8. Juni 2011 (Miet- und Wohnungsrecht, LEG NRW, Vonovia)

Deutsche Annington und LEG tricksen mit dem neuen Dortmunder Mietspiegel

Der Mieterverein warnt: Mieterhöhungen genau prüfen! Dortmund. Seit dem 01.03.2011 gilt der neue Mietspiegel für Dortmund. Seitdem haben die Mieterhöhungen der LEG NRW GmbH und der Deutschen Annington in der Rechtsberatung des Mietervereins deutlich zugenommen, berichtet Holger Gautzsch, Rechtsanwalt beim Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. „Nach unserer Wahrnehmung ist eine regelrechte Mieterhöhungswelle zu verzeichnen. Hierbei müssen wir feststellen, dass unter Verwendung des neuen Mietspiegels mit vielen Tricks versucht wird, Mieter zu einer unberechtigten Mieterhöhung zu bewegen.“

Der Appartement-Trick

Ein drastisches Beispiel hierfür findet sich bei der Deutschen Annington. In mehreren dem Mieterverein vorliegenden Mieterhöhungen schlägt die Deutsche Annington auf die Miete einen Zuschlag von immerhin 0,86 €/m2 dafür auf, dass es sich bei diesen Wohnungen um ein sogenanntes Appartement handele. „Dieses ist jedoch erkennbar in keinem Fall gegeben“, betont Rechtsanwalt Holger Gautzsch. „Ganz im Gegenteil handelt es sich in den uns bekannten Fällen um kleine Zweizimmerwohnungen in äußerst schlichter Ausführung, bei denen die Deutsche Annington und die Voreigentümer buchstäblich seit Errichtung keinen Cent investiert haben.“

„Ein „Appartement“ ist im Mietspiegel selbst definiert. Es handelt sich hierbei um Einzimmerwohnungen mit Kochnische und Bad. Auffällig ist auch, dass in den uns bekannten Fällen die Mieter schon mehr zahlen, als der Mietspiegel überhaupt vorsieht.“ erläutert Holger Gautzsch.

„Besonders ärgerlich ist dieses auch deswegen, weil wir davon ausgehen müssen, dass die Deutsche Annington überhaupt keine Appartements im Bestand hat. Es geht daher hierbei nicht etwa um einen Bewertungsfehler.“ so Gautzsch weiter.

Median als Maßstab

Für die Anwendung des Dortmunder Mietspiegels gilt grundsätzlich der im Mietspiegel ausgewiesene Mittelwert (Medianwert). Dieses ist seit über einem Jahrzehnt ständige und wohlbegründete Rechtsprechung der Berufungskammern des Dortmunder Landgerichts. Aus Sicht der Mieter wird damit schon der untere Teil der Preisspanne des jeweiligen Mietspiegelfeldes „verschenkt“. „Wenn ein Vermieter abweichend vom Medianwert des Mietspiegels einordnen möchte, muss er dieses nach den Vorgaben des Mietspiegels begründen“, so Rechtsanwalt Holger Gautzsch.

LEG und Deutsche Annington ignorieren geltendes Mietrecht

Gerade bei den Wohnungsbeständen der Deutschen Annington und der LEG NRW GmbH ist dieses in den seltensten Fällen der Fall. Beide Firmen haben insbesondere Wohnungsbestände mit erheblichem Instandsetzungsstau und ansonsten normaler Ausstattung und Lage.

„Nunmehr müssen wir durchweg feststellen, dass neben der Deutschen Annington auch die LEG versucht, durchweg den Oberwert des Mietspiegels zu erzielen. Das ist ohne fundierte Begründung schlichtweg rechtswidrig. Dies ist der LEG auch bekannt. Sie setzt sich bewusst über das geltende Mietrecht hinweg“, führt Holger Gautzsch aus.

So erhielten Mieter des Hauses „Am Grenzgraben 14“ eine Mieterhöhung auf 7,36 €/m²!. Das Objekt ist 2001 erbaut. Der Mietspiegel weist für vergleichbare Objekte eine Mietpreisspanne von 5,83€/m² bis 7,42€/m² aus. Der Medianwert des Mietspiegels beläuft sich auf 6,40€/m². Bisher zahlten die Mieter genau diesen Wert von 6,40€/m². Ohne Begründung verlangt die LEG nunmehr eine Erhöhung auf 7,36€/m². Satte 0,96€ pro m² Wohnfläche. Bei einer keineswegs niedrigen Ausgangsmiete.

„Dieses Muster ist bei fast allen uns bekannten Mieterhöhungen der LEG zu beobachten. Es werden in den meisten Fällen Mieten erhöht, die rechtlich gar nicht zu erhöhen sind. Sollte ein Mieter die Unterschrift verweigern, droht die LEG mit dem Gericht.“ erläutert Rechtsanwalt Holger Gautzsch.

Renditedruck bei LEG und Deutscher Annington

„Wir können nur vermuten, dass beide Unternehmen, Deutsche Annington wie LEG, unter massiven Renditedruck stehen“, so Dr. Tobias Scholz, wohnungspolitischer Sprecher des Mieterverein Dortmund. „Bei der Deutschen Annington steht spätestens 2013 die sogenannte Neuverbriefung von Krediten in Höhe von voraussichtlich 4,75 Milliarden Euro an. D.h., dass Zinssätze für den kreditfinanzierten Kauf der ehemaligen Viterra neu verhandelt werden müssen. Dazu müssen Ertragssteigerungen nachgewiesen werden.“

Bei der LEG, welche erst vor wenigen Jahren vom Land NRW an den US-amerikanischen Finanzfond Whitehall verkauft wurde, scheint man sich einfach verspekuliert zu haben und dringend auf Mehreinnahmen angewiesen zu sein. Bereits Anfang 2011 hatte die LEG versucht, Mietwerte, die nach dem Mietspiegel niemals zu erzielen wären, durch verkappte freiwillige Vereinbarungen (Mietanpassungen nach § 557 BGB) zu erzielen. Hierbei waren die Mieter darüber getäuscht worden, dass es sich um eine freiwillige Vereinbarung handelt, die LEG hatte Druck ausgeübt derartige freiwillige Vereinbarungen unterschrieben zu erhalten.

Mietertipp

Der Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. rät betroffenen Mietern:

  • Wenn Sie eine Mieterhöhung erhalten, prüfen Sie diese anhand des Mietspiegels. Diesen erhalten Sie kostenlos als Sonderdruck beim Mieterverein Dortmund, Kampstr. 4., 44137 Dortmund und unter www.mvdo.de/mietspiegel.html.
  • Wehren Sie sich gegen eine höhere Miete, wenn diese über dem Medianwert des Mietspiegels liegt, insbesondere wenn Ihr Vermieter keine andere Begründung nennt als: “Wir dürfen die Spanne nach oben ausnutzen.“
  • Ein kostenfreier Ratgeber zum Thema Mieterhöhungen ist in der Geschäftsstelle des Mietervereins Dortmund und unter www.mvdo.de/mietrechtsratgeber.html erhältlich.

Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. - 08.06.2011

Ansprechpartner: Rechtsanwalt Holger Gautzsch


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