Nach der Finanzkrise von 2008 gab es in 2009 und 2010 eine Art „Stillstand“ der Wohnungsverkäufe. In 2011 verstärkt erneute Teilverkäufe – der Wohnimmobilienmarkt wieder „in Bewegung“?
Größere Finanzinvestoren wie die Deutsche Annington oder GAGFAH haben in der Vergangenheit ihre Bestände gehalten, ggf. in Teilbereichen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen vorgenommen, überwiegend aber sogar angekündigt, weitere Bestände zu erwerben (siehe Verkauf der LEG NRW in 2008).
Nach der Finanzkrise aus 2008 gab es in den Jahren 2009 und 2010 kaum Zukäufe, aber auch fast keine Verkäufe, offensichtlich fehlten potentielle Käufer oder es gab keine Finanzierungen durch Banken.
In 2011 sind nun erstmals wieder Teilverkäufe in Dortmund festzustellen:
GAGFAH
In Dortmund hat das börsennotierte Wohnungsunternehmen GAGFAH zwei Siedlungsbereiche verkauft. Die Siedlung Erbpacht-Str./Weiße-Ewald-Str. mit 366 Wohnungen aus den 1970er Jahren gehört seit dem 01. Januar 2011 bzw. 01. Mai 2011 der Residential Dortmund I Grundstücks GmbH und der Residential Dortmund II Grundstücks GmbH. Die GAGFAH trennte sich von einer Siedlung mit sehr großen Instandhaltungsbedarfen. Seit dem Mai 2008 sollen dort Fangnetze das Herunterfallen von Schieferplatten der Fassade verhindern. Der neue Eigentümer hat bisher keine Investitionsmaßnahmen angekündigt und auch eine Gesprächsanfrage des Mieterverein Dortmund nicht reagiert.
Zum 01.02.2011 wurde ein weiterer Siedlungsbereich mit etwa 40 bis 50 Wohnungen in Dortmund-Holzen an die Deutsche Invest Immobilien 2. Wohnen GmbH (d.i.i.) verkauft. Im Juli 2011 folgten deutliche Mieterhöhungen, die weit über dem zunächst maßgeblichen Median-Wert der jeweiligen Mietspiegel-Klasse eingeordnet waren.
Deutsche Annington
Die Deutsche Annington beabsichtigt in Marten ca. 200 Wohnungen zu verkaufen. Zunächst sind die Häuser den Mietern zum Verkauf angeboten worden (siehe unsere Presseerklärung vom 10.08.2011). Inzwischen hat die Deutsche Annington erläutert, dass in ihrem Regionalbereich Westfalen (umfasst 42.000 WE, davon 17.000 WE in Dortmund) jährlich ca. 0,5 % des Bestandes veräußert werden sollen. Zu befürchten ist, dass nach dem „Wiedereinstieg“ in Verkäufe die Zahlen in den kommenden Jahren steigen, da die angestrebten Jahresergebnisse nur erzielt werden können, wenn Erlöse durch Verkäufe erzielt werden. Zudem muss die Deutschen Annington bis spätestens 2013 die Neuverbriefung von Krediten in Höhe von voraussichtlich 4,75 Milliarden Euro verlängern. D.h., dass Zinssätze für den kreditfinanzierten Kauf der ehemaligen Viterra müssen neu verhandelt werden. Dazu müssen Ertragssteigerungen nachgewiesen werden.
BSB VIII und IX sowie Valbonne
Diese Fonds haben in der Vergangenheit Ex-Viterra-Bestände (z.B. die sog. „Fisch-Siedlung“ in Obereving und Bestände in Huckarde übernommen, die sich längere Zeit im Besitz von Zwischenerwerbern (Arslan / Häusser-Bau) und sehr schlechtem Zustand befanden, übernommen. In beiden Fällen haben sich Ende 2010 bzw. In 2011 die Anteilseigner geändert.
Jansen und Helbing/Westerfilde
Das Unternehmen Jansen und Helbing hat in Dortmund (und auch anderen Städten) insbesondere Hochhausanlagen aufgekauft, in Dortmund 800 Wohnungen von der DOGEWO21. Das Unternehmen geriet in die Insolvenz. Die Anlagen standen sämtlich unter Zwangsverwaltung.
Der Komplex Speckestr. 2-10/Gerlachweg1 (103 WE) mit sehr hohem Instandsetzungsbedarf und aktuell hohen Leerständen wurde kurz vor einem Zwangsversteigerungstermin in einem sog. „freihändigen“ Verkauf, also mit Zustimmung des Insolvenzverwalters und des Kreditgebers veräußert. Neuer Eigentümer ist die Deutsche Grundeigentum GmbH aus Lippstadt. Das hier bestehende Vorkaufsrecht der Stadt Dortmund kam nicht zum Tragen, da es im Falle der Insolvenz gesetzlich ausgeschlossen ist.
Jansen und Helbing/Dorstefeld-Süd
Auch der Dorstfelder „Hannibal“ (412 WE mit 119 Leerständen) gehörte zu dem angesprochenen Verkaufspaket der DOGEWO21 an die Jansen und Helbing. Ein erster Versteigerungstermin für den ist für Dezember 2011 terminiert.
Das Wertgutachten weist einen Verkehrswert von knapp 3,7 Millionen € aus bei einem geschätzten vorläufigen Ertragswert von 14,3 Millionen €. Der Umfang der Baumängel und Bauschäden beläuft sich laut eines Sondergutachtens auf mindestens 9.320.000,00 €. Der hohe Instandsetzungsbedarf ist also sehr realistisch berücksichtigt worden. Im Wertgutachten wird erläutert, dass ein höherer Vermietungsstand erst nach längerer Zeit und nach Instandsetzungsmaßnahmen erreicht werden kann (siehe Anlage).
Ein erneuter Erwerb des Hannibals durch Spekulanten ohne wohnungswirtschaftliche Erfahrung würde nicht nur ihn allein, sondern den gesamten Hochhaus-Bereich in Dorstfeld-Süd (weitere Bestände gehören der LEG NRW, der DOGEWO21, Terra Heimbau und dem Unternehmen Liermann) massiv treffen, der Abwärtstrend für Dorstfeld-Süd würde sich fortsetzen.
Städtisches Handeln wird an Ergebnissen/Erfolgen gemessen!
Unstreitig ist, dass nicht jeder Eigentümer verkaufsbereit ist und nicht mit öffentlichen Geldern den Finanzinvestoren ein lukrativer Exit finanziert werden soll, ebenso wird es angesichts der Mengenproblematik nur um Teilankäufe gehen und dies nur dort, wo zu realistischen Verkehrswerten erworben werden kann.
In „abgestürzten“ Siedlungsbereichen ist aber so etwas wie ein „Anker-Vermieter“ erforderlich, der in seinen angekauften Teilbeständen positive Zeichen setzt. Deshalb muss seitens der Stadt Dortmund aktiv in Richtung Ankäufe gearbeitet werden!“, stellen Tobias Scholz und Rainer Stücker für den Mieterverein Dortmund fest.
„Wir stellen die Bemühungen der Stadt Dortmund nicht in Abrede, aber nach drei Jahren geht es um Ergebnisse. Dies lautet beim Thema Ankäufe unverändert „Null“!
Gerade weil der Immobilienmarkt wieder in Bewegung kommt, muss jetzt gehandelt werden, da Immobilienpreise ggf. auch wieder ansteigen könnten.
Pressemitteilung vom 11.08.2011
Ihr Ansprechpartner für Rückfragen: Rainer Stücker Tel. 0231 / 55 76 56-36
