Eine Wohnungsgesellschaft in Halle hatte zunächst in ihrem Wohnungsbestand geleaste Rauchmelder eingebaut. Die Leasingkosten wurden in der Nebenkostenabrechnung geltend gemacht. Das Amtsgericht Halle entschied jedoch, dass Leasingkosten nicht als Betriebskosten auf die Mietparteien umgelegt werden können. Daraufhin beendete die einfallsreiche Firma den Leasingvertrag, baute die bisherigen Rauchmelder aus und ersetzte sie durch neu gekaufte Geräte. Die entstandenen Anschaffungskosten machte sie anschließend als Modernisierungskosten im Rahmen einer Mieterhöhung geltend. Dagegen klagte eine Mieterin und bekam Recht.
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Die Entscheidung
Grundsätzlich können Vermieter:innen nach den gesetzlichen Bestimmungen die Miete nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen um 8 % jährlich der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Voraussetzung ist, dass sich „der Gebrauchswert der Mietsache durch die Modernisierung nachhaltig erhöht oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden“. Der BGH hatte sich mit der Frage des Einbaus von Rauchmeldern bereits vor der hier zu treffenden Entscheidung befasst. Dabei hatte das Gericht entschieden, dass die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern diese gesetzlichen Kriterien erfüllt.
Die Richter stellten jedoch fest, dass die bereits getroffene Grundsatzentscheidung sich allein auf die erstmalige Ausstattung einer Mietwohnung mit Rauchmeldern durch Vermieter:innen bezieht. Dem gegenüber, so die Richter, stellt ein Austausch und eine Erneuerung der Geräte im Normalfall grundsätzlich keine Modernisierung dar. Der BGH entschied ausdrücklich, dass auch dann keine Modernisierung vorliegt, wenn bisher angemietete Geräte durch neu gekaufte Geräte ersetzt werden. Die Richter begründeten dies damit, dass in diesem Fall keine bauliche Veränderung vorliegt. Ohne Bedeutung war aus Sicht des Gerichtes auch, ob Mieter:innen bereits mit den Kosten der ursprünglichen Rauchmelder belastet waren oder nicht. Allenfalls dann, wenn die neuen Rauchmelder eine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung im Vergleich zu den ausgetauschten Geräten aufweisen, ist es aus Sicht des BGH denkbar, dass im Einzelfall die Einbaukosten umlagefähig sind. Die technische Verbesserung muss dabei durch die Vermieter:innen nachgewiesen werden. Dies war in dem zu entscheidenden Rechtsstreit nicht der Fall
Fazit
Die Entscheidung bedeutet Rechtssicherheit für alle hiervon Betroffenen. Grundsätzlich können die Kosten für diesen Austausch nicht als neue Modernisierungsmieterhöhung auf Mieter:innen umgelegt werden. Die derzeit auf dem Markt befindlichen herkömmlichen Rauchmelder dürften keine derartigen technischen Vorteile gegenüber den bisherigen Fabrikaten aufweisen, die ausnahmsweise eine Mieterhöhung zuließen.
BGH Urteil vom 24.05.2023 VIII ZR 213/21
Erschienen im Mieterforum Nr. 73, III/2023
