19. November 2019 (Wohnungspolitik, Wohnungsmarkt)

Erbbaurecht: Eine Frage des Bodens

Die Warnmeldungen vom Wohnungsmarkt reißen nicht ab. Die Zahl der Sozialwohnungen sinkt weiter, dafür explodieren Baulandpreise seit Jahren. Und auf teurem Boden kann kaum günstiger Wohnraum entstehen. In der Debatte kommt der Bodenfrage eine wachsende Bedeutung zu – und stellt auch Kommunen vor die Frage: Was tun mit städtischen Grundstücken?

Bild: Alexandra Gehrhardt

„Es braucht eine aktive Bodenpolitik“, sagt Rolf Novy-Huy, Vorsitzender der Stiftung Trias in Hattingen. Die hätten Kommunen „aus verständlicher Geldnot heraus“ jahrelang nicht betrieben. Lange sei wichtiger gewesen, mit dem Verkauf von Liegenschaften klamme Kassen zu füllen. Für Trias geht es um etwas anderes: um Boden als Gemeingut, nicht als Wertanlage für Investoren.

Die Stadt Dortmund arbeitet aktuell an der Konkretisierung eines politischen Beschlusses zu sogenannten Konzeptverfahren. Bei der Veräußerung städtischer Grundstücke soll nicht die Meistbietende, sondern die Bieterin mit dem besten Konzept zum Zuge kommen. Die politische Diskussion geht in vielen deutschen Städten mittlerweile noch weiter. Warum sollte eine Stadt ihre Grundstücke überhaupt verkaufen?

Mit dem Erbbaurecht wird ein Instrument diskutiert, das dazu beitragen könnte, Bodenspekulation einzudämmen und zugleich Kommunen dabei zu helfen, die Fäden über die Gestaltung von Stadt in der Hand zu halten. Vereinfacht meint es ein Konstrukt, das den Besitzer eines Grundstücks und den eines Gebäudes, das darauf steht, voneinander trennt. Für Kommunen heißt das: Sie behalten ihr Land und bestimmen selbst, wer was damit macht, ohne alles selbst stemmen zu müssen. In Dortmund stehen derzeit rund 455 Hektar städtisches Land für den Wohnungsbau zur Verfügung, mehr als 11.000 Wohnungen könnten auf diesen Flächen gebaut werden. Es gibt mehrere alternative Wohnprojekte in der Stadt, die auf der Suche nach Gebäuden oder Grundstücken sind, um ihre Ideen umzusetzen. Doch gerade für alternative Projekte mit in der Regel eher schmalem Geldbeutel bilden explodierende Baulandpreise eine unüberwindbare Hürde. Erbaurechte mit niedrigem Pachtzins können hier Wegbereiter sein.  

Im 100. Jahr seines Bestehens erlebt das Erbbaurecht so etwas wie eine Renaissance. In Berlin gibt es einen „Runden Tisch für eine neue Liegenschaftspolitik“, in Frankfurt wurden sämtliche Grundstücke in einem neuen Quartier per Erbbaurecht vergeben. Der Mieterbund fordert, dass Kommunen so mit allen eigenen Liegenschaften verfahren. Die Stiftung Trias macht das seit 2002:
35 gemeinnützige bzw. genossenschaftliche (Wohn-)Projekte sind seitdem bundesweit entstanden. In Wattenscheid zum Beispiel baut eine Genossenschaft derzeit eine ehemalige Grundschule zum Wohnhaus für Familien um. Etwa 30 Menschen werden dort wahrscheinlich im nächsten Jahr ihr Zuhause finden.

In den Verwaltungen scheint das Potenzial bisher nur langsam anzukommen. „Gerade in öffentlichen Verwaltungen kennen noch nicht alle das Erbbaurecht, „oder sie haben Scheu vor der Komplexität der Verträge“, sagt Rolf Novy-Huy. Doch er weiß auch: Egal ob man regionale Dienstleistungs- und Beratungszentren etabliert oder Stiftungen wie Trias gründet - es gibt Wege, eher starre Verwaltungsstrukturen aufzubrechen. Zumindest, „wenn Bürgermeister solche Projekte wirklich umsetzen wollen, und alle in der Verwaltung mitziehen.“

Autor: Alexandra Gehrhardt, erschienen in Mieterforum Nr. 57 III/2019

 

 


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