4. Februar 2020 (Wohnungspolitik)

Es bleibt zu wenig

Die Jahre der Erschrockenheit sind vorbei auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt. Vielmehr hat sich der um 2014 plötzlich entdeckte Wohnungsmangel, wie in vielen anderen Großstädten, zu einer manifesten Wohnungskrise entwickelt. Wundermittel gibt es nicht, die Stadt Dortmund setzt auf die Wirkung vieler kleiner Pillen. An entscheidenden Stellen aber passiert zu wenig.

Foto: A. Gehrhardt

Auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt hat sich wenig zum Guten geändert – so lässt sich der Dortmunder Wohnungsmarktbericht wohl kurz zusammenfassen. Die Mieten steigen weiter, die Zahl günstiger Wohnungen sinkt, für Menschen mit wenig Geld wird es immer schwieriger, eine bezahlbare Wohnung zu finden.

Jedes Jahr wertet das Amt für Wohnen alle Wohnungsanzeigen aus und leitet daraus ab, wie sich Mieten gestalten, welche Bezirke besonders günstig oder teuer sind, welchen Blick Investore auf
Dortmund haben oder wie es für Men¬schen mit wenig Geld aussieht. Die Auswertung für 2018 zeigt: die sogenannten Angebotsmieten sind weiter gestiegen. 7,00 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter waren Ende 2018 im Mittel pro Quadratmeter in Bestandswohnungen fällig (2017: 6,30 Euro) – mehr als fünf Prozent mehr als im Vorjahr und rund ein Fünftel mehr als 2014. Im Neubau immerhin tat sich nichts: Die Kaltmiete von 10,50 Euro/m2 ist so hoch wie im Vorjahr. Die Mieten sind aber nicht überall gleich hoch: Am Clarenberg, in Scharnhorst-Ost, in Westrich oder Kirchderne sind Wohnungen sehr günstig (unter 5,50 Euro). Besonders beliebt – und darum besonders teuer – ist es im Tremonia-Viertel und Hombruch, im Kreuzviertel und Kirchhörde, in der westlichen Innenstadt, an der Ruhrallee und in Lücklemberg. Spannend auch: Im Bezirk Hafen (nördlich der Mallinckrodtstraße) wurden Wohnungen 2018 teurer angeboten als im Unionviertel, das lange als neues In-Viertel galt.

Leerstand bleibt niedrig

2018 standen rund 6.400 Wohnungen, rund zwei Prozent des Gesamtbestands, länger als sechs Monate leer. Was laut Stadt auffällt: Die Zahl der Wohnungen, die länger als ein Jahr lang leerstehen, steigt. Das heißt: eine wachsende Zahl an Wohnungen schafft es gar nicht mehr auf den Wohnungsmarkt – etwa weil sie nicht (mehr) bewohnbar sind, in einer geräumten Immobilie oder es sich um eine Einliegerwohnung handelt. Ein Problem auf einem umkämpften Markt, auf dem jede Wohnung zählt.

Wie verteilt sich Leerstand über die Stadt?

Die Räumung von 412 Wohnungen im Wohnkomplex Hannibal II in Dorstfeld vor mehr als zwei Jahren haben die Leerstandsquote hier auf 16 Prozent ansteigen lassen. Doch auch innerstädtisch ¬– so zum Beispiel im Unionviertel (6 %), rund um den Nordmarkt (3,4 – 3,8%) und selbst innerhalb des Wallrings (über 3%) – stehen überdurchschnittlich viele Wohnungen leer.

Ludger Wilde sieht keinen Grund, aufzuatmen: „Ein gesunder Wohnungsmarkt ist bei ungefähr vier Prozent Leerstand“, sagte Dortmunds Planungsdezernent bei der Vorstellung des Jahresberichts. „Wir haben noch keinen Hinweis darauf, dass Entspannung in Sicht ist, aber dafür, dass die Maßnahmen ein stückweit greifen.“

Was tut die Stadt?

Die Maßnahmen, das sind viele kleine Pillen, die die Stadt dem Wohnungsmarkt verpasst, um die Anspannung zumindest für die wirtschaftlich schwächsten Haushalte abzumildern. Dass auf allen Grundstücken, auf denen neues Planrecht geschaffen wird, nun mindestens 25% der Wohnungen öffentlich gefördert und preisgebunden sein müssen, ist eine, die im Moment jährliche Anhebung der Mietobergrenzen für Empfänger von Transferleistungen eine andere. Derzeit erhalten rund 100.000 DortmunderInnen staatliche Leistungen wie Grundsicherung, ALG II oder Asylbewerberleistungen.

Trotzdem: Es reicht bei Weitem nicht. In NRW fehlen laut Mieterbund rund 20.000 Sozialwohnungen, in Dortmund waren zum Jahresende 2018 1.974 Haushalte beim Wohnungsamt gemeldet, die sich nicht eigenständig auf dem Markt mit Wohnraum versorgen konnten. Es fehlen also mindestens 2.000 „Sozialwohnungen“ für Menschen mit schmalem Geldbeutel. Gerade 189 sind im vergangenen Jahr neu entstanden. Kaum mehr, als gleichzeitig aus der Preisbindung gefallen sind. 22.155 dieser Wohnungen gab es am 31.12.2018 in Dortmund.

Seit 2015 erhält Dortmund vom Land ein sogenanntes Globalbudget, auf das sie stolz ist: Die Fördermittel, mindestens 30 Millionen Euro jährlich, verteilt die Stadt eigenverantwortlich und je nach Bedarf auf zu fördernde Projekte. Nach einem Boomjahr 2017 (mehr als 50 Mio. Euro Fördermittel) ist das Budget 2018 (28,8 Mio. Euro) nicht komplett ausgeschöpft worden. Welche Bilanz das laufende Jahr haben wird, ist noch unklar: Bis zum Sommer 2019 war gerade einmal die Hälfte der von der Stadt bereitgestellten, eingeplanten Gelder abgerufen worden. Geförderter Wohnungsbau bleibt – weil die Gewinnspanne dank enorm gestiegener Baukosten und Grundstückspreise gering ist – wenig attraktiv für Investoren.

Zum 1. Juni ist Dortmund in die nächsthöhere Mietenstufe gerückt. Das verspricht jenen, die geförderten Wohnungsbau betreiben wollen, bessere Förderbedingungen und höhere Mieteinnahmen: Die Obergrenze steigt von 5,70 Euro/qm auf 6,20 Euro/qm, und der Anteil des Darlehens, der zurückgezahlt werden muss, ist geringer. Was Stadt und Investoren freut, hat eine Kehrseite: Steigende Preise im unteren Segment lösen in der Regel auch in den höheren Preissegmenten Steigerungen aus. So dürfte sich das Mietniveau insgesamt anheben – und so auch Normalverdiener noch stärker unter Druck setzen.

Der Mieterverein und andere Akteure fordern seit Langem, dass die Stadt auch selbst wieder zur Bauherrin wird. Seit 2015 hat sie in Mengede, Lütgendortmund und Huckarde knapp 180 Wohnungen in Eigenregie errichtet, das letzte Projekt soll 2020 bezugsfertig sein. Doch seitdem war Stille. Zwar hat Planungsdezernent Ludger Wilde schon im Frühjahr angekündigt, wieder in den kommunalen Wohnungsbau einsteigen zu wollen – konkrete Zusagen und Informationen über mögliche Orte oder Zeiträume ist die Stadt bisher jedoch schuldig geblieben.

Autor: Alexandra Gehrhardt, erschienen in Mieterforum IV/2019


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