jahren begann die sozialdemokratische Regierung mit dem Bau großer Wohnanlagen für die Arbeiter. Auch in Deutschland wurden zu jener Zeit zahlreiche Arbeiter- und Werkssiedlungen mit dem Ziel errichtet, günstigen Wohnraum für die arbeitenden Schichten zur Verfügung zu stellen. Allerdings waren es hier neben den Kommunen insbesondere die großen Unternehmen der Kohle- und Stahlindustrie federführend.

Der kleine, große Unterschied

Dem Ruf des schnellen Geldes widerstand man in Wien. Größere Wohnungsbestände wurden nie versilbert. Im Gegenteil, der Bestand an gemeindeeigenen und genossenschaftlichen Wohnungen wuchs in den vergangenen 100 Jahren konstant an. Und ist für die Mehrheit der Einwohner auch verfügbar: Hohe Einkommensgrenzen sorgen dafür, dass rund 75% der Wiener einen Anspruch auf eine geförderte Wohnung haben. Der Banker wohnt Tür an Tür mit dem Bäcker. In Bochum und Dortmund sind es nur rund 50% der Einwohner.

Einmal gefördert, dauerhaft gebunden

Der wahrscheinlich größte Unterschied zum geförderten Wohnungsbau in Deutschland ist allerdings die fehlende zeitliche Befristung der Bindung in Österreich. Während diesseits der Grenze die Mietpreisbindung in der Regel nach 20 bis 25 Jahren entfällt und die Miete anschließend in wenigen Jahren erheblich steigen kann, bleiben Wiener Gemeindewohnungen auch nach 70 Jahren noch preisgebunden. So ist beispielsweise der Mietpreis für Wohnungen unter 130 m² in Häusern, die vor 1945 errichtet wurden, auf 5,39 Euro festgelegt. Es gibt allerdings Zuschläge für diverse Ausstattungen, wie Parkett, Aufzug usw.

Das Soziale nicht vergessen

Auch in Wien gibt es die großen Geschossbauten der 1960er- und 1970er-Jahre. Wohnsilos aus Beton, die in den Himmel ragen. Aber anders als in den meisten deutschen Wohnkomplexen, wurde viel Wert auf die sozialen Funktionen der Gebäude gelegt. Bibliotheken, Saunen, Dachpools, Einkaufzentren und Clubräume schaffen eine Bindung zum Haus. Man kommt ins Gespräch, man wohnt miteinander, man fühlt sich wohl. Namhafte Architekten wurden für Gemeindebauten gewonnen, die Mieter mit einbezogen. Eines der berühmtesten Wahrzeichen Wiens, das Hundertwasser-Haus, ist sozialer Wohnungsbau. Die bekannt-bunte Fassadengestaltung hingegen: Mieterangelegenheit. Mit jeder Wohnung ist auch das Recht vergeben, den entsprechenden Fassadenteil nach eigenem Geschmack zu gestalten.

Das kostet

Damit so breit gefördert werden kann, braucht es jede Menge Geld. Rund 600 Millionen Euro gibt Wien pro Jahr für das geförderte Wohnen aus. Mehr als zwei Drittel der Summe kommt vom Bund. Der kann es sich leisten, denn 1% der österreichischen Lohnsteuern fließen in den Wohnungsbau, sowohl in den eigenen, kommunalen, als auch in die Förderung externer gemeinnütziger Wohnungsunternehmen und -genossenschaften. Und von denen gibt es entsprechend viele. Mehr als 50 gemeinnützige Wohnungs-, Siedlungs- und Immobiliengenossenschaften sind in Wien ansässig. In den einzelnen Ruhrgebietsstädten kann man solche Genossenschaften meist an einer, selten an zwei Händen abzählen.

Modell nicht einfach übertragbar

1990 kippte der deutsche Bundestag das Wohngemeinnützigkeitsgesetz. Bis zu diesem Zeitpunkt durften gemeinnützige Wohnungsunternehmen nur 4% Rendite an ihre Eigentümer auszahlen. Der erzielte Gewinn musste im Wohnungsbau reinvestiert, die Bestände durften nicht verkauft werden. Im Gegenzug waren die Unternehmen von der Körperschaftssteuer befreit. Wer heute fordert, Deutschland solle sich ein Beispiel am Wiener Modell nehmen, muss zuallererst die Wiedereinführung einer neuen Wohnungsgemeinnützigkeit verlangen. Mehrere Studien im Auftrag der Bundestagfraktionen von B90/Die Grünen und der Linkspartei sind in den vergangenen Jahren erarbeitet worden und haben zu entsprechenden politischen Anträgen geführt. Auch der Mieterbund und das Netzwerk Mieten & Wohnen haben sich in Veranstaltungen und Veröffentlichungen für das Thema stark gemacht. Doch die GroKo hat sich für eine Sonderabschreibung für Wohnungen entschieden, die nur mindestens 10 Jahre vermietet werden müssen. Anforderungen an einen reduzierten Mietpreis gibt es nicht.

Andere Faktoren lassen ebenfalls vermuten, dass es hierzulande nicht zu einer einfachen Übernahme des Wiener Modells kommt. Städte und Kommunen im Ruhrgebiet haben in der Vergangenheit keine riesigen Wohnungsbestände aufgebaut. In Dortmund sind beispielsweise nur rund 16.000 Wohnungen im Besitz von DOGEWO21, in Bochum gehören rund 13.000 der VBW, die aber nur zu knapp 80% städtisch ist. Städte und Kommunen müssten durch Neubau und Ankauf erst einmal ihre Bestände wachsen lassen und entsprechend viel Geld in die Hand nehmen. Aber wer traut sich das in Zeiten leerer Kassen?

Wer Wiener Verhältnisse in deutschen Großstädten haben möchte, muss klotzen, nicht kleckern. Das kostet Geld. Geld, das sich aber langfristig rentieren würde.

Autor: Mirko Kussin, erschienen in Mieterforum Nr. 54 IV/2018


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