31. Oktober 2023 (Wohnungspolitik, Wohnungsmarkt)

Kleinräumiges Wohnungsmarktmonitoring: Mehr Wissen über Siedlung und Stadtviertel

Dortmund will eine attraktive Stadt sein, in der man gerne wohnt. Und wie ist die Realität in den Bezirken? Wo muss etwas verbessert werden – und für wen eigentlich? Im Frühjahr hat die Stadt Dortmund eine Analyse veröffentlicht, die quartiersgenau erfasst, wie es um familien- und senior:innenfreundliches Wohnen steht, und wo es wohnungswirtschaftlichen und sozialen Handlungsbedarf gibt.

Foto: Alexandra Gerhardt

Wenn die Stadt ihren jährlichen Wohnungsmarktbericht veröffentlicht, gibt dieser einen stadtweiten Überblick über die Entwicklung der Angebotsmieten, der Leerstandsquoten und zeigt Tendenzen auf. Auch im Jahr 2022 sind Miet- und Kaufpreise für Wohnungen weiter gestiegen. Gerade für Menschen mit niedrigen Einkommen wird die Wohnungssuche noch einmal deutlich schwieriger.

Als Ergänzung zum städtischen Bericht hat die Verwaltung nun zum vierten Mal ein sogenanntes Kleinräumiges Wohnungsmarktmonitoring vorgelegt. Dieses ist feiner als der jährliche Bericht und erlaubt Bewohner:innen und Stadtteil-Interessierten einen genaueren Blick auch in die eigenen Nachbarschaften. Drei Teilziele nimmt das Monitoring in den Blick: die Verbesserung der Wohnsituation für Familien, für Senior:innen, aber auch Verbesserungen in Bezirken mit wohnungswirtschaftlichem oder sozialem Handlungsbedarf.

Kleinteiliger bauen, alte Siedlungen nutzen

Die Zahl der Familien in Dortmund wächst – in den verschiedenen Bezirken aber sehr unterschiedlich: Während in Eving der Anteil der Kinder unter 10 Jahren mit 20 Prozent am höchsten ist, ist er im Bezirk Rombergpark mit unter 2 Prozent am geringsten.

Handlungsbedarf sieht die Stadt dort, wo viele Familien wohnen, aber auch viele wegziehen. Das trifft vor allem auf die nördliche Innenstadt zu, aber auch auf Dorstfeld, Lanstrop-Neu, das Wickeder Feld oder Germania. Auch rund um Westpark, Unionviertel und Rheinische Straße sowie Funkenburg scheint Wohnen für Familien wenig attraktiv: Dort wohnen bereits wenige Familien und es ziehen zudem noch überdurchschnittlich viele weg.

Um Wohnen familienfreundlicher zu gestalten, will die Stadt Baugebiete kleinteiliger entwickeln, damit mehr Familien in beliebten Bezirken Platz finden, ältere Einfamilienhaus-Siedlungen stärker für junge Familien nutzen und auch Wohnprojekte stärker unterstützen.

Wohnen für Ältere

In Dortmund fehlt es nach wie vor massiv an altersgerechten und barrierearmen Wohnungen. Auch die Schaffung von Begegnungsorten und -zentren oder die bessere Förderung von altersgerechten Wohnprojekten sieht die Stadt als Hebel für attraktivere Wohnbezirke. Verbesserungsbedarf sieht die Verwaltung dort, wo viele Senior:innen fortziehen. Das ist zum Beispiel in den südlichen Bezirken Renninghausen, Kirchhörde-West und Durchstraße der Fall. Auch aus dem Hafen, dem Bezirk Ruhrallee West, Derne Kaiserbrunnen, Obereving oder Scharnhorst-Ost ziehen überdurchschnittlich viele Senior:innen weg – hier handelt es sich allerdings um Bezirke mit relativ geringen Senior:innenanteilen.

Wo es eng wird

Anhand der beiden Indikatoren „Leerstandsquote“ und „Höhe der Miete“ sieht die Stadtverwaltung überall dort einen Handlungsbedarf, wo es wenig Leerstand und niedrige Mieten gibt. Das ist vor allem im Nordwesten und Osten der Stadt der Fall: in Teilen von Scharnhorst, dem Wickeder Feld und Marsbruchstraße, in Germania, Jungferntal und Bodelschwingh. Hier müsste mehr bezahlbarer Wohnraum vorhanden sein, damit Menschen mit kleinen Einkommen nicht verdrängt werden.

Auch dort, wo Leerstände gering sind, aber die Mieten hoch, ist Bedarf: In sehr beliebten Vierteln – wie etwa in den Bezirken Tremonia und Brünninghausen, aber auch Kruckel oder der Gartenstadt – kann mehr bezahlbarer Wohnraum die Mietenschraube zumindest stoppen. Erwartbar: Im Hafen, rund um den Nordmarkt und im Nordwesten sind viele Wohnungen leer und die Mieten günstig. Innerhalb und in unmittelbarer Umgebung des Wallrings ist der Leerstand ebenfalls überdurchschnittlich die Höhe der Mieten aber auch. Wohnen wird dadurch für viele Menschen unattraktiv.

Verdrängung vermeiden

Das Monitoring zeigt auch, wo sozialer Handlungsbedarf entstehen könnte. Nämlich dort, wo diskriminierte Bevölkerungsgruppen vermehrt in bestimmten Bezirken wohnen, weil der Zugang zum Wohnungsmarkt anderswo nicht (mehr) möglich ist. Die Stadt Dortmund macht solchen Handlungsbedarf am Anteil der Migrant:innen und jenem der Transferleistungs-Beziehenden fest. Wie erwartbar, treten beide Indikatoren häufig gepaart auf – eine nicht-deutsche Staatsangehörigkeit ist auch aufgrund von Diskriminierungen seit Langem als Armutsfaktor anerkannt.

Die Untersuchung zeigt das ruhrgebietstypische Nord-Süd-Gefälle. Während die innerstädtischen und innenstadtnahen Bezirke im Norden fast durchweg stark betroffen sind, leben  die wenigsten SGB-2-Beziehenden ganz im Süden.

Auch Großwohnsiedlungen wie Clarenberg, Westerfilde oder Nette, die Funkenburg im Osten, Union, Hallerey und Dorstfeld und die Bereiche innerhalb des Wallrings sind von hoher Migrant: innenquote und vielen SGB-2-Beziehenden geprägt. Weil gerade in der City auch die Mieten besonders hoch sind, lässt das den Schluss zu: Wer innerhalb der City umziehen will, wird dafür eine deutlich höhere Miete in Kauf nehmen müssen.

Was folgt daraus? In vielen Bezirken, denen hohe Priorität eingeräumt wird, gibt es schon Sozialstrukturmaßnahmen, die die Nachbarschaften stärken und soziale Belastungen auffangen können. Sie sollen nach dem Willen der Stadt als gute Praxisbeispiele herangezogen werden, zusätzlich zu Wohnraumförderung, Stadterneuerung und zusammen mit der Wohnungswirtschaft. 

Autorin: Alexandra Gerhardt Erschienen in Mieterforum Nr.73 III/2023


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