Ende November hat der Deutsche Bundestag das Mietrechtsanpassungsgesetz beschlossen, das am 01.01.2019 in Kraft getreten ist. Neben Änderungen bei der in Dortmund nicht geltenden Mietpreisbremse (siehe Infokasten unten), betreffenden die Änderungen insbesondere das große Konfliktthema Mieterhöhungen bei Modernisierungen. Hierzu gehören eine reduzierte Modernisierungsumlage von 8 % statt 11 %, die erstmalige Einführung von Kappungsgrenzen bei der Mieterhöhung in Höhe von 2 bzw. 3 €/m², ein sogenanntes vereinfachtes Verfahren und Regelungen, die ein „Herausmodernisieren“ verhindern sollen.
Die Mietervereine hatten seit Jahren eine Abschaffung der Modernisierungsumlage als Mietpreistreiber Nr. 1 gefordert. Als Kompromissvorschlag forderten Mieterbund und die Deutsche Umwelthilfe von der GroKo zumindestens eine Absenkung der Modernisierungsumlage von 11 % auf 4 % und die Einführung einer Kappungsgrenze von 1,50 €/m².
„Damit bleiben die Beschlüsse des Bundestages hinter den Forderungen der Mietervereine zurück. Durch die Nachbesserungen kurz vor Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens geht das neue Mietrecht jedoch nicht an den Dortmunder Mieterinnen und Mieter vorbei. Erstmalig seit 2001 gibt es Verbesserungen. Es ist wichtig, dass diese bei Mieter/-innen und Vermietern bekannt sind.“, erklärte Rainer Stücker, Geschäftsführer des Mietervereins Dortmund und Umgebung e.V.
Die Absenkung der Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) von 11% auf 8% gilt künftig bundesweit. Die vorherigen Gesetzesentwürfe hatten eine Beschränkung nur in Gebieten mit besonderer Wohnungsnachfrage vorgesehen, die durch die Landesregierungen festgelegt werden müssen.
Damit dürfen auch Vermieter im Ruhrgebiet von den umlagefähigen Modernisierungskosten nur noch 8% im Jahr als dauerhafte Mieterhöhung geltend machen. Instandhaltungen und Reparaturen müssen weiterhin vorher abgezogen werden.
„Die Frage der Instandhaltungsabzüge bleibt daher weiterhin wichtig, um mögliche überhöhte Mieterhöhungserklärungen erkennen zu können. Hier sollten Mieterinnen und Mieter jedoch bereits vor Beginn der Maßnahmen den ursprünglichen Zustand dokumentieren, beispielsweise Mängel an den alten Fenstern oder den Zustand der in die Jahre gekommenen Fassade.“, stellte Rechtsanwalt Martin Grebe, Leiter Miet- und Wohnungsrecht beim Mieterverein Dortmund fest.
Modernisierungsmieterhöhungen bekommen erstmals eine Beschränkung nach oben. Für Wohnungen, in denen die Kaltmiete unter 7 €/m² liegt, wird eine Kappungsgrenze von 2 €/m² festgeschrieben. Hier darf dann die Miete aufgrund einer Modernisierung innerhalb von sechs Jahren lediglich um 2 €/m² steigen. Liegt die Kaltmiete vor der Modernisierungsmaßnahme bereits bei 7 €/m² und mehr, liegt die Kappungsgrenze der Mieterhöhung bei 3 €/m² in sechs Jahren. Ein Vermieter ist nicht berechtigt weitere Modernisierungsmieterhöhungen zu verlangen, wenn die Kappungsgrenze bereits ausgeschöpft ist. Eine Erhöhung nach der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) wäre theoretisch möglich, in der Regel dürfte die höhere Modernisierungsmiete jedoch oberhalb der Mietspiegelmiete liegen. Und wichtig: Nach Ablauf der sechs Jahre sind weitere Mieterhöhungen durch neue Modernisierungsmaßnahmen möglich.
„Dies ist eine erhebliche Verbesserung für zahlreiche Mieter. Aber auch bei einer Kappungsgrenze von 2 €/m² können in einer 65 m² Wohnung bis zu 130 € Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen auf die Mieter zukommen. Betroffene Mieter sollten daher wie bisher, direkt nach Zugang einer Modernisierungsankündigung prüfen, ob persönliche oder wirtschaftliche Härtegründe laut Gesetz vorhanden sind. Hier sind kurze Fristen zu beachten. Ggf. sind nicht alle Maßnahmen zu dulden oder der Vermieter muss die Mieterhöhung mit Blick auf die finanziellen Verhältnisse absenken.“, sagte Rechtsanwalt Martin Grebe, Leiter Miet- und Wohnungsrecht beim Mieterverein Dortmund.
Das sogenannte „vereinfachte Verfahren“ wurde vollkommen neu eingeführt und soll insbesondere privaten Vermietern Anreize für Modernisierungen bieten.
Wenn die auf eine Wohnung entfallenden Gesamtkosten einer Modernisierungsmaßnahme maximal 10.000 Euro betragen, kann der Vermieter das neue vereinfachte Verfahren anwenden. Dies muss im Ankündigungs-schreiben an den Mieter so benannt werden. Die Instandhaltungskosten sind dann pauschal mit 30% abzuziehen. Weitere Nachweise muss der Vermieter nicht vorlegen. Bei 10.000 Euro Gesamtkosten können beispielsweise dann 7000 Euro für die Berechnung der Mieterhöhung geltend gemacht werden.
Beim vereinfachten Verfahren müssen innerhalb von fünf Jahren vorhergehende Modernisierungskosten angerechnet werden, sowohl aus dem regulären wie auch aus dem vereinfachten Verfahren. Sind die 10.000 Euro bereits ausgeschöpft, sind keine weiteren Mieterhöhungen möglich. Eine Ausnahme sind Modernisierungsmaßnahmen, die ein Vermieter aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat und er diese Verpflichtung bei der Mieterhöhung nicht kannte oder kennen musste. Eine wichtige Besonderheit gibt es zudem für vermietete Eigentumswohnungen. Hier sind weitere Modernisierungsmieterhöhungen nur zwei Jahre lang ausgeschlossen.
Das Ankündigungsschreiben muss keine Angaben zu den zukünftigen Betriebskosten enthalten. Wirtschaftliche Härtegründe können von Seiten der Mieter nicht vorgebracht werden. Der Vermieter muss Zinsvorteile oder Zuschüsse aus öffentlichen Fördermitteln nicht bei der Berechnung der Mieterhöhung anrechnen.
Wenn Mieter aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen oder deren Ankündigung das Mietverhältnis gekündigt oder einen Aufhebungsvertrag abgeschlossen haben, kann sich der Vermieter schadensersatzpflichtig machen. Nämlich dann, wenn die Maßnahme nur das Ziel hat, den Mieter heraus zu modernisieren. Eine solche Pflichtverletzung des Vermieters kann beispielsweise vorliegen, wenn eine Baumaßnahme auch ein Jahr nach dem angekündigten Beginn, nicht begonnen wurde oder die Bauarbeiten zu objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters führen. Der Vermieter kann solche Vermutungen entkräften, wenn er nachvollziehbare Gründe anführt.
Das Herausmodernisieren soll zudem über eine neue Regelung im Wirtschaftsstrafgesetzbuch erschwert und mit Geldbußen bis zu 100.000 Euro geahndet werden.
Das neue Mietrecht gilt für alle Modernisierungsankündigungen, die ab dem 01.01.2019 bei dem Mieter eintreffen. Für Modernisierungsankündigungen aus 2018 gelten unverändert die bisherigen Reglungen. Ausnahmen bilden nicht angekündigte und formell unwirksame Modernisierungsankündigungen. Hier gilt die alte Gesetzeslage nur, wenn die Mieterhöhung noch bis zum 31.12.2018 bei den Mietern eingetroffen ist. Stellt sich beispielsweise eine Ankündigung aus dem Jahr 2018 als formell unwirksam heraus und trifft die Mieterhöhung erst in 2019 beim Mieter ein, ist das neue Mietrecht mit 8% Umlage und Kappungsgrenzen anzuwenden. „Daher gilt umso mehr, dass Mieterinnen und Mieter die Mieterhöhungserklärung nach Abschluss einer Modernisierungsmaßnahme prüfen lassen.“, stellte Rechtsanwalt Martin Grebe fest.
Die Änderungen bei der Mietpreisbremse verpflichten den Vermieter, von sich aus mitzuteilen, wieviel der Vormieter gezahlt hat. Die Neuvermietungsmiete darf – von einigen nicht unerheblichen Ausnahmen abgesehen – nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Mietpreisbremse gilt allerdings nur in solchen Städten, die in Verordnungen der Länder als solche mit angespannten Wohnungsmärkten benannt sind. Die Städte im Ruhrgebiet sind jedoch nicht in der nordrhein-westfälischen Landesverordnung enthalten. Zudem läuft diese Verordnung aber in NRW zur Mitte des nächsten Jahres (30.06.2020) aus. Mehr noch, haben sich CDU und FDP in ihrem Koalitionsvertrag zur vorzeitigen Abschaffung verpflichtet! In beiden Fällen würde die Mietpreisbremse dann für NRW gar nicht mehr gelten!
Besser geschützt werden durch die gesetzlichen Änderungen Menschen, die in Wohnungen leben, die von sozialen oder öffentlichen Trägern angemietet wurden, etwa in Jugendwohngruppen. Diese Mietverhältnisse waren bisher ohne Grund kündbar. Hier gilt jetzt das Wohnraummietrecht statt des Gewerbemietrechtes und damit ein viel besserer Schutz bei Mieterhöhungen und Kündigungen.
Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 09.01.2019
