30. Dezember 2016 (Miet- und Wohnungsrecht)

Neuer Mietspiegel für Dortmund ab dem 01. Januar 2017

Die Steigerung der Mietspiegel-Miete liegt erstmals oberhalb der Inflationsrate, eine Kostenexplosion bleibt jedoch aus. Für Bestandsmieter sind keine zu drastischen Mieterhöhungen erwarten. Der Mietspiegel ist bei Mieterhöhungen entscheidend. Der Mieterverein informiert, was Mieter beachten müssen und bietet einen kostenlosen Sonderdruck mit Berechnungshilfe und einen Online-Mietspiegel-Rechner.

Titelseite des Dortmunder Mietspiegels

Aktueller Mietspiegel Dortmund - Stand 1.1.2017
mit Berechnungshilfe des Mietervereins (pdf)

Online-Mietspiegel-Rechner zur erleichterten Anwendung des Dortmunder Mietspiegels - Stand 1.1.2017

Zum 1.1.2017 wird der seit 2015 geltende qualifizierte Mietspiegel für Dortmund fortgeschrieben. Er basiert auf einer Nachuntersuchung und gilt bis zum 31.12.2018.

Die Mietspiegel-Miete (nach den zwingenden gesetzlichen Vorgaben ein Mix aus den Neuvermietungs- und erhöhten Bestandsmieten der letzten vier Jahre, rechtlich „ortsübliche Vergleichsmiete“ genannt) steigt in Dortmund im Vergleich zu 2015 um durchschnittlich 4,04%. Dies entspricht einer durchschnittlichen Mietpreissteigerung pro Jahr von ca. 2%. Damit liegt die Mietpreissteigerung in Dortmund über der Inflationsrate (Verbraucherindex 2015: 0,3%; 2016: Veränderung seit November 2015: 0,8%.); bzw. den durchschnittlichen, statistischen Nettopreismietsteigerungen 2015: 1,2%, Steigerungen seit November 2015: 1,4%; Basis: Entwicklung aller Mieten).

Dabei ziehen die Preise für ältere Wohnungen stärker an. Die Preissteigerungen für die Baujahre bis 1969 belaufen sich auf 5,50%, bei den jüngeren Baujahren ab 1970 liegt die Steigerungsrate lediglich bei 3,25%.

Mieten steigen trotz angespannter Marktlage in Dortmund noch maßvoll an. Bestandsmieter müssen mit keinen drastischen Mieterhöhungen rechnen. Dies ist für Mieter und Mieterinnen erfreulich“, stellt Rainer Stücker, Geschäftsführer des Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. fest. „Dies ist ein deutlicher Unterschied zu anderen Großstädten mit insgesamt drastischen Mietsteigerungen. Dies erklärt sich vor allem durch die geringeren Einkommen, bedingt durch die weiterhin hohe Arbeitslosigkeit in unserer Stadt.“

Sorge bereiten dem Mieterverein die Zuschläge für kleinere Wohnungen. Dieser Trend aus dem Jahre 2015 setzt sich auch im neuen Mietspiegel 2017 fort. Bei Wohnungen von 55-60 m² ist nunmehr ein Zuschlag von 0,22 €/m² (bislang 0,21€/m²) berechtigt, für Wohnungen zwischen 40-50 m² liegt er bei 0,42 €/m² (bislang 0,41€/m²) und Wohnungen bis 40 m² erlauben einen Zuschlag von 0,85 €/m² (bislang 0, 41€/m²).

„Dies führt für Mieter und Mieterinnen mit geringem eigenen Haushaltseinkommen“, so Rechtsanwalt Martin Grebe vom Mieterverein Dortmund, „zu einer zunehmenden finanziellen Belastung und erschwert Umzüge für Transferleistungsempfänger (ALG II, Sozialgeld und Grundsicherung) in eine kleinere Wohnung.“

Auch die erstmals seit 2015 eingeführten Zu- und Abschläge nach Gebietszugehörigkeit bleiben erhalten. Bei Wohnungen im Bereich Innenstadt-Mitte  ist nunmehr ein Zuschlag von 0,59 €/m² (bislang 0,56€/m²) berechtigt, für Wohnungen im Bereich Dortmund-Ost liegt der Zuschlag bei 0,14 €/m² (bislang 0, 13€/m²) im Bereich Hörde bei 0,22 €/m² (bislang 0,21€/m²) und im Bereich Dortmund-Süd bei 0,50 €/m² (bislang 0,48€/m²).
Die Bereiche Dortmund-West und Dortmund-Nord weisen weiterhin keinen Zuschlag auf. Für Dortmund-Nord erhöht sich der Abschlag auf 0,20 €/m² (bislang 0, 19€/m²).

Gemessen an Zu- und Abschlägen je nach Gebietskulisse ist eine Wohnung im Dortmunder Süden nunmehr durchschnittlich 0,70 €/m² teurer als im Bereich Dortmund-Nord.

„Der aktuelle Mietspiegel schreibt somit auch die Teilung der Stadt in bessere und schlechtere Wohngebiete fort“, lautet die Wertung von Rainer Stücker vom Mieterverein Dortmund. „Aber an dieser Realität führt kein Weg vorbei. Die Zu- und Abschläge sind das gesicherte Ergebnis einer empirischen Untersuchung und geben somit die Verhältnisse auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt wieder“.

Auch der neue Mietspiegel 2017 ist ein sogenannter qualifizierter Mietspiegel. Er ist daher für alle Mieterhöhungen bis zum 31.12.2018 verbindlich.

Mietrechtliche Tipps für Mieterinnen und Mieter 

  • Grundsätzlich gilt, dass eine Mieterhöhung immer begründet werden muss. Als Begründung kommt entweder der Hinweis auf den aktuellen (qualifizierten) Mietspiegel in Frage (§ 558 BGB) oder auf eine vorangegangene Modernisierung in Frage (§ 559 BGB). Ansonsten besteht keine Verpflichtung, einer anderweitig begründeten Mieterhöhung zuzustimmen oder diese zu zahlen. 
  • Bei der Einordnung in den Mietspiegel müssen Mieter prüfen, ob der Mietspiegel für die Wohnung tatsächlich Modernisierungs-Zuschläge vorsieht. Nicht jede einzelne Modernisierungsmaßnahme reicht hierfür aus. Gleiches gilt für Abschläge zu Gunsten der Mieter und die Zuordnung zu den Mietspiegel-Gebieten.
  • Im durchschnittlich ausgestatteten Wohnungsbestand kommt es entscheidend darauf an, ob die Wohnung mit Oberböden (z. B. Laminat, Teppich, Parkett, Holzdielen) vermietet und ob in der Küche der Bezug von fließend Heißwasser möglich ist. Beides liegt nicht vor, wenn der Fußboden vom Mieter selbst bezahlt wurde, Heißwasser in der Küche nur über einen fest installierten Wasserkocher erzeugt werden kann. 
  • Mieter müssen aufpassen, ob ihre Wohnung innerhalb einer Preisspanne richtig eingeordnet wurde. Nach wie vor gilt die Rechtsprechung des Landgerichtes Dortmund, dass der vom Mietspiegel ausgewiesene Medianwert im Zweifel die ortsübliche Miete innerhalb der Spanne wiedergibt. Hiervon wird nur in seltenen Ausnahmefällen abzuweichen sein.
  • Generell gilt die gesetzliche Kappungsgrenze von 20%, um die sich Mieten in Dortmund innerhalb von drei Jahren höchstens erhöhen dürfen.
  • Umso wichtiger ist, dass der Mietspegel und Erläuterungen sowie Berechnungshilfen für Betroffene zugänglich sind. Der Mieterverein Dortmund e.V. bietet diese an. 

Mieterverein bietet Online-Rechner und Sonderdruck mit Berechnungshilfe

Der Mietspiegel ist auf der Internetseite des Mieterverein Dortmund und Umgebung e. V. als pdf-Dokument sowie auch als Sonderdruck in der Geschäftsstelle, Kampstraße 4, 44137 Dortmund, kostenlos erhältlich.

Der Mieterverein bietet außerdem einen kostenfreien Online-Mietspiegel-Rechner an, der die Anwendung des Dortmunder Mietspiegels erleichert.

Der Mieterverein Dortmund und Umgebung e. V. bietet seinen Mitgliedern in allen Rechtsfragen einer Mieterhöhung umfassende telefonische und persönliche Beratung und Vertretung an. Informationen zur Mitgliedschaft

Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. • 30.12.2016


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Datum: 29. März 2017
Zeit: 10:00 bis 12:00
Ort: Arbeitslosenzentrum Dortmund, Leopoldstr. 16-20

"Hartz IV und Wohnen"

Datum: 26. April 2017
Zeit: 10:00 bis 12:00
Ort: Arbeitslosenzentrum Dortmund, Leopoldstr. 16-20

"Hartz IV und Wohnen"

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