Auf den letzten Drücker kamen in den letzten Wochen bei vielen Dortmunder Mietern die Nebenkostenabrechnungen für das Jahr 2022 an. Auch aufgrund der hohen Energiepreise der letzten Jahre sind die Nachforderungen und der Beratungsbedarf beim Mieterverein aktuell besonders hoch.
Viele Mieter kennen Ihre Rechte jedoch leider nicht und zahlen unberechtigte Nachforderungen, da der Vermieter um den Ausgleich der Nachzahlung „gebeten“ hat! Deshalb ist es wichtig, seine Rechte zu kennen und auch wahrzunehmen. Anhand einiger Beispiele wird deutlich, dass sich eine Prüfung der Abrechnung lohnen kann, auch wenn sie mit einem Guthaben abschließt!
Eine Nebenkostenabrechnung muss spätestens nach zwölf Monaten übermittelt werden. Das heißt eine Abrechnung für das Jahr 2022 muss bis zum 31.12.2023 im Briefkasten liegen. Das ist nicht immer der Fall. So berichten Mitglieder des Mietervereins der Wohnanlage Hackländer Platz in der Nordstadt oder einer Wohnanlage in der Stürzelbreite in Oestrich, dass sie zum neuen Jahr noch keine Abrechnung erhalten haben.
Geht die Abrechnung nun verspätet ein, müssen auch grundsätzlich berechtigte Nachforderungen nicht mehr gezahlt werden. Nur wenn ein Vermieter die Verzögerung nicht selbst zu vertreten hat, können Ausnahmen gegeben sein. Dies ist aber nur selten der Fall. Wenn die Abrechnung zwar noch in 2023 erstellt wurde, aber erst kurz vor den Feiertagen verschickt wurde, wäre dies dem Vermieter zuzurechnen. Eine Ausnahme könnte ein kurzfristig angekündigter Poststreik sein.
Grundsätzlich dürfen nur die Betriebskosten abgerechnet werden, die auch mietvertraglich vereinbart sind. Gerade bei älteren Mietverträgen größerer Wohnungsunternehmen können Kosten für Treppenhausreinigung oder Hausmeister nicht vereinbart worden sein. Hier lohnt sich daher eine genaue Prüfung.
Gerichte legen Klauseln in Mietverträgen häufig vermieterfreundlich aus. Für die Klärung, ob eine bestimmte Betriebskostenart vereinbart wurde, empfiehlt sich daher im Zweifel eine rechtliche Prüfung.
Vermieter müssen sich an das Gebot der Wirtschaftlichkeit halten. Sie sind zwar nicht verpflichtet das günstigste Angebot für eine Dienstleistung zu wählen. Fallen allerdings zu hohe Kosten an, müssen diese vom Mieter nicht getragen werden.
So stellte die Silver Wohnen 2 (Hausverwaltung MVGM) in der Nordstadt und in Wickede Kabelgebühren in Höhe von bis zu 350 € in Rechnung, sowie knapp 650 € für Versicherungskosten. Brack Capital stellte in Nette Kosten für Treppenhausreinigung in Höhe von 804 € in Rechnung und ebenfalls hohe Versicherungskosten von bis zu 735 €. Der Mieterverein hält diese Kosten für zu hoch und empfiehlt seinen Mitgliedern Widerspruch einzulegen und eine Erläuterung sowie die Belege für die hohen Kosten einzufordern.
Für eine erste Orientierung, ob sich die Nebenkosten im Durchschnitt bewegen, können Betriebs- und Heizkostenspiegel dienen, sowie der Betriebskosten-Check des Deutschen Mieterbund.
Der Betriebskostenspiegel kann jedoch nur eine Orientierung sein. Mieter müssen in ihrem Widerspruch qualifiziert darlegen, warum sie Kosten aus ihrer Sicht zu hoch sind. Hierbei sind beispielsweise Vergleiche mit anderen ähnlichen Wohnanlagen oder die Einschätzung der örtlichen Gerichte wichtig. Eine rechtliche Beratung ist daher im Zweifel sinnvoll.
In vielen Dortmunder Wohnanlagen fehlen noch Heizkosten- oder Warmwasserzähler. Die Kosten für beide Positionen werden daher nach Quadratmeter abgerechnet und nicht nach Verbrauch. Die Heizkostenverordnung erlaubt Mietern die Heizkosten in diesem Fall um 15 % zu kürzen. Gerade bei den aktuell hohen Heizkosten lässt sich so viel Geld sparen. Bei Heizkosten von 2.000 € (Nicht Nachforderung!) entspräche dies 300 €.
Geht die Abrechnung (noch) fristgerecht ein, haben Mieterinnen und Mieter ein Prüfungsrecht von 12 Monaten ab Eingang der Abrechnung. Lag die Abrechnung im November 2023 im Briefkasten, bleibt bis zum 30.11.2024 Zeit für einen Widerspruch.
Die Widerspruchsfrist darf nicht mit der Fälligkeit einer Zahlung verwechselt werden, die regelmäßig in den Abrechnungen genannt wird. Auch wenn eine Nachforderung gezahlt oder abgebucht wurde, bleibt die Möglichkeit eines Widerspruchs.
Die Abrechnung muss verständlich und nachvollziehbar aufgebaut sein. Es muss klar ersichtlich sein welche Kosten angefallen sind und wie diese auf die Wohnung verteilt wurden. Zudem ist jeder Vermieter verpflichtet, sachliche und rechtliche Einwände zu prüfen und die notwendigen Informationen zur Verfügung zu stellen. Wenn also der Mieter mitgeteilt hat, dass er die Abrechnung prüfen (lassen) will, sind Nachforderungen nicht fällig. Der Vermieter kann aber unter Umständen erhöhte Vorauszahlungen verlangen!
Wichtig: Einer Abrechnung muss qualifiziert widersprochen werden oder die Belege eingefordert werden. In diesen Fällen behält der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht.
Nachforderungen aus den Heizkostenabrechnungen bringen viele Mieter in finanzielle Schwierigkeiten. Die hohen Energiepreissprünge aus 2022 kommen erst jetzt bei vielen Mietern an. Sofern die Prüfung ergeben hat, dass die hohen Nachforderungen berechtigt sind, kann ein einmaliger Anspruch auf Bürgergeld oder Grundsicherung bestehen. Dies gilt insbesondere, wenn die Nachforderung und die laufenden Mietzahlungen nicht oder nur schwer mit dem laufenden Einkommen gezahlt werden können.
Hierfür laufen jedoch sehr kurze Fristen. Ein entsprechender, formloser, Antrag muss im Monat der Fälligkeit beim Jobcenter gestellt werden. Für eine Abrechnung, die Ende Dezember 2023 zugestellt wurde also bis zum 30.01.2024.
Informationen und Musteranträge hierzu liefert unter anderem die Internetseite www.energie-hilfe.org
Der Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. bietet seinen Mitgliedern eine umfassende telefonische und persönliche Beratung und Vertretung in allen Rechtsfragen der Nebenkosten an. Der Mieterverein bietet eine Checkliste zur Vorbereitung der Beratung an.
Speziell für Heizkostenabrechnungen stellt der Mieterverein Dortmund einen Ratgeber zur Verfügung, der auf der Internetseite und in der Geschäftsstelle, Kampstr. 4 kostenfrei erhältlich ist.
Pressemitteilung Mieterverein Dortmund // 05.01.2024
