26. März 2019 (Urteile des BGH, Miet- und Wohnungsrecht)

BGH - Neues aus Karlsruhe

Hier stellen wir aktuelle Entscheidungen des Bundesgerichtshofes (BGH) aus dem Mietrecht vor.

Foto: Nikolay Kazakov

Mietminderung

Die Nutzbarkeit der Wohnküche ist stark eingeschränkt, wenn ein muffiger Abwassergeruch existiert. Da dieser Mangel nachweislich lediglich immer wiederkehrend, mal intensiver, mal nicht so intensiv festzustellen war, ist insgesamt eine Mietminderung in Höhe von zehn Prozent der Bruttomiete angemessen (BGH VIII ZR 100/18). Nachdem der Mieter seinem Vermieter einen regelmäßig wiederkehrenden fauligen Geruch in der Wohnung angezeigt hatte, dauerte es mehr als zweieinhalb Jahre, bis dieser Mangel abgestellt wurde. Der Mieter zahlte zunächst die Miete vollständig weiter. Per E-Mail fragte er bei seinem Vermieter an, ob eine Mietminderung von 15 Prozent in Ordnung sei, ob dies vereinbart werden könnte. Als der Vermieter ablehnte, schrieb der Mieter, er tendiere dazu, eine Mietminderung zu fordern. Nachdem der Mieter drei Monatsmieten nicht zahlte, klagte der Vermieter die Miete ein. Er argumentierte, der Mieter habe sein Recht zur Mietminderung verloren. Wer trotz Mängeln in der Wohnung weiter die volle Miete ohne jeden Vorbehalt ungekürzt weiterzahle, könne die in der Vergangenheit zu viel gezahlte Miete nicht mehr zurückfordern beziehungsweise mit seinen laufenden Mietzahlungen verrechnen. Der Bundesgerichtshof erklärte, der Mieter verliere sein Mietminderungsrecht nur dann, wenn er tatsächlich positiv wusste, dass er nach der Rechtslage nicht die volle Miete zahlen musste. Das sei hier aber nicht der Fall gewesen. Vielmehr ergebe sich aus den E-Mails des Mieters, dass ihm ein wesentlicher rechtlicher Aspekt nicht bewusst war. Er habe nicht gewusst, dass eine Mietminderung kraft Gesetzes eintritt, wenn ein Mangel vorliegt, der die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache mindert und der dem Vermieter angezeigt worden ist. Der Mieter habe sich fehlerhaft vorgestellt, eine Minderung könne nur dann vorgenommen werden, wenn der Vermieter hierzu sein Einverständnis erklärt.

Modernisierung

Eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist auch dann formal wirksam, wenn die durch die Baumaßnahme – hier Wärmedämmung an der Außenfassade – bewirkte Energieeinsparung nicht im Detail vorgerechnet wird, sondern nur mit Hinweis auf die Modernisierungsankündigung erklärt wird, dass auf die Außenfassade eine Thermoisolierung von 140 Millimeter aufgebracht werden soll beziehungsweise aufgebracht wurde. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 121/17) erklärte, dass dem Mieter vielfach eine Überprüfung der Berechtigung der Mieterhöhung auch aufgrund der Erläuterungen im Erhöhungsschreiben nur unter Hinzuziehung sachkundiger Personen möglich sein wird. Bei Baumaßnahmen, für deren Beurteilung es umfangreicher technischer Darlegungen bedürfe, sei es deshalb ausreichend, wenn der Vermieter die durchgeführte bauliche Maßnahme so genau beschreibt, dass der Mieter allein anhand dessen – wenn auch unter Zuhilfenahme einer bautechnisch oder juristisch sachkundigen Person – beurteilen kann, ob die Baumaßnahme als Modernisierung zu werten ist. Das bedeutet, der Vermieter muss in der Mieterhöhungserklärung die durchgeführte Maßnahme schlagwortartig bezeichnen und so beschreiben, dass überschlägig beurteilt werden kann, ob die Baumaßnahme eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt.

Telefonleitung defekt

Der Vermieter ist für einen funktionierenden Telefonanschluss verantwortlich. Bei einem Defekt des Anschlusskabels ist er zur Reparatur verpflichtet, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 17/18). Die Mieterwohnung war mit einer Telefonanschlussdose ausgestattet. Die Telefonleitung verlief vom Hausanschluss durch einen Kriechkeller zur Wohnung des Mieters. Nach einem Defekt der Telefonleitung zwischen Hausanschluss und Telefondose in der Wohnung weigerte sich der Vermieter, die Telefonleitung zu erneuern beziehungsweise reparieren zu lassen. Nachdem das Landgericht Oldenburg eine Reparaturpflicht des Vermieters verneinte und erklärte, er müsse lediglich entsprechende Arbeiten des Mieters dulden, stellte der Bundesgerichtshof klar: Telefonanschluss beziehungsweise Telefonleitung zwischen Hausanschluss und Anschlussdose in der Wohnung seien Sache des Vermieters. Ein funktionierender Telefonanschluss sei schon Mindeststandard für zeitgemäßes Wohnen. Wenn es aber in der Wohnung eine Telefonanschlussdose gebe, dann sei der funktionierende Telefonanschluss auf jeden Fall der vertragsgemäße Zustand, den der Vermieter schulde.

Fenster reinigen

Mieter haben keinen Anspruch auf eine Fensterreinigung durch den Vermieter. Die gehören nicht zu den Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflichten des Vermieters. Der muss die Wohnung während der Mietzeit mangelfrei erhalten, aber nicht im gereinigten Zustand, entschied jetzt der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 188/16). Vorausgegangen war ein bizarrer Rechtsstreit zwischen dem Vermieter und dem Mieter einer Loftwohnung. Der Mieter hatte von seinem Vermieter gefordert, die großen, teilweise nicht zu öffnenden, Fensteraußenflächen müssten vierteljährlich gereinigt werden, da diese witterungsbedingt schnell verschmutzten, was den Blick nach außen beeinträchtige und so den Wohnwert mindere. Während das Amtsgericht Mainz die Mieterklage abwies, gab das Landgericht Mainz dem Mieter teilweise Recht und verpflichtete den Vermieter zu einer Reinigung der Fenster einmal im Jahr. Der Bundesgerichtshof entschied jetzt, der Vermieter müsse die Fenster überhaupt nicht putzen lassen. Das gelte auch dann, wenn die Reinigung der Fenster mit starren Fenstersegmenten für den Mieter sehr schwierig sei. Der Mieter könne ja professionelle Hilfe in Anspruch nehmen.  

Autor: Deutscher Mieterbund, erschienen in Mieterforum Nr. 55 I/2019


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