Deutliche Preissteigerungen im neuen Dortmunder Mietspiegel – Mietspiegel schützt jedoch Bestandsmieter vor Mietniveau von Neuvermietungen // Mietspiegel ist bei Mieterhöhungen entscheidend – Mieterverein Dortmund informiert, was Mieter beachten müssen // Mieterverein Dortmund bietet Online-Mietspiegel-Rechner und kostenlosen Sonderdruck mit Berechnungshilfe
Die anhaltende Anspannung des Dortmunder Wohnungsmarktes geht auch am neuen Dortmunder Mietspiegel (Laufzeit 01.01.2019 bis 31.12.2020) nicht vorbei (->Online-Mietspiegel-Rechner des Mietervereins). Hierfür wurden Neuvermietungsmieten und Mieterhöhungen aus den vergangenen vier Jahren im Rahmen einer repräsentativen Untersuchung entsprechend den gesetzlichen Vorgaben ausgewertet.
Durch die neue Vollerhebung ist es zu einer Reihe von Verschiebungen im Mietspiegel gekommen. So sind Zu- und Abschläge weggefallen, weil kein statistischer Einfluss mehr nachweisbar war. Hierzu gehören auch länger zurückliegende Modernisierungsmaßnahmen Beispielsweise hat sich in der Mietspiegel-Untersuchung kein Einfluss einer Wärmedämmung des Daches und der Außenwände mehr gezeigt, die in den Jahren 1980 bis 1994 durchgeführt wurde. Im Gegenzug haben sich jedoch teilweise deutliche Steigerungen der Preisspannen ergeben. Der Ausstattungszustand der Wohnungen in Dortmund hat sich demnach im Durchschnitt verbessert und spiegelt sich in höheren Durchschnittsmieten in den Baualtersklassen wieder.
„Je nach konkreter Wohnung fällt die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete unterschiedlich aus. Für viele Wohnungen steigt die ortsübliche Vergleichsmiete um vier bis sechs Prozent im Jahr, im Einzelfall sogar höher. Besonders bei hohen Gebietszuschlägen oder in Wohnungen mit Modernisierungsmaßnahmen neueren Baualters sind solche Steigerungen feststellbar. Dagegen können Wohnungen bei denen ältere Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr zum Tragen kommen, geringere Steigerungen aufweisen. Für Mieterinnen und Mieter ist es daher besonders wichtig bei einer Mieterhöhung die Einordnung einer Wohnung in den neuen Mietspiegel zu überprüfen. Im Vergleich zu den in Dortmund aktuell verlangten Neuvermietungsmieten wird aber trotzdem deutlich, dass der Mietspiegel Bestandsmieter einen wichtigen Schutz bietet.“, erklärte Rechtsanwalt Martin Grebe vom Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V.
Grundsätzlich gilt, dass eine Mieterhöhung immer begründet werden muss. Als Begründung kommt entweder der Hinweis auf den aktuellen (qualifizierten) Mietspiegel in Frage (§ 558 BGB) oder auf eine vorangegangene Modernisierung in Frage (§ 559 BGB). Ansonsten besteht keine Verpflichtung, einer anderweitig begründeten Mieterhöhung zuzustimmen oder diese zu zahlen. Auch der neue Dortmunder Mietspiegel 2019 ist ein sogenannter qualifizierter Mietspiegel. Er ist daher für Mieterhöhungen bis zum 31.12.2020 verbindlich.
Bei der Einordnung in den Mietspiegel müssen Mieter prüfen, ob der Mietspiegel für die Wohnung tatsächlich Ausstattungs- und Modernisierungs-Zuschläge vorsieht. Nicht jede einzelne Modernisierungsmaßnahme des Vermieters reicht hierfür aus. Das Baualter einer Wohnungen und der Zeitpunkt der jeweiligen Modernisierungsmaßnahme sind zu prüfen.
Zu prüfen ist auch, ob Abschläge zu Gunsten der Mieter auch wirklich berücksichtigt wurden. So sieht der neue Mietspiegel beispielsweise erstmalig einen Abschlag vor, wenn die Wohnung nicht über einen Balkon / Loggia verfügt. Weitere Beispiele für Abschläge sind Nachtspeicherheizungen, kein fließend Warmwasser in der Küche oder Einfachverglasungen in den Fenstern.
Durch die teilweise geänderte Gebietszuschnitte (u.a. Teile der östlichen Innenstadt, Oespel, Kley, Kurl und Wickede) sollten Mieter die Zugehörigkeit Ihrer Wohnung unbedingt unter https://geoweb1.digistadtdo.de/doris_gdi/mapapps/resources/apps/Mietspiegel/index.html?lang=de& prüfen
Im durchschnittlich ausgestatteten Wohnungsbestand kommt es entscheidend darauf an, ob eine Wohnung vom Vermieter ohne Oberböden (Abschlag von 0,41 €/m²), nur mit einfachem PVC-Bodenbelägen (Abschlag von 0,21 €/m²) oder mit höherwertigen Bodenbelägen, wie Parkett, aufgearbeitete Holzdielen oder ein hochwertiger PVC-Belag (Zuschlag von +0,23) vermietet wurde. Als Standard sieht der Mietspiegel Teppich, Laminat oder Kunststoffbeläge vor.
Mieter müssen aufpassen, ob ihre Wohnung innerhalb der Preisspanne einer Baualtersklasse richtig eingeordnet wurde. Nach wie vor gilt die Rechtsprechung des Landgerichtes Dortmund, dass der vom Mietspiegel ausgewiesene Medianwert im Zweifel die ortsübliche Miete innerhalb der Spanne wiedergibt. Hiervon wird nur in seltenen und zu begründeten Ausnahmefällen abzuweichen sein.
Generell gilt zudem die gesetzliche Kappungsgrenze von 20%, um die sich Mieten in Dortmund innerhalb von drei Jahren höchstens erhöhen dürfen.
Umso wichtiger ist, dass der Mietspegel und Erläuterungen sowie Berechnungshilfen für Betroffene zugänglich sind. Der Mieterverein Dortmund e.V. bietet diese an.
Unter www.mietspiegel-dortmund.de bietet der Mieterverein einen kostenfreien Online-Mietspiegel-Rechner an, der die Anwendung des Dortmunder Mietspiegels erleichtert. Dort bietet die Mieterschutzorganisation auch einen Sonderdruck mit Berechnungshilfe an, der auch in der Geschäftsstelle, Kampstraße 4, 44137 Dortmund, kostenlos erhältlich.
Der Mieterverein Dortmund und Umgebung e. V. bietet seinen Mitgliedern in allen Rechtsfragen einer Mieterhöhung umfassende telefonische und persönliche Beratung und Vertretung an.
