3. Januar 2024 (Miet- und Wohnungsrecht, Fragen und Antworten)

Neues Gebäudeenergiegesetz GEG - Neue Mieterhöhungen für Heizungen

Mit dem Gebäudeenergiegesetzes (GEG) wird zusätzlich zur bisherigen Modernisierungsumlage nach §559 BGB und der vereinfachten Modernisierung eine neue Umlage für den Heizungsaustausch eingeführt. Mieterforum beantwortet die sich daraus ergebenden Fragen.

Dürfen die Kosten für die Erneuerung der Heizungsanlage auf die Miete umgelegt werden?

Wenn durch die neue Heizungsanlage nachhaltig Energie eingespart oder das Klima geschützt wird, dürfen die Kosten dafür umgelegt und die Miete erhöht werden. Dies ist der Regelfall, wenn eine alte Heizung gegen eine modernere ausgetauscht wird. Wird allerdings eine baugleiche Heizung eingebaut, weil die alte defekt ist, besteht die Möglichkeit nicht.

Von den Kosten für die neue Heizung sind die Kosten für die eingesparte Instandhaltung und Fördermittel abzuziehen. Nach bisheriger Rechtsprechung des Bundesgerichtshof ist bei den eingesparten Instandhaltungskosten das Lebensalter zur berücksichtigen. So entschied das Amtsgericht Dortmund in einem Fall, dass ein 20 Jahre alter Heizkessel seine Lebenszeit überschritten hätte. Die Instandsetzungsabzüge seien daher so hoch, dass keine Mieterhöhung nach Modernisierung mehr vorläge (AZ: 410 C 2797/22). Bei der neuen Umlage können Vermieter:innen allerdings pauschal 15 Prozent für Instandhaltungen abziehen, unabhängig vom Alter. 

Haben Vermietende die Wahl, welche Umlage sie wählen?

Ja. Vermietende dürfen beim Heizungstausch wählen, welche Umlage sie nutzen. Wenn sie staatliche Fördermittel in Anspruch nehmen, dürfen sie nach der neuen Umlage die jährliche Miete um zehn Prozent der für die Wohnung umlagefähigen, aufgewendeten Kosten erhöhen. Sie können allerdings auch die bisherige Umlage mit acht Prozent der aufgewendeten Kosten wählen. In Anspruch genommene Fördermittel sind in beiden Fällen von den Modernisierungskosten abzuziehen. 

Wie teuer kann ein Heizungsaustausch werden?

Bei der neuen Umlage für Heizungsmodernisierungen darf sich die monatliche Miete um maximal 0,50 Euro/m² innerhalb von sechs Jahren erhöhen. Für eine 70 m² große Wohnung bedeutet dies eine monatliche Mieterhöhung von 35 Euro. Wählen Vermieter:innen die bisherige Modernisierungsumlage, kann die neue Heizung auch teurer werden. Es gelten dann die allgemeinen Deckelungen für Modernisierungen. 

Kann die Miete um mehr als monatlich 0,50 Euro/m² erhöht werden?

Ja. Die Kappungsgrenze in der neuen Umlage von 0,50 Euro/m² bezieht sich nur auf die Kosten für den Einbau der neuen Heizungsanlage. Führen Vermieter:innen zeitgleich weitere Modernisierungsmaßnahmen durch, beispielsweise eine Fassadendämmung oder der Anbau eines Balkons, darf sich die monatliche Kaltmiete – wie gehabt – um insgesamt maximal 3 Euro/m² innerhalb von sechs Jahren erhöhen. Beträgt die monatliche Kaltmiete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro/m², so darf die monatliche Miete nur um insgesamt höchstens 2 Euro/m² innerhalb von sechs Jahren erhöht werden.  

Welche Besonderheit gilt für die Modernisierungsumlage bei Einbau einer Wärmepumpe?

Um Mieter:innen vor hohen Kosten einer ineffektiven Wärmepumpe in einem unsanierten Gebäude zu schützen, dürfen Vermietende die aufgewendeten Kosten für den Einbau einer Wärmepumpe nur dann in voller Höhe umlegen, wenn sie nachweisen, dass die Jahresarbeitszahl für die Wärmepumpe über 2,5 liegt. Ansonsten können nur 50 Prozent der aufgewendeten Kosten als Modernisierungskosten umgelegt werden. Den Nachweis müssen Vermieter:innen durch einen Fachunternehmer erbringen. Solche Fachunternehmer sind zum Beispiel Schornsteinfeger oder Heizungsbauer.  

Können sich Mieter:innen auf eine wirtschaftliche Härte berufen?

Ja, Mieter:innen können einwenden, dass die zu erwartende Mieterhöhung durch den Einbau der neuen Heizungsanlage für sie eine wirtschaftliche Härte bedeuten würde. Dies gilt nach den Neuregelungen auch dann, wenn der Heizungstausch für Vermieter:innen nach Ablauf der Übergangsfristen verpflichtend wird und sie die Maßnahme nicht zu verantworten haben. Ob die Zahlung der erhöhten Miete für Mieter:innen unter Berücksichtigung ihres Einkommens zumutbar ist, bedarf einer konkreten Einzelfallprüfung. Feste Beträge für eine Belastungsgrenze gibt es nicht. Mieter:innen sollten sich hierzu von ihrem Mieterverein beraten lassen.

Achtung: Der Einwand der wirtschaftlichen Härte ist fristgebunden und muss Vermietenden bis zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitgeteilt werden. Ist der Einwand im Einzelfall berechtigt, müssen Mieter:innen den Heizungstausch zwar dulden, eine Mieterhöhung ist jedoch ganz oder teilweise ausgeschlossen.

Können die Modernisierungskosten für die neue Heizung bei einer Indexmiete umgelegt werden?

Nein. Vermietende, die eine neue Heizung nach dem Gebäudeenergiegesetz einbauen und mit ihren Mieter:innen eine Indexmiete vereinbart haben, können die Modernisierungskosten für die neue Heizung nicht umlegen. Eine Indexmiete schließt also die Weitergabe der Investitionskosten auf Mietende aus. 

 

Erschienen in Mieterforum Nr. 74 IV/2023

 

 


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