17. Januar 2024 (Urteile des BGH, Miet- und Wohnungsrecht)

Neues vom BGH - Untervermietung Einzimmerwohnung

Auch eine Einzimmerwohnung kann untervermietet werden.   Ein Berliner Mieter bewohnte eine Einzimmerwohnung. Berufsbedingt musste er für fünfeinhalb Monate ins Ausland ziehen. Dementsprechend bat er seinen Vermieter um Erlaubnis, für diesen Zeitraum die Wohnung untervermieten zu dürfen. Für die Zeit seines Auslandsaufenthaltes lagerte der Mieter seine in der Wohnung verbliebenen persönlichen Gegenstände in einem Schrank und einer Kommode im Flur. Zudem blieb er im Besitz eines Wohnungsschlüssels. Der Vermieter erteilte die Erlaubnis zur Untervermietung jedoch nicht.

Die Entscheidung

Der Wortlaut der gesetzlichen Vorschrift sprach gegen eine Untervermietung. Mieter:innen können danach nur eine Untermieterlaubnis für die Vermietung „eines Teils der Wohnung“ verlangen. Aber wie soll das bei einer Einraumwohnung funktionieren?

Bislang hatte der BGH zwar entschieden, dass keine hohen Anforderungen daran zu stellen sind, welcher Anteil der Wohnung Mieter:innen nach der Untervermietung selbst noch verbleibt. Dort ging es allerdings um Wohnungen mit mehreren Zimmern. Der BGH orientierte sich in seiner Entscheidung zunächst am Gesetzeszweck. Wenn Einzimmerwohnungen nicht untervermietet werden dürften, liefe der vom Gesetzgeber beabsichtigte Schutz gänzlich ins Leere. Genau wie bei Mehrzimmerwohnungen, sollten Mieter:innen, die ihre Wohnung zeitlich befristet nicht selber bewohnen können, diese behalten dürfen. Das Karlsruher Gericht behalf sich zudem mit einem Kunstgriff. Der Mieter hatte aus ihrer Sicht den Besitz an seiner Wohnung nicht vollständig aufgegeben. In Kommode und Schrank lagen ja noch seine persönlichen Gegenstände. Auch wenn das nur einer Fläche von einem Quadratmeter entsprach, reichte dies dem BGH. Es sei immer noch eine teilweise Überlassung, keine vollständige. Dafür sprach zudem der behaltene zweite Wohnungsschlüssel. Damit hatte sich aus Sicht des BGH der Mieter rechtlich und tatsächlich einen Zugriff auf seine untervermietete Wohnraum gesichert.

Fazit

Die BGH-Entscheidung schließt eine rechtliche Lücke bei der Untervermietung. Damit können nunmehr auch beispielsweise Studierende oder Auszubildende ihre kleine Wohnung untervermieten, wenn sie diese aus beruflichen oder privaten Gründen zwischenzeitlich nicht selbst bewohnen können. Das kann nicht durch Vermieter:innen verweigert werden. Das Urteil des BGH liefert somit rechtliche Klarheit und eine Art „Gebrauchsanleitung für die Untervermietung“. 

BGH Urteil vom 13.09.2023

Aktenzeichen VIII ZR 109/22

Erschienen in Mieterforum Nr. 74 IV/2023


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