30. Juli 2019 (Wohnungspolitik, Wohnungsmarkt)

Erste Mietspiegelbilanz und neue Kappungsgrenze für Dortmund: Aufgepasst bei Mieterhöhungen

Seit Jahresbeginn gilt für Dortmund ein neuer Mietspiegel und ist bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete entscheidend. Deren Überprüfung gehört beim Mieterverein Dortmund zum Alltag der Rechtsberatung. Nach drei Monaten Laufzeit hat der Mieterverein Bilanz gezogen. Zudem gilt ab dem 01.06.2019 eine neue abgesenkte Kappungsgrenze.

Der „richtige Mietspiegel“ als Begründung

Einzelne Privatvermieter stützen Ihre Mieterhöhung nicht auf den offiziellen Mietspiegel des Dortmunder Mietspiegel Arbeitskreises, sondern
auf Online-Mietpreisübersichten, die irreführenderweise als Mietspiegel bezeichnet werden. „Hier besteht für Mieter und Vermieter Verwechselungsgefahr. Während der Dortmunder Mietspiegel auf Basis einer wissenschaftlichen Untersuchung und gesetzlichen Vorgaben erstellt wurde, stellen die Online-Mietpreisübersichten nur Durchschnittswerte von aktuellen Wohnungsangeboten dar. Solche Angebotsmieten liegen in der Regel über den ortsüblichen Vergleichsmieten des Dortmunder Mietspiegels. Mieterhöhungen müssen jedoch mit dem richtigen Mietspiegel begründet werden“, erklärt Mietervereinsgeschäftsführer Rainer Stücker.

Richtige Einordnung in die Spanne (Medianwert)

Mieter müssen aufpassen, ob ihre Wohnung innerhalb der Preisspanne einer Baualtersklasse richtig eingeordnet wurde. Nach wie vor gilt die Rechtsprechung des Landgerichtes Dortmund, dass der vom Mietspiegel ausgewiesene Medianwert im Zweifel die ortsübliche Miete innerhalb der Spanne wiedergibt. Hiervon wird nur in seltenen und zu begründeten Ausnahmefällen abzuweichen sein.

An diese ständige Rechtsprechung hält sich die börsennotierte LEG nicht in allen Fällen. Dem Mieterverein Dortmund sind mehrere Mieterhöhungen aus Dortmund bekannt, in denen die LEG Mieten oberhalb des Mittelwerts verlangt. In einem Beispielfall liegt die Überschreitung des Medians zwar „nur“ bei
0,12 €/m². Bei einer 80 m² großen Wohnung macht das trotzdem mehr als
100 Euro im Jahr. Eine rechtlich notwendige Begründung, die zudem bestimmte Anforderungen erfüllen muss, führt die börsennotierte LEG jedoch nicht an.

„Nach Hinweisbeschlüssen des Landgerichtes Dortmunds, darf vom Medianwert nur abgewichen werden, wenn eine Wohnung bei allen für den Mietspiegel wichtigen Kriterien, überdurchschnittlich zu bewerten ist. Das gilt auch für durchschnittliche oder unterdurchschnittliche Wohnungen, die sich in einer teureren Lage befinden“, erklärt Rechtsanwalt Martin Grebe vom Mieterverein Dortmund.

Neue Kappungsgrenze

Vermieter müssen zusätzlich die  gesetzliche Kappungsgrenze beachten: Mieten dürfen innerhalb von drei Jahren höchstens um 20% erhöht werden. Wichtig: Für Dortmund gilt seit dem 01.06.2019 eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15%.

Prüfung von Zu- und Abschlägen

Bei der Einordnung in den Mietspiegel müssen Mieter prüfen, ob der Mietspiegel für die Wohnung tatsächlich Ausstattungs- und Modernisierungs-Zuschläge vorsieht. Nicht jede einzelne Modernisierungsmaßnahme des Vermieters reicht dafür aus. Das Baualter einer Wohnung und der Zeitpunkt der jeweiligen Modernisierungsmaßnahme sind ebenso zu prüfen, wie die Frage, ob Abschläge zugunsten der Mieter auch wirklich berücksichtigt wurden. Solche Faktoren sind zum Beispiel die Vermietung ohne Oberböden bzw. mit einfachem PVC, kein Balkon oder Loggia, Nachtspeicherheizungen, kein fließend Warmwasser in der Küche, Einfachverglasungen und überdurchschnittlicher Lärm.

Eindrücklich ist das Beispiel einer Mieterhöhung des Wohnungskonzerns Vonovia: Die Mieterin hat einen Mietergarten angemietet und zahlt dafür bereits eine gesonderte Miete. Nun verlangt Vonovia den Zuschlag von
0,48 €/m² für eine alleinige Gartennutzung. Dieser ist neu im Mietspiegel enthalten. Der Garten würde also doppelt bezahlt werden.

In zahlreichen Dortmunder Siedlungen wurden fehlerhafte Mieterhöhungen des Wohnungsunternehmens Vivawest durch den Mieterverein Dortmund beanstandet. Abschläge zugunsten der Mieter wurden nicht berücksichtigt
(z.B. Vermietung ohne Oberboden) oder es wurden falsche Zuschläge erhoben (z.B. Erneuerung der gesamten Heizungsanlage, obwohl nur der Heizkessel erneuert wurde). Vivawest nahm die jeweilige Mieterhöhung nach Widerspruch durch den Mieterverein kurzfristig zurück oder reduzierte diese.

„Wir hatten jedoch die Befürchtung, dass weitere Vivawest-Mieter betroffen sein könnten, da scheinbar Ausstattungsmerkmale einer Wohnung, aber auch die Kriterien des neuen Mietspiegels, nicht vollständig oder korrekt in der EDV von Vivawest hinterlegt waren. Daher haben wir Vivawest aufgefordert, alle in 2019 in Dortmund verschickten Mieterhöhungen zu prüfen und gegebenenfalls zurückzuziehen“, sagte Rainer Stücker.

Vivawest reagierte umgehend und teilte mit, dass alle Mietanpassungen noch einmal geprüft worden seien. Gut 1.000 Mieterhöhungen in Dortmund wurden daraufhin storniert. In knapp 900 Fällen wurde die Mieterhöhungen korrigiert, in über 100 Fällen wurde sie sogar zurückgezogen.

„Wir haben die umfassende Prüfung und Korrektur durch Vivawest begrüßt. So profitieren nicht nur die Mieter, die ihre Mieterhöhung überprüft haben, sondern alle. In den Folgewochen mussten wir jedoch feststellen, dass die geänderten Mieterhöhungen nicht alle richtig waren. In einer Reihe von Fällen wurde erneut der Abschlag für eine Wohnung ohne Oberböden nicht durch Vivawest berücksichtigt, sodass erneute Widersprüche nötig waren“, kommentiert Rainer Stücker.

Nicht unter Zeitdruck setzen lassen!

Die Beispiele zeigen, dass Mieter sich bei Mieterhöhungen nicht vom Vermieter unter Zeitdruck setzen lassen dürfen. Bei einer vorschnell unterschriebenen Zustimmungserklärung gibt es kein Rücktrittsrecht. Bei einer Erhöhung der Grundmiete haben Mieter mindestens zwei ganze Monate zur Prüfung der Mieterhöhung.

Sonderdruck und Online-Mietspiegel-Rechner

Unter www.mietspiegel-dortmund.de bietet der Mieterverein einen kostenfreien Online-Mietspiegel-Rechner an, der die Anwendung des Dortmunder Mietspiegels erleichtert. Der Mietspiegel-Sonderdruck ist in der Geschäftsstelle des Mietervereins kostenlos erhältlich.  

Autor: Tobias Scholz, erschienen in Mieterforum Nr. 56 II/2019


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