6. Oktober 2017 (Miet- und Wohnungsrecht, Urteile des BGH)

Neues aus Karlsruhe

Foto von Nikolay Kazakov

Kündigung 1: BGH schränkt Eigenbedarfskündigung für Gewerbezwecke ein.

Der Fall

Ein Berliner Mieter bewohnte eine 2-Zimmer-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Dort betrieb der Ehemann der Vermieterin eine Beraterfirma. Im Jahre 2013 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs für ihren Ehemann. Begründet wurde die Kündigung mit der notwendigen Erweiterung des Betriebs. In der Mietwohnung des Mieters sollte ein weiterer Arbeitsplatz nebst Akten- regalen und Archiv eingerichtet werden.

Die Entscheidung

Die entscheidende Frage für den BGH war, ob die geplante Einrichtung eines Arbeitsplatzes samt Archiv ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“ an der Beendigung des Mietverhältnisses für die Vermieterin darstellte. In seiner bisherigen Rechtsprechung hatte der BGH entschieden, dass ein Vermieter nicht nur dann kündigen kann, wenn er selbst in der Wohnung wohnen will, sondern auch, wenn er die Wohnung zu beruflichen Zwecken nutzen möchte. Begründet hatte dies der BGH 2012 mit dem verfassungsrechtlich geschützten Recht der Berufsfreiheit des Vermieters. Seitdem wurden Kündigungsmöglichkeiten wegen Eigenbedarfs für Vermieter deutlich ausgeweitet.

Nunmehr rudert der BGH zurück. Zwar ist eine Kündigung einer Mietwohnung für berufliche Zwecke nicht von vornherein ausgeschlossen. Der BGH fordert jetzt allerdings eine umfassende Abwägung der Interessen von Vermieter und Mietern im konkreten Einzelfall. Hierfür legten die Karlsruher Richter nun grobe Richtlinien fest. Soll die Wohnung gekündigt werden, damit der Vermieter dort wohnen und arbeiten kann, greift der Nutzungswunsch des Vermieters stärker durch. Will ein Vermieter in der Mietwohnung seinen persönlichen Lebensmittelpunkt begründen, ist dies zulässig, wenn er darlegen kann, dass ihm ansonsten ein beachtenswerter Nachteil entsteht.

Will ein Vermieter dagegen die Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen, werden die Anforderungen für den Vermieter hochgeschraubt. Er muss dann darlegen und beweisen, dass er andernfalls einen erheblichen Nachteil hätte, beispielsweise seine geschäftliche Tätigkeit nicht rentabel durchgeführt werden kann. Da die Berliner Vermieterin diese Beweise nicht erbringen konnte, wurde die Räumungsklage abgewiesen.

Das Fazit

Die Karlsruher Entscheidung bringt mehr Rechtssicherheit bei Eigenbedarfskündigungen. Bislang drohte einem Mieter auch der Verlust der Wohnung, wenn sie lediglich beruflich durch den Vermieter genutzt werden sollte. Dies ist in Zukunft für den Vermieter nicht mehr so einfach. Will er die Wohnung ausschließlich gewerblich nutzen  muss er beweisen, dass er erhebliche Nachteile hat, wenn er die gekündigte Wohnung nicht nutzen kann. Dieser Beweis dürfte in vielen Fällen nicht zu führen sein.

BGH, Urteil vom 29.03.2017, VIII ZR 45/16.

Kündigung 2: Keine Vermieterpflicht, eine freiwerdende Wohnung im Haus anzubieten.

Der Fall

Eine Familie mit ihrer erwachsenen Tochter bewohnte eine 6-Zimmer-Wohnung in Frankfurt. Im selben Haus befand sich eine 4-Zimmer-Wohnung, in dem die Tochter der Vermieterin mit deren Ehemann wohnte. Ende 2014 kündigte die Vermieterin wegen Eigenbedarfs für die Tochter und den Schwiegersohn. Diese wollten statt in ihrer bisherigen Wohnung in der deutlich größeren Wohnung der Mieter wohnen.

Die Entscheidung

Die Mieter waren während des Prozesses ausgezogen, sodass es nur noch um die Verfahrenskosten ging. Rechtlich war die Frage zu klären, ob die Vermieterin den Mietern die Wohnung der Tochter als Ersatzwohnung hätte anbieten müssen. Dies hatte zuvor das LG Frankfurt bejaht. Die Karlsruher Richter sahen dies nun anders. Sie stellten zunächst fest, dass eine eventuelle Anmietpflicht für eine Ersatzwohnung mit Ablauf der Kündigungsfrist und der Beendigung des Mietverhältnisses endet. Auch aufgrund des sogenannten Gebots der Rücksichtnahme, ist ein Vermieter nicht verpflichtet, die bisher von ihm selbst bewohnte Wohnung anzubieten. Dies gilt umso mehr, wenn der Vermieter, bzw. hier die Tochter, erst nach dem Auszug des Mieters in die geräumte Wohnung einziehen kann. Auf einen derartigen „fliegenden Wohnungswechsel“ mit dem Mieter muss sich ein Vermieter nicht einlassen. Dies wiederspricht, so der BGH, dem Charakter der Rücksichtnahmepflicht des Vermieters. Die Frage, ob der Mieter nicht selbst unter bestimmten Voraussetzungen die Initiative zur Überlassung der freiwerdenden Wohnung hätte ergreifen müssen, ließ der BGH offen.

Das Fazit

Die Entscheidung des BGH liegt auf der Linie der bisherigen Rechtsprechung der letzten 15 Jahre. Ein wegen Eigenbedarfs gekündigter Mieter hat lediglich eingeschränkte Möglichkeiten, sich darauf zu berufen, dass ihm eine freiwerdende Wohnung im Haus angeboten werden muss. Eine derartige Anbietpflicht des Vermieters besteht allenfalls bis zum Ablauf der Kündigungsfrist.

BGH Urteil vom 19.07.2017, VIII ZR 284/16

Kündigung 3: Ehemann kann Mietwohnung kündigen, obwohl die Ehefrau dort noch wohnt.

Der Fall

Ein Ehemann mietete eine 3-Zimmer-Wohnung in der Nähe von Offenbach an. Zehn Jahre später trennte er sich von seiner Ehe---
frau und überließ ihr die Wohnung mit sämtlichen Schlüsseln. Nach der Scheidung kündigte er 2014 den Mietvertrag ordentlich. Die Vermieterin akzeptierte die Kündi--
gung nicht, obwohl er alleiniger Vertragspartner war. Nach Ablauf der Kündigungsfrist stellte der Ehemann die Mietzahlung ein. Da die Ex-Frau weiter in der Wohnung wohnte, verlangte die Vermieterin von dem Ehemann die weiteren Mietzahlungen.

Die Entscheidung

Die Karlsruher Richter gaben dem Mieter Recht. Seine Kündigung war nach Ansicht des BGH wirksam. Er war alleiniger Mieter der Mietwohnung und konnte somit jederzeit unter Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen. Für ihn selber bestand nach Ablauf der Kündigungsfrist keine Verpflichtung mehr, Miete zu zahlen.

Allerdings hatte der Mieter die Wohnung nicht geräumt an den Vermieter zurückgeben können. Die Ex-Ehefrau war dort wohnen geblieben. Insoweit hatte der BGH die Frage zu entscheiden, ob der Ex-Ehemann sich schadensersatzpflichtig gemacht hatte. Dann hätte der Vermieter einen Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung mindestens in Höhe der bisherigen Miete. Hier wurde der Vermieterin jedoch zum Verhängnis, dass sie die Wohnung gar nicht zurück haben wollte, da die Vermieterin eine wirksame Kündigung bestritten hatte und davon ausging, dass das Mietverhältnis weiter bestand. Daher, so der BGH, hatte der Ex-Ehemann ihr die Mietwohnung auch nicht vorenthalten.

Das Fazit

Zahlen, so die Karlsruher Richter, muss der Ex-Ehemann allenfalls dann, wenn er durch die ersparte Miete einen finanziellen Vorteil erzielt hat, beispielsweise durch ersparte Unterhaltsleistungen an die Ehefrau. Da dies nicht abschließend im Verfahren geklärt werden konnte, wies der BGH den Rechtsstreit an das LG zurück. (mag)

BGH, Urteil vom 12.07.2017, VIII ZR 214/16 


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